Как законно разделить жилье?

Как законно разделить жилье?Раздел недвижимости является распространенной жизненной ситуацией, от которой никто не застрахован. Проблема может коснуться наследников жилья, родителей и выросших детей, родственников, проживающих на одной площади, супругов при разводе. Пройти процедуру с минимальными финансовыми потерями, соблюсти все аспекты законодательства и при этом не нарушить права заинтересованных лиц возможно при добровольном согласии или через судебное рассмотрение.

Раздел жилья при разводе

Наиболее часто вопрос возникает при разводе супругов. Если между супругами составлен брачный договор или они смогли мирным путем поделить собственность, то составляется соглашение. Этот документ подписывается гражданами и является основанием для дальнейших действий. Если же квартира является причиной непреодолимых разногласий, то начинается длительный и порой сложный правовой спор, длящийся порой годами.

Если жилплощадь приобретена до брака или подарена, наследована одним из супругов во время брака, то она принадлежит ему единолично. Фактический владелец имеет законное право лишить регистрации всех членов своей семьи и выселить из квартиры. В соответствии с ст. 256 ГК супруг, не являющийся собственником, может обратиться в суд с исковым заявлением о выделении доли или возмещении средств, затраченных на реконструкцию или капитальный ремонт жилья. Подобное заявление должно быть подкреплено документально и свидетельскими показаниями.

Раздел жилья при разводеПри наличии несовершеннолетних детей судом может быть определена возможность проживания до 18 лет, ст. 31 ЖК РФ. Если после развода ребенок проживает с матерью, которая не имеет собственной площади, то и она может рассчитывать на пользование квартирой бывшего супруга до достижения совершеннолетия ребенка.

Если же квартира приобретена в браке, то раздел будет осуществлен в строгом соответствии с законом. Чаще всего суд не производит раздел жилья в натуре (ст. 133 ГК), а определяет долевую собственность, равную 1/2 части от спорного имущества. Проживание на одной площади бывает невозможно по ряду причин, например, производится раздел однокомнатной квартиры или многокомнатной со смежными комнатами. В подобном случае заинтересованное лицо обращается с иском об определении рыночной стоимости доли ответчика, с последующим возмещением этой стоимости. При этом ответчик прекращает владение собственностью, ст. 252 ГК.

Если одним из собственников жилья является ребенок, то проживающий с ним родитель может обратиться в суд от своего и его лица с требованием соединения долей. В данном случае доля ответчика становится незначительной и он может быть принудительно лишен права собственности, но получить компенсацию. Раздел жилья не производится по комнатам, судом лишь определяется право пользования по соглашению владельцев долей, ст. 247 ЖК РФ.

Раздел приватизированного жилья

Раздел приватизированного жильяЕсли у заинтересованных лиц есть согласие по разделу имущества (жилья), то составляется договор, согласно которому происходит разделение лицевого счета, согласно полученным счетам производится оплата коммунальных услуг. Нотариус проверяет соглашение на законность, после чего документ представляется в регистрирующий орган и выдаются свидетельства каждому владельцу части приватизированной квартиры. Дальнейшее распоряжение площадью происходит согласно праву владения.

Если приватизация муниципального объекта была оформлена на одного члена семьи, то прописанные на тот момент граждане имеют право на соответствующую долю. Правообладание устанавливается в судебном порядке. Гражданин, отказавшийся в свое время от приватизации, имеет право проживать в квартире бессрочно. Даже если к моменту раздела объекта член семьи уже выписался из квартиры, но был зарегистрирован на момент приватизации, он сохраняет свои права и законно может оспорить предстоящую сделку или подать иск по признанию ее недействительной, ст. 31 ЖК РФ.

Подавая иск, заявитель должен указать всех заинтересованных лиц, историю приватизации, причины разделения и определения долей. Если речь идет о несовершеннолетних, то потребуется заключение отдела опеки и попечительства. Следует учесть, что судебное рассмотрение имеет соревновательный характер, то есть участники спора должны аргументированно доказать суду свою позицию по разделу приватизированного жилья при разводе.

Раздел муниципального жилья

Раздел муниципального жильяПо закону, выделение долей и раздел лицевых счетов в данном случае невозможен, но допускается обмен с согласия администрации города. Комитет по имуществу рассматривает заявление по обмену жилья и дает свое разрешение. Для положительного решения потребуется представить аргументы и описать сложившуюся ситуацию, представить варианты обмена. После разрешения происходит расторжение прежнего договора социального найма и заключение нового соглашения, ст. 69 ЖК РФ. Следует учесть, что все зарегистрированные жильцы имеют равные права с ответственным квартиросъемщиком.

Если жильцы не могут договориться об условиях обмена, то раздел социального жилья происходит через суд. В первую очередь рассматриваются интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан, заключение органов социальной защиты обязательно.

Если стоимость квартиры включает материнский капитал

В данном случае, до определения долей между супругами, исключается материнский капитал. Сама сумма капитала делится на родителей и детей, причем супруги имеют право добровольно передать свою долю материнского капитала детям. Определение долей собственников в судебном порядке предусматривает приоритет того родителя, с кем остаются жить дети.

Если стоимость квартиры включает военный сертификат

Раздел совместного жильяВладелец сертификата признается единоправным собственником жилья, если стоимость недвижимости полностью оплачена военным ведомством. Если же сертификат составляет часть от цены квартиры или в покупку внесены личные средства второго супруга, то суд рассматривает вопрос в индивидуальном порядке. Например, жилье приобретено на военный и материнский сертификаты, с добавлением общих средств.

Происходит рассмотрение всех источников приобретения, после чего определяются доли собственности. Выделенные доли оформляются через государственную регистрационную службу, затем реализуются или используются согласно утвержденным документам.

Раздел ипотечной недвижимости

Возможность определения долевого владения прописывается в кредитном договоре. Если в правилах прописана солидарная ответственность погашения обязательств, то владельцы могут обратиться к кредитору с просьбой о разделении ответственности. Возможен вариант разделения уже оплаченной части квартиры с дальнейшими платежами одного из собственников, с последующим владением этой частью недвижимости.

Если гражданин вступил в брак после заключения ипотечного договора, то ему следует оформить поправку к соглашению и представить супруга как поручителя своих обязательств, разделив с ним ответственность. В судебной практике дела о разделе залоговых квартир являются сложными, поскольку кроме супругов в рассмотрении принимает участие третье заинтересованное лицо, которым является банк.

Как разделить имущество супругов без расторжения брака?