Договор бронирования квартиры

Содержание

Компания бронирует клиенту квартиру: как оказать услугу и не остаться без оплаты

В сфере продажи недвижимости получили распространение договоры бронирования квартир (или других объектов). Этот инструмент позволяет клиентам зарезервировать за собой выