Аренда помещения у физического лица

Содержание

Фирма арендует имущество у физических лиц

Мы уже не раз затрагивали тему аренды имущества у физических лиц и налоговых последствий заключения подобных сделок для арендаторов-организаций <1>. На этот раз поговорим об исчислении НДФЛ и ЕСН с арендной платы и сумм компенсаций, выплачиваемых арендодателю — физическому лицу.

<1> См. статьи «Налог на прибыль: организация арендует офис» // РНК, 2007, N 9, «Аренда и приобретение квартир для проживания командированных» // РНК, 2007, N 13-14 и «Как признать расходы на аренду движимого имущества» // РНК, 2007, N 17. — Примеч. ред.

Сегодня многие организации арендуют имущество у физических лиц. Чаще всего во временное владение и пользование фирмы получают квартиры (для проживания сотрудников во время частных командировок в один и тот же город), оргтехнику и транспортные средства.

Особенность указанных арендных правоотношений в том, что у организаций появляется обязанность по исчислению и уплате налогов, объектом которых признаются выплаты физическим лицам, — НДФЛ и ЕСН. В рамках таких договоров аренды физические лица получают выплаты не только в виде арендной платы, но и в форме возмещения расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию предмета аренды. Вопросы распределения указанных расходов между сторонами договора регулируются нормами Гражданского кодекса. Во многих случаях стороны имеют право закрепить в договоре условия, отличающиеся от тех, которые предусмотрены в гражданском законодательстве.

Арендодатель может иметь статус индивидуального предпринимателя. В равной степени он вправе сдавать имущество в аренду, не обладая подобным статусом. Налоговые последствия аренды для организации-арендатора в этих случаях различны.

Специфика расчета и уплаты НДФЛ

У организации, которая арендует у физического лица имущество, появляются обязанности налогового агента по налогу на доходы физических лиц (п. 1 ст. 226 НК РФ). Однако, если арендодатель зарегистрирован в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя и предоставляет имущество в аренду в рамках предпринимательской деятельности, он самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, он сдает декларацию в налоговый орган по месту жительства. Это установлено в п. 2 ст. 226 и ст. 227 Налогового кодекса. Но для уплаты налога в указанном порядке арендодатель должен предъявить организации-арендатору документы, подтверждающие его госрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и постановку на учет в налоговых органах. Это Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (форма N Р61001 утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439) и Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ. В зависимости от того, когда было выдано Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, оно может быть составлено по форме N 12-2-4 (Приказ МНС России от 27.11.1998 N ГБ-3-12/309), N 09-2-2 (Приказ МНС России от 03.03.2004 N БГ-3-09/178) либо N 2-1-Учет (Приказ ФНС России от 01.12.2006 N САЭ-3-09/826@).

Доходы от сдачи имущества в аренду (арендная плата) облагаются по ставке 13%. К этим доходам могут применяться налоговые вычеты, предусмотренные в ст. ст. 218 — 221 НК РФ. Если арендодатель не имеет статуса налогового резидента Российской Федерации, его доходы от сдачи имущества, находящегося в России, облагаются налогом по ставке 30% без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ).

Какие налоговые вычеты при исчислении налога с доходов от предоставления имущества в аренду может применить налоговый агент? Прежде всего стандартные. Их по выбору налогоплательщика предоставляет один из налоговых агентов, являющийся источником выплаты дохода. Основанием для любого стандартного вычета служат письменное заявление налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Допустим, организация арендует имущество у работника. Тогда работодатель может предоставить ему имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса (п. 3 ст. 220 НК РФ). Вычет применяется ко всем доходам, облагаемым по ставке 13%, при соблюдении всех необходимых условий для его предоставления.

Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) налогоплательщик может получить только при подаче налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода. Это следует из п. 2 ст. 219 и п. 2 ст. 220 Кодекса.

Пример 1. ЗАО «Альфа» с 1 января 2007 г. арендует у сотрудника Н.В. Симонова гараж. Срок аренды — один год. Ежемесячная арендная плата составляет 2000 руб. Зарплата Н.В. Симонова — 20 000 руб.

У налогоплательщика на обеспечении находится 18-летняя дочь, студентка дневного отделения вуза (очная форма обучения). Н.В. Симонов подал в бухгалтерию ЗАО «Альфа» заявление о предоставлении ему предусмотренного в пп. 4 п. 1 ст. 218 Кодекса стандартного налогового вычета на обеспечение ребенка.

В июле 2007 г. Н.В. Симонов купил квартиру и обратился в налоговую инспекцию за подтверждением права на имущественный налоговый вычет, закрепленный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Полученное подтверждение Н.В. Симонов 20 сентября 2007 г. подал в бухгалтерию работодателя вместе с заявлением о предоставлении вычета в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры (в сумме 1 000 000 руб.) и возврате излишне удержанной с начала года суммы налога.

В 2007 г. ежемесячный доход Н.В. Симонова, получаемый от ЗАО «Альфа», составляет 22 000 руб. (20 000 руб. + 2000 руб.). Согласно пп. 4 п. 1 ст. 218 НК РФ стандартный налоговый вычет на ребенка организация может предоставить налогоплательщику только до месяца, когда его доход, исчисленный нарастающим итогом с начала календарного года, не превысил 40 000 руб. ЗАО «Альфа» применяет данный вычет к доходам Н.В. Симонова только в январе 2007 г. Стандартный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 3 п. 1 ст. 218 Кодекса (в размере 400 руб. за каждый месяц налогового периода), действует только до месяца, в котором доход налогоплательщика (облагаемый по налоговой ставке 13%), исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, предоставляющим данный вычет, превысил 20 000 руб. Таким образом, этот стандартный вычет не может применяться к доходам Н.В. Симонова в 2007 г.

После получения заявления работника о предоставлении ему имущественного налогового вычета за 2007 г. организация, начиная с доходов, полученных этим работником в сентябре 2007 г., не удерживает НДФЛ. Это относится как к доходам в виде зарплаты, так и к арендной плате за пользование гаражом. Налог, удержанный с указанных доходов с января по август 2007 г., подлежит возврату Н.В. Симонову. Его сумма составляет 22 802 руб. ( x 13%).

Профессиональные налоговые вычеты

Налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, имеют право на профессиональные налоговые вычеты. Это установлено в п. 2 ст. 221 НК РФ. Другими словами, указанные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов, непосредственно связанных с выполнением таких работ (оказанием услуг). Данные расходы обязательно должны быть подтверждены документально. Для получения профессиональных налоговых вычетов налогоплательщик подает налоговому агенту заявление и документы, подтверждающие расходы.

Физические лица — арендодатели, руководствуясь ст. 221 НК РФ, обращаются к организациям-арендаторам с заявлением о применении к их доходам от предоставления имущества в аренду профессиональных налоговых вычетов. Например, в случае сдачи в аренду квартиры требуют применить вычет в отношении коммунальных платежей за эту квартиру. Если по договору аренды ремонт и расходы на содержание арендуемого имущества осуществляются за счет арендодателя, просят учесть в качестве профессионального вычета соответствующие расходы. Налоговый агент не может удовлетворить такую просьбу. Дело в том, что доходы от предоставления имущества в аренду, исходя из норм гл. 23 Кодекса, не относятся к доходам от выполнения работ или оказания услуг. В перечне доходов, облагаемых НДФЛ, доходы от сдачи имущества в аренду (внаем) и вознаграждение за оказание услуг упоминаются в разных подпунктах (пп. 4 и 6 п. 1 ст. 208 НК РФ), то есть как разные виды доходов. А возможность применения профессиональных вычетов в отношении доходов от предоставления имущества в аренду не предусмотрена в ст. 221 Кодекса. Минфин России в Письме от 29.12.2006 N 03-05-01-05/290 придерживается аналогичной позиции.

Единственный случай, когда профессиональный налоговый вычет можно применить к доходам, полученным в рамках договора аренды, — аренда транспортного средства с экипажем. Ведь по такому договору арендодатель не только предоставляет имущество в пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Однако профессиональный вычет можно применить не ко всей сумме вознаграждения по договору, а только к части, относящейся именно к оплате названных услуг. Поэтому вознаграждение арендатора в договоре целесообразно разделить на две части: плата за пользование арендованным имуществом и оплата услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

Обратите внимание: для применения профессионального налогового вычета к доходам арендодателя расходы, заявленные для вычета, должны:

  • быть фактически произведены и подтверждены документами, представленными физическим лицом — арендодателем;
  • иметь непосредственную связь с оказанием услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
  • не возмещаться арендатором по правилам Гражданского кодекса или договора аренды (когда допускается, чтобы договор закреплял иные правила, чем Гражданский кодекс).

Допустим, налоговый агент (арендатор) предоставит арендодателю профессиональный налоговый вычет в нарушение хотя бы одного из указанных условий. В таком случае он неправомерно занизит налоговую базу по НДФЛ данного налогоплательщика, что приведет к неполному удержанию и перечислению налога в бюджет. За это ст. 123 НК РФ предусмотрена налоговая ответственность в виде штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.

Если расходы арендатора несет арендодатель

Расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации предмета аренды, которые нормами Гражданского кодекса или положениями договора аренды возложены на арендатора, последний либо осуществляет сам, либо возмещает их арендодателю. Нужно ли соответствующие расходы арендатора рассматривать как доход физического лица — арендодателя и облагать НДФЛ? Сначала рассмотрим ситуацию, когда арендатор возмещает арендодателю уже осуществленные им расходы. Чаще всего таким способом возмещаются расходы на коммунальные платежи в отношении арендуемого помещения (жилого или нежилого).

С одной стороны, ст. 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с гл. 23 Кодекса. Если физическое лицо производит расходы за другое лицо (в частности, за организацию-арендатора), а затем арендатор возмещает их, то подобное возмещение не является экономической выгодой данного физического лица. Следовательно, такая выплата не считается доходом, облагаемым НДФЛ.

С другой стороны, подобный подход оправдан лишь в ситуации, когда физическое лицо (арендодатель) действительно в полной мере производит расходы за другое лицо (арендатора) и затем получает возмещение этих расходов. Но бывает и так, что осуществление расходов за счет арендатора выгодно арендодателю, то есть произведено в интересах последнего. Тогда сумма возмещения расходов, полученная от арендатора, признается экономической выгодой — доходом арендодателя.

Это хорошо видно на примере, когда арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (по оплате электроэнергии, отопления, воды, услуг по вывозу мусора, услуг связи и т.д.) за помещение, которое является предметом аренды.

Величина расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги может зависеть или не зависеть от их фактического потребления. Допустим, их стоимость зависит от фактического потребления услуг, которое устанавливается на основании подтверждающих документов. И арендатор возмещает арендодателю стоимость именно тех услуг, которые фактически потребил арендатор в своих интересах. Сумма такого возмещения не считается доходом арендодателя и не включается в его налоговую базу по НДФЛ. Если арендатор возмещает арендодателю затраты на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, стоимость которых не зависит от их фактического использования, сумма такого возмещения является доходом налогоплательщика и облагается НДФЛ на общих основаниях по ставке 13%. Аналогичное мнение Минфин России изложил в Письме от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220. Организация-арендатор должна исчислить и удержать НДФЛ с суммы возмещаемых расходов.

Предположим, арендатор напрямую оплачивает за свой счет ремонт, содержание и эксплуатацию арендованного имущества. Очевидно, что здесь следует руководствоваться тем же принципом: расходы арендатора включаются в налогооблагаемый доход арендодателя, если они произведены в интересах последнего. В таком случае арендодатель получает доходы в натуральной форме (п. 2 ст. 211 НК РФ).

Расходы на содержание и эксплуатацию арендованного имущества, как правило, производятся в интересах арендатора, так как имущество эксплуатируется в ходе его деятельности.

С расходами на ремонт ситуация сложнее. Не всегда можно сделать однозначный вывод, что ремонт за счет арендатора произведен только в интересах арендодателя. Текущий ремонт обычно связан с обязанностью стороны, арендующей имущество, поддерживать его в исправном состоянии и по окончании аренды вернуть в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа (п. 2 ст. 616 и ст. 622 ГК РФ). Такой ремонт не улучшает характеристики имущества. Поэтому у арендодателя не возникает экономической выгоды в виде стоимости произведенного ремонта. Кроме того, надлежащее состояние имущества, используемого организацией в своей деятельности (в том числе на праве аренды), важно для деятельности самой организации, а не только для собственника имущества.

Ремонт за счет арендатора рассматривается как доход арендодателя, если:

  • согласно Гражданскому кодексу ремонт проводится за счет арендодателя, но в договоре стороны возложили соответствующие расходы на арендатора. При этом по договору арендодатель не возмещает арендатору стоимость проведенного ремонта;
  • в договоре аренды установлено, что арендатор осуществляет ремонт предмета аренды в счет арендной платы.

Буква закона. Распределение обязанностей между арендатором и арендодателем

Обязанности по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не установлено в законе или договоре (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако в случае аренды с экипажем обязанность по поддержанию надлежащего состояния сданного в аренду транспортного средства, в том числе предоставлению необходимых принадлежностей, возложена на арендодателя (ст. 634 ГК РФ). В ст. 636 ГК РФ указано, что когда арендатор осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства, то расходы, возникающие в связи с такой эксплуатацией (в том числе на оплату топлива и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации), несет арендатор. Правда, в договоре может быть установлено, что такие затраты осуществляет арендодатель. Это предусмотрено в ст. 636 ГК РФ.

При аренде транспортного средства без экипажа расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, несет арендатор. Но в договоре стороны вправе закрепить иной порядок (ст. 646 ГК РФ).

По общему правилу капитальный ремонт предмета аренды арендодатель проводит за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Согласно договору эту обязанность можно возложить на арендатора.

У аренды транспортного средства свои правила. При аренде с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора. Основание — ст. ст. 634 и 644 ГК РФ.

Кроме того, при аренде любого имущества арендатор возмещает арендодателю стоимость ремонта, если недостатки арендованного имущества — следствие того, что арендатор нарушил правила эксплуатации и содержания имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

А как быть, если арендатор за свой счет улучшил (реконструировал, модернизировал) арендованный объект? Необходимо исходить из того, о каких улучшениях идет речь — отделимых или неотделимых без вреда для имущества (ст. 623 ГК РФ). В первом случае по окончании срока аренды арендатор может вернуть арендованное имущество арендодателю без отделимых улучшений. Таким образом, у арендодателя не возникнет дохода. Во втором случае имеет значение, будет ли арендодатель возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Если не будет, то стоимость этих улучшений включается в налоговую базу по НДФЛ.

Обратите внимание: арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, только когда изменения в предмете аренды осуществлены с его согласия, а также при условии, что в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При соблюдении этих условий со стоимости неотделимых улучшения предмета аренды НДФЛ не исчисляется.

Доходы в виде стоимости ремонта или неотделимых улучшений, произведенных силами арендатора либо с привлечением за его счет подрядных организаций, у арендодателя признаются доходами, полученными в натуральной форме. Налоговая база по ним определяется как стоимость товаров (работ, услуг), иного имущества, полученных от организации-арендатора. Она исчисляется исходя из их цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ. Таково требование п. 1 ст. 211 НК РФ.

Допустим, организация-арендатор оплатила работы, произведенные подрядчиками, и приобрела необходимые материалы. Налоговая база по НДФЛ арендодателя равна суммарной стоимости этих работ и материалов по соответствующим договорам купли-продажи. Если арендатор осуществляет работы по ремонту (улучшению) предмета аренды своими силами, для целей исчисления налога на доходы физических лиц он определяет рыночную стоимость произведенных работ. При этом следует руководствоваться п. п. 4 — 11 ст. 40 Налогового кодекса.

Налог, исчисленный с доходов, полученных в натуральной форме, удерживается за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику (в том числе за счет арендной платы или заработной платы, если арендодатель состоит с организацией-арендатором в трудовых отношениях). Это делается при фактической выплате денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам. Удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты. Таково требование п. 4 ст. 226 НК РФ.

Обратите внимание! Сумму вознаграждения нужно разделить

В договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно распределить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению и технической эксплуатации. В противном случае у организации возникнут сложности с определением налоговой базы по ЕСН. Это важно и для исчисления НДФЛ с дохода арендодателя. Ведь применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ можно только к той части вознаграждения по указанному договору, которая является оплатой услуг арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортным средством.

Пример 2. ООО «Гамма» для управленческих нужд арендует два автомобиля. Первый договор аренды заключен с Д.С. Смирновым без предоставления услуг по управлению автомобилем и его технической эксплуатации, второй — с В.В. Карпенко на условиях предоставления им указанных услуг. Оба гражданина не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей и не состоят в трудовых отношениях с ООО «Гамма».

По условиям обоих договоров ООО «Гамма» за свой счет осуществляет расходы на содержание и текущий ремонт транспортных средств. В сентябре 2007 г. организация заменила изношенные покрышки обоих автомобилей. По каждому автомобилю стоимость покрышек, включая стоимость работ автосервиса по их замене, составила 16 000 руб.

В первом договоре условие о содержании и ремонте автомобиля соответствует нормам Гражданского кодекса об аренде транспортного средства без экипажа (ст. 644 ГК РФ). Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене нельзя рассматривать в качестве дохода Д.С. Смирнова. Организация-арендатор исчисляет НДФЛ в отношении доходов Д.С. Смирнова только с суммы арендной платы.

Во втором договоре возложение бремени расходов на ремонт и содержание транспортного средства на арендатора противоречит ст. 634 ГК РФ. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене включается в налоговую базу арендодателя по НДФЛ. ООО «Гамма» исчисляет с этой суммы налог по ставке 13% и удерживает его за счет денежных средств, выплачиваемых в качестве арендной платы.

Арендная плата по второму договору составляет 35 000 руб. в месяц. Сумма налога, удерживаемого за счет выплаты за сентябрь 2007 г., равна 6630 руб. .

50% от суммы выплаты за сентябрь составляют 17 500 руб. Сумма исчисленного налога не превышает 50% от суммы арендной платы за сентябрь и может быть удержана из нее полностью.

Как исчислить ЕСН

Выплаты по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей в пользование имущества (имущественных прав), не относятся к объекту обложения ЕСН. В то же время выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, облагаются ЕСН. Исключение — вознаграждения, выплачиваемые лицам, указанным в пп. 2 п. 1 ст. 235 НК РФ (индивидуальным предпринимателям). Так сказано в п. 1 ст. 236 НК РФ.

Следовательно, у организаций-арендаторов под обложение ЕСН подпадают только выплаты по договорам аренды транспортного средства с экипажем. Причем не в полной сумме, а лишь в части, которая представляет собой оплату услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством. Еще одно условие налогообложения таких выплат у арендатора: арендодатель не должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Иначе оплата услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством включается в налоговую базу по ЕСН арендодателя, а не арендатора (п. 2 ст. 236 НК РФ). Аналогичные разъяснения приведены в Письме Минфина России от 10.02.2004 N 04-04-06/21.

Выплаты организации-арендатора в счет возмещения расходов арендодателя на содержание и ремонт предмета аренды не включаются в налоговую базу по ЕСН. Такое мнение не раз высказывал Минфин России (Письма от 13.07.2007 N 03-04-06-02/138 и от 02.10.2006 N 03-05-01-04/277).

Пример 3. ЗАО «Сигма» арендует автомобиль с предоставлением услуг по его управлению и технической эксплуатации. Арендодатель М.В. Аронов не является индивидуальным предпринимателем. В договоре аренды его вознаграждение разделено на две части: арендная плата за временное владение и пользование автомобилем — 10 000 руб. и оплата услуг по управлению автомобилем и технической эксплуатации — 15 000 руб.

В налоговую базу по ЕСН ЗАО «Сигма» включает только часть оплаты по договору — 15 000 руб. К этой же доле вознаграждения по договору аренды организация вправе применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ, если он будет заявлен М.В. Ароновым.

Е.В.Яковлева

Эксперт журнала

«Российский налоговый курьер»

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/33942-firma-arenduet-imushhestvo-fizicheskix

Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет (Вайтман Е.)

Не нужно указывать в договоре, что гражданин сам платит НДФЛ.
В договоре аренды авто с экипажем вознаграждение лучше разделить.
В каких случаях гражданину безопаснее получить статус ИП.

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.

При выплате физлицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет

Минфин России считает, что российская компания, выплачивающая арендную плату гражданину — не предпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (Письма от 02.10.2014 N 03-04-05/49525, от 18.09.2013 N 03-04-06/38698, от 16.08.2013 N 03-04-06/33598 и от 27.02.2013 N 03-04-06/5601). То есть она обязана рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (п. п. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).
Аналогичного мнения придерживаются налоговики (Письма ФНС России от 05.07.2012 N АС-4-3/11083@, от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.2010 N ШС-37-3/14584@, УФНС России по г. Москве от 18.06.2012 N 20-14/053155@ и от 16.12.2011 N 20-14/3/122006).
Если организация выплачивает арендную плату деньгами, у нее есть возможность удержать НДФЛ. Значит, компания не вправе ссылаться на то, что не смогла удержать налог у физического лица (п. 5 ст. 226 НК РФ). На это же указывает Минфин России (Письма от 27.02.2013 N 03-04-06/5601 и от 06.12.2010 N 03-04-06/3-290).
Однако есть мнение, что организация-арендатор может не удерживать НДФЛ с арендной платы, если в договоре аренды прописано, что гражданин самостоятельно уплачивает налог. Это заблуждение. Налоговый агент не вправе перекладывать свои обязанности на получателя дохода (п. 5 ст. 3 НК РФ).
Включение подобного условия в договор аренды противоречит нормам Налогового кодекса. Это условие будет признано ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Такой же точки зрения придерживаются и Минфин России (Письма от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148), и суды (Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2012 N А40-40718/11140-184).
Таким образом, рискованно не удерживать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу — не предпринимателю (подробнее читайте на с. 45). Если инспекторы обнаружат это нарушение, они оштрафуют организацию за неисполнение обязанностей налогового агента. Штраф составляет 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет (ст. 123 НК РФ).

Обратите внимание! НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса
При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем — авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.
НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):
— если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке — в день получения наличных средств в банке;
— если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке — в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц.

Есть риск, что налоговики признают деятельность гражданина предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП

Если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это опасно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП (подробнее читайте на с. 46).

Примечание. В плане НДС компаниям невыгодно арендовать имущество у физических лиц
Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор может принять к вычету.
Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС.

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.
Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (Письмо от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@):
— физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
— гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
— все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
— гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.
Такие же критерии приводят столичные налоговики (Письма УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@, от 29.12.2008 N 18-14/121487@ и от 25.01.2008 N 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.
В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@).
Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.

На сумму арендной платы страховые взносы во внебюджетные фонды не начисляют

Страховые взносы в ПФР, ФСС РФ и ФФОМС

Выплаты физическим лицам по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей имущества в пользование, не облагаются страховыми взносами в фонды (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ «О страховых взносах в ПФР, ФСС РФ, ФФОМС», далее — Закон N 212-ФЗ). Договор аренды является разновидностью таких договоров.
Значит, при выплате гражданину арендной платы организация не начисляет страховые взносы во внебюджетные фонды. Такие же разъяснения приводит Минздравсоцразвития России (Письмо от 12.03.2010 N 550-19).
Исключением является лишь вознаграждение по договору аренды транспортного средства с экипажем. По этому договору арендодатель не только предоставляет в пользование арендатора автомобиль или другой транспорт, но еще и оказывает ему услуги по управлению и технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).
Выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ или оказание услуг, облагаются страховыми взносами в фонды (ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ). Следовательно, на ту часть вознаграждения, которая представляет собой плату за услуги по управлению автомобилем, необходимо начислить взносы в фонды.
Но речь идет лишь о взносах в ПФР и ФФОМС. Страховые взносы в ФСС РФ, которые предусмотрены Законом N 212-ФЗ, начислять все равно не нужно. Ведь любые вознаграждения, выплачиваемые физическим лицам по гражданско-правовым договорам, освобождены от страховых взносов в этот фонд (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона N 212-ФЗ).
Чтобы у организации не возникло сложностей с расчетом взносов, вознаграждение в договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить на арендную плату и плату за оказание услуг по управлению. То есть указать его двумя отдельными суммами. Если такого разделения в договоре нет, страховые взносы придется начислить на всю сумму вознаграждения.

Примечание. На часть вознаграждения по договору аренды автомобиля с экипажем начисляются взносы в ПФР и ФФОМС.

Страховые взносы на травматизм

Выплаты по договору аренды имущества освобождены от страховых взносов на травматизм. Ведь эти взносы начисляют, только если в гражданско-правовом договоре предусмотрена обязанность по их уплате (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»). В договоры аренды подобное условие обычно не включают.

Чтобы рассчитаться с гражданином за аренду недвижимости наличными, необходимо снять нужную сумму с расчетного счета в банке

С 1 июня 2014 г. компании не вправе расходовать наличную выручку, поступившую в кассу, на выплаты по договорам аренды недвижимого имущества (п. 4 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов»). Это правило распространяется на расчеты с любыми арендодателями — как с физическими, так и с юридическими лицами.
Значит, выплатить гражданину арендную плату за офис, квартиру или иную недвижимость можно двумя способами:
— перечислить ее на банковский счет физического лица или по его поручению на счета третьих лиц;
— снять наличные деньги с расчетного счета организации для оплаты аренды, оприходовать их в кассу и затем выдать гражданину.
Если налоговики обнаружат расходование наличной выручки на оплату аренды недвижимости, они вправе оштрафовать и саму организацию, и ее генерального директора. Штраф для должностного лица составляет от 4000 до 5000 руб., для компании — от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 15.1 КоАП РФ). Но инспекторы могут оштрафовать за это нарушение, только если с момента расходования выручки на неразрешенные цели прошло менее двух месяцев (ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ).
Рассчитываться за аренду иного имущества (автомобилей, компьютеров, производственного оборудования и др.) по-прежнему можно из наличной выручки.
Сумма расчетов наличными между организацией и физическим лицом, не зарегистрированным в качестве предпринимателя, не ограничена (п. 5 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У). То есть компания, арендующая у гражданина движимое или недвижимое имущество, может выплатить ему по договору аренды сумму, превышающую 100 000 руб.

В бухгалтерском учете арендованные основные средства отражаются на забалансовом счете

Бухгалтерский учет операций по аренде имущества у физических лиц отличается от отражения аналогичных сделок с организациями или предпринимателями лишь тремя нюансами:
— отсутствием проводок по НДС;
— наличием записей об удержании НДФЛ из арендной платы и о перечислении налога в бюджет;
— наличием проводок по начислению и уплате страховых взносов в фонды (только по договорам аренды транспортного средства с экипажем).
Если имущество, полученное по договору аренды, является основным средством, организация отражает его за балансом — на счете 001 «Арендованные основные средства». Учет на забалансовых счетах ведется по простой системе, то есть без использования метода двойной записи.
Арендованные активы отражают за балансом по стоимости, указанной в договоре аренды. На дату получения имущества от физического лица организация делает в бухучете запись:
Дебет 001 — принято к забалансовому учету арендованное ОС.
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды компания формирует следующие проводки:
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 76 — включены в расходы арендные платежи за месяц;
Дебет 76 Кредит 68 — удержан НДФЛ с суммы арендной платы.
Если организация рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке, на дату платежа она делает запись:
Дебет 76 Кредит 51 — перечислена арендная плата (за минусом удержанного НДФЛ).
При расчетах наличными в бухучете нужно сделать две проводки:
Дебет 50 Кредит 51 — получены из банка и приняты в кассу наличные деньги для расчетов по договору аренды;
Дебет 76 Кредит 50 — выплачена арендная плата (за вычетом удержанного НДФЛ).
В зависимости от формы расчетов с арендодателем организация обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позднее дня перевода арендной платы на банковский счет гражданина или дня получения наличных средств в банке для ее выплаты. На дату уплаты НДФЛ в бюджет она делает проводку:
Дебет 68 Кредит 51 — перечислен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.
Если компания арендовала у физического лица транспортное средство с экипажем, на сумму вознаграждения за оказание услуг по управлению ей нужно начислить страховые взносы в ПФР и ФФОМС. Это отражают проводками:
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 69-2 — начислены взносы в ПФР;
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 69-3 — начислены взносы в ФФОМС.
На дату уплаты взносов в фонды организация делает записи:
Дебет 69-2 Кредит 51 — перечислены взносы в ПФР;
Дебет 69-3 Кредит 51 — перечислены взносы в ФФОМС.
По окончании арендных отношений арендованное основное средство необходимо списать с забалансового учета. На дату возврата актива арендодателю компания делает запись:
Кредит 001 — списано с забалансового учета основное средство.

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/7157

Статьи

Организация может заключать договор аренды помещения, здания и транспортного средства как с юридическим так и с физическим лицом. Если с юридическим лицом все просто, то при отражении операций с физическим лицом есть особенности, закрепленные статьей 226 Налогового кодекса РФ.

Отражение бухгалтером договора аренды с юридическим лицом:

  1. Заключение договора на аренду помещения, здания или транспортного средства.

В этом случае арендатору необходимо на основании акта приема-передачи отразить арендуемое имущество у себя в учете.

Бухгалтерской справкой создаем проводку:

Дт 001 Кт—— на стоимость арендуемого имущества.

Данная стоимость может быть согласована в договоре, закреплена в справке о балансовой стоимости от арендодателя или рассчитана. Расчет производится исходя из месячной стоимости арендной платы * на срок действия договора.

  1. Каждый месяц, полученный акт по аренде недвижимости от арендодателя бухгалтер будет отражать проводками:

Дт Х – Кт 60.01 – на сумму арендной платы без НДС (Х- затратный счет, который зависит от вида арендуемого имущества и целей его использования, может быть: 26, 20, 44 и т.п.)

Дт 19.04 – Кт 60.01 – на сумму входящего от поставщика услуги НДС

Если имеется правильно оформленный счет-фактура (см. Постановление правительства №1137), то бухгалтер имеет возможность поставить входящий НДС к вычету и уменьшить свою сумму налога к уплате:

Дт 68.02 – Кт 19.04 – на сумму НДС по акту.

Если арендодателю была перечислена предоплата, то по акту сформируется еще проводка:

Дт 60.01 Кт 60.02 – зачет аванса.

Отражение бухгалтером договора аренды с физическим лицом:

  1. Заключаем договор на аренду помещения, здания, транспортного средства. Юридическое лицо и ИП запросит у арендодателя документы, удостоверяющие право собственности физического лица на данный объект, если этого не сделать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

В этом случае арендатору необходимо на основании акта приема-передачи отразить арендуемое имущество у себя в учете. Бухгалтерской справкой создаем проводку:

Дт 001 Кт—— на стоимость арендуемого имущества.

Данная стоимость может быть согласована в договоре или рассчитана. Расчет производится исходя из месячной стоимости арендной платы * на срок действия договора.

  1. Ежемесячно, на основании договора аренды, организация будет перечислять арендную плату физическому лицо за пользование объектом. Вот в этот момент вступает в силу статья 226 НК РФ.

Организация – плательщик будет выступать в качестве налогового агента по уплате НДФЛ (налог на доходы физического лица). Проводки:

Дт 60.01 Кт 51 (50) – на сумму арендной платы без НДФЛ по ставке 13%

Дт 68.01 Кт 51 – оплата НДФЛ организацией в качестве налогового агента

Дт Х Кт 60.01 – списание на расходы предприятия стоимости аренды с НДФЛ

Дт 60,01 Кт 68.01 – бухгалтерской справкой отражаем задолженность предприятия перед бюджетом по уплате НДФЛ в качестве налогового агента.

Перечислить НДФЛ в бюджет необходимо не позднее дня следующего за датой получения дохода физическим лицом.

Кроме того организация обязана подавать по данному физическому лицу поквартально отчет

6-НДФЛ и по итогу года справку 2-НДФЛ в налоговую инспекцию.
/ «Бухгалтерская энциклопедия «Профироста»
28.06.2017

Информацию на странице ищут по запросам: Курсы бухгалтеров в Красноярск, Бухгалтерские курсы в Красноярске, Курсы бухгалтеров для начинающих, Курсы 1С:Бухгалтерия, Дистанционное обучение, Обучение бухгалтеров, Обучение курсы Зарплата и кадры, Повышение квалификации бухгалтеров, Бухгалтерский учет для начинающих
Бухгалтерские услуги, Декларация НДС, Декларация на прибыль, Ведение бухгалтерского учета, Отчетность в налоговую, Бухгалтерские услуги Красноярск, Внутренний аудит, Отчетность ОСН, Отчетность в статистике, Отчетность в Пенсионный Фонд, Бухгалтерское обслуживание, Аутсорсинг, Отчетность ЕНВД, Ведение бухгалтерии, Бухгалтерское сопровождение, Оказание бухгалтерских услуг, Помощь бухгалтеру, Отчетность через интернет, Составление деклараций, Нужен бухгалтер, Учетная политика, Регистрация ИП и ООО, Налоги ИП, 3-НДФЛ, Организация учета

Источник: https://www.profirost.ru/articles/arenda-pomeshheniya-u-fizicheskogo-lica.-osobennosti-i-provodki.html

Аренда имущества работников и других физических лиц

Из статьи Вы узнаете:

1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса. При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду. Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо, нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье.

Документальное оформление аренды имущества физического лица

Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет. Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).
  • Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

  • Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.

Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ). Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

  • Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
  • Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.
  • Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.

Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ). В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров:

Образец договора аренды имущества с физическим лицом

Образец договора аренды транспортного средства без экипажа с физическим лицом

Образец договора аренды транспортного средства с экипажем с физическим лицом

Образец договора аренды помещения с физическим лицом

Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

Образец акта приема-передачи автомобиля в аренду

Образец акта возврата автомобиля из аренды

НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% (для нерезидентов) (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400». В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу, то есть ответственность за полноту и своевременность уплаты НДФЛ с арендной платы полностью лежит на организации. В случае неисполнения своих обязанностей как налогового агента организация может быть привлечена к ответственности по ст. 123 НК РФ (штраф в размере 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет). Такой позиции придерживается Минфин РФ в письмах от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

Страховые взносы с арендной платы физическому лицу

Арендная плата, выплачиваемая сотруднику или другому физическому лицу по договору аренды имущества, не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ), а также взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Однако если Вы заключили с физлицом договор аренды транспортного средства с экипажем, то помимо арендной платы по нему предусматривается плата физлицу за услуги по управлению. Вторая составляющая оплаты (за услуги) с правовой точки зрения относится к выплатам физическому лицу по договору гражданско-правового характера, предметом которого является оказание услуг. Поэтому с суммы оплаты физлицу за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации организация должна начислить страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС (на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством) (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ). Страховые взносы в ФСС в части страхования от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний уплачиваются в том случае, если это предусмотрено в самом договоре аренды транспортного средства с экипажем.

Налог на прибыль, УСН

Организации, применяющие общую систему налогообложения имеют право учесть арендные платежи за арендуемое имущество в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально. Для документального подтверждения расходов достаточно договора аренды и акта приема-передачи. То есть составлять ежемесячные акты об оказанных услугах не требуется, если их составление прямо не предусмотрено договором аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

! Обратите внимание: Налогоплательщики, использующие метод начисления, учитывают арендную плату в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Кроме самой арендной платы арендатор может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по ремонту арендованного имущества (текущему и капитальному), если обязанность по такому ремонту возложена на него по договору аренды (пп. 1 и 2 ст. 260 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.05.2008 № 03-03-06/1/339). Помимо этого к налоговому учету могут быть приняты и расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества, например, расходы на содержание автомобиля, используемого по договору аренды: на ГСМ, стоянку, страхование (если договором аренды обязанность по страхованию возложена на арендатора).

Плательщики УСН также могут учитывать в составе расходов арендные платежи за пользование имуществом (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом датой принятия к налоговому учету таких расходов будет являться дата их фактической оплаты, то есть дата выплаты арендной платы за истекшие периоды.

Что выгоднее: компенсация за использование личного транспорта или аренда автомобиля сотрудника

О том, как оформить компенсацию за использование личного транспорта работнику, а также о налогообложении компенсационных выплат я писала в предыдущих статьях. Теперь, когда мы разобрались с порядком налогообложения арендной платы по договору аренды имущества физлиц, предлагаю сравнить, что же выгоднее для работодателя: выплачивать компенсацию за использование личного автомобиля сотруднику или заключить с ним договор аренды автомобиля. Результаты сравнения представлены в табличке:

Способ оформления использования личного автомобиля сотрудником Налог на прибыль, УСН НДФЛ Страховые взносы
Компенсация за использование личного транспорта Расходы учитываются в пределах установленных норм Не удерживается Не начисляются
Договор аренды транспортного средства без экипажа Расходы учитываются полностью Удерживается по ставке 13% Не начисляются
Договор аренды транспортного средства с экипажем Расходы учитываются полностью Удерживается по ставке 13% Не начисляются только на величину арендной платы, если она в договоре прописана отдельно

Таким образом, если сумма компенсации за использование личного автомобиля, выплачиваемая работнику, значительно превышает установленные нормы для включения в налоговые расходы, то работодателю выгоднее заключить с работником договор аренды автомобиля, так как арендная плата не подлежит нормированию для целей налогового учета.

Еще одно важное отличие: компенсация за использование личного транспорта выплачивается сотруднику с учетом отработанных дней, а арендная плата не зависит от того, сколько дней фактически отработал сотрудник. То есть, с точки зрения начисления, выплаты работнику по договору аренды «удобнее», чем компенсационные выплаты по соглашению об использовании личного транспорта.

Бухгалтерский учет

В том случае, когда арендованное имущество используется в процессе производства и (или) реализации продукции, товаров, работ, услуг, арендные платежи для целей бухгалтерского учета признаются расходами по обычным видам деятельности и отражаются на последнюю дату истекшего месяца аренды. Если же арендованное имущество не предназначено для производства и реализации продукции, товаров, работ, услуг, арендная плата включается в состав прочих расходов. Арендная плата учитывается на счетах учета затрат в корреспонденции со счетами расчетов, в зависимости от назначения арендованного имущества и от того, является арендодатель сотрудником или нет.

Дебет счета Кредит счета

Источник: http://buh-aktiv.ru/arenda-imushhestva-rabotnikov-i-drugih-fizicheskih-lits/

>Образец договора аренды юридического адреса, заключаемый между юридическим (Арендатор) и физическим (Арендодатель) лицом.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

юридического адресаг. «» 2019 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ

1.1. На основании гарантийного письма (прилагается) Арендодатель предоставляет Арендатору для юридического адреса свою квартиру № по , телефон , которые будут использоваться для получения и отправки корреспонденции (почты) и для получения и выдачи сообщении по телефону («контактный» телефон).

1.2. Проживание, прием граждан, услуги и иные работы на данной квартире не производятся.

1.3. Срок аренды юридического адреса определяется с «»2019г. по «»2019г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

2.1.1. В пятидневный срок после заключения настоящего договора оплатить арендную плату Арендодателю. Ежемесячная оплата за аренду вносится числа текущего месяца.

2.1.2. Передавать информацию по телефону только с .00 до .00 и с .00 до .00.

2.1.3. Прием почты осуществлять по мере поступления, согласно договоренности, через Арендодателя.

2.2. Арендодатель обязан:

2.2.1. Способствовать передаче и своевременно извещать Арендатора о поступающей информации.

2.2.2. Не разглашать и не передавать циркулирующую информацию третьим лицам и организациям.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. За указанные в п.1.1 договора работы Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату. При подписании договора рублей.

3.2. Арендатор возмещает Арендодателю все расходы по использованию телефона (абонентная плата, плата за междугородние и международные переговоры). Оплата расходов производится в течение дней, после выставления счетов Арендодателем.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Ответственность Арендатора:

  • за невыполнение п.п. 2.1.1, 2.1.2, 3.1 настоящего договора Арендатор уплачивает неустойку в размере до % суммы годовой арендной платы.
  • за невыполнение п.3.2 настоящего договора Арендатор уплачивает пеню в размере % за каждый день просрочки суммы просроченного платежа.

4.2. Ответственность Арендодателя:

  • за невыполнение п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего договора Арендатор может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

5. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Договор аренды юридического адреса подлежит досрочному расторжению:

  • при использовании юридического адреса не в соответствии с договором;
  • если Арендатор прекратит существование;
  • если Арендатор не внесло плату за три месяца;
  • если Арендодатель не выполнил п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего договора;
  • если Арендатор переходит на другой юридический адрес;
  • если Арендодатель не может выполнять свои обязанности по семейным причинам и состоянию здоровья.

6. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Арендодатель, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий договор заключается в 2-х экземплярах, по одному у сторон.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: АрендодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендатор _________________ Арендодатель _________________

Источник: https://dbsd.ru/contracts/lease-contract/255.html

Договор аренды юридического адреса у собственника: образец

Юридический адрес — необходимый элемент регистрации фирмы. Получить его можно несколькими путями, которые отличаются затраченным временем и денежными средствами.

Организация и владелец помещения могут заключить договор аренды юридического адреса. Сделать это можно при выполнении ряда условий: недвижимость не должна быть жилой, а после подписания документов, рабочее место арендатора должно находиться в этом офисе.

С помощью заключенного договора аренды юридического адреса, можно подтвердить, где находится организация.

Для оформления договора аренды, необходимо иметь следующий пакет документов:

  • Договор аренды помещения;
  • Бумага, подтверждающая право собственности или аренды объекта недвижимости;
  • Документ, который подтверждает внесение изменений в учредительные бумаги юрлица.

Назначение договора аренды

Постановка на учет организации в налоговом органе невозможна без наличия юридического адреса. Последний необходим даже тем компаниям, деятельность которых не предусматривает конкретного местонахождения. К последним относится, например, оказание выездных услуг.

Соглашение содержит информацию о сроке аренды и ее стоимости. Одиннадцать месяцев — таков максимальный период для договора об аренде юридического адреса. По истечении указанного срока, необходимо его заключать снова.

Вышел новый проект закона, который регламентирует регистрацию юридических лиц. Он требует, чтобы основная деятельность организации фактически осуществлялась по адресу, указанному при постановке фирмы на налоговый учет.

Раньше существовали понятия юридический и фактический адрес. Часто они не совпадали. Сейчас закон требует, чтобы они обозначали одно и то же место.

Налоговая инспекция затребует от организации договор аренды юридического адреса и проверит, совпадает ли он с фактическим. Проверка указанных при регистрации сведений осуществляется довольно тщательно.

Данный документ необходимо предоставить и кредитной организации при открытии расчетного счета юридического лица.

Не исключено, что служба безопасности банка захочет проверить достоверность указанной информации и лично пообщаться с владельцем недвижимости, обозначенной в договоре.

Как получить юридический адрес?

Для этого необходимо выполнить одно из следующих действий:

  • Зарегистрировать фирму по адресу, где она реально действует, с оформлением договора аренды;
  • Зарегистрировать компанию по месту жительства учредителя. Последних может быть несколько, это не имеет значения. Оформление производится по любому из адресов;
  • Купить юридический адрес в территориальном агентстве по развитию предпринимательства;
  • Приобрести юридический адрес у владельца недвижимости. Можно воспользоваться услугами посредников, предоставляющих услуги в данной сфере. Следует тщательно проверять предоставляемый адрес, поскольку он может находиться в черном списке у налоговой инспекции.

Рынок услуг по предоставлению юридического адреса в аренду достаточно развит, поскольку организации, помимо координат помещения, предоставляется:

  • Получение почтовой корреспонденции. Уведомление о новых письмах;
  • Прием комиссии из налогового органа, занимающегося проверкой существования фирмы.

Спрос на услуги подобного рода остается высоким. Серьезного влияния на бизнес не оказали даже новые нормативные акты, ужесточающие требования к организациям.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор аренды юридического адреса: образец

Образец договора здесь.

Договор на оказание услуг предоставления юридического адреса № 996

г. Самара «16» февраля 2017 г.

ООО «Прочный бетон» в лице директора Литвиненко Николая Ивановича, действующего на основании устава, именуемый в дальнейшем «Предприятие», с одной стороны, и гражданин Рогожин Иван Федорович, паспорт (серия, номер, выдан) 6401 883573 видан 03.08.2000 ОВД Дзержинского района г. Самара, проживающий по адресу г. Самара, ул. Пушкина, д. 100, кв. 67, именуемый в дальнейшем «Адресодатель», действующий на основании гарантийного письма, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.ОБЩИЕ УСЛОВИЯ

1.1. На основании гарантийного письма (прилагается) Адресодатель предоставляет Предприятию для юридического адреса свою квартиру по адресу г. Самара, ул. Островского, д.20, кв. 20, телефон +7(846)1212121, которые будут использоваться для получения и отправки корреспонденции (почты) и для получения и выдачи сообщении по телефону («контактный» телефон).

1.2. Проживание, прием граждан, услуги и иные работы на на данной квартире не производятся.

1.3. Срок аренды юридического адреса определяется с «17» февраля 2017 года по «31» декабря 2017 года.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Предприятие обязано:

2.1.1. В 2-дневный срок после заключения настоящего договора оплатить арендную плату Адресодателю. Ежемесячная оплата за аренду вносится 10-го числа текущего месяца.

2.1.2. Передавать информацию по телефону только с 9.00 до 13.00 и с 14.00 до 18.00.

Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами.

Как составить договор аренды коммерческого помещения,

Как составить договор аренды торгового помещения, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-arendy-torgovogo-pomeshheniya-skachat.html

2.1.3. Прием почты осуществлять по мере поступления, согласно договоренности, через Адресодателя.

2.2. Адресодатель обязан:

2.2.1. Способствовать передаче и своевременно извещать Предприятие о поступающей информации.

2.2.2. Не разглашать и не передавать циркулирующую информацию третьим лицам и организациям.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1 За указанные в п.1.1 договора работы Предприятие оплачивает Адресодателю арендную плату при подписании договора 10000 (десяти тысяч) рублей.

3.2 Предприятие возмещает Адресодателю все расходы по использованию телефона (абонентная плата, плата за междугородние и международные переговоры).

Оплата расходов производится в течение пяти дней, после выставления счетов Адресодателем.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1 Ответственность Предприятия:

а) за невыполнение п.п. 2.1.1, 2.1.2, 3.1 настоящего договора Предприятие уплачивает неустойку в размере до 2% суммы годовой арендной платы.

б) за невыполнение п. 3.2 настоящего договора Предприятие уплачивает пеню в размере 1% за каждый день просрочки суммы просроченного платежа.

4.2. Ответственность Адресодателя:

а) за невыполнение п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего договора Предприятие может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

5. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Договор аренды юридического адреса подлежит досрочному расторжению:

а) при использовании юридического адреса не в соответствии с договором;

б) если Предприятие прекратит существование;

в) если Предприятие не внесло плату за два месяца;

г) если Адресодатель не выполнил п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего договора;

д) если Предприятие переходит на другой юридический адрес;

е) если Адресодатель не может выполнять свои обязанности по семейным причинам и состоянию здоровья.

6. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АДРЕСОДАТЕЛЯ НА ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1 Адресодатель, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1 Настоящий договор заключается в 2-х экземплярах, по одному у сторон.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Предприятие

  • Юридический адрес: г. Самара, ул. Гагарина, д. 12
  • Почтовый адрес: 548390 г. Самара, ул. Гагарина, д. 12
  • Телефон/факс: +7 (337) 8736829
  • ИНН/КПП: 7734638954 / 634996622
  • Расчетный счет: 10001655710001
  • Банк: Сбербанк
  • Корреспондентский счет: 300032634520003
  • БИК: 77348932768
  • Подпись: _____________

Адресодатель

  • Адрес регистрации: г. Самара, ул. Пушкина, д. 100, кв. 67
  • Почтовый адрес: 824800 г. Самара, ул. Пушкина, д. 100, кв. 67
  • Телефон/факс: +7 (997) 5483926
  • Паспорт серия, номер: 6401 883573
  • Кем выдан: ОВД Дзержинского района г. Самара
  • Когда выдан:08.2000
  • Подпись: _______________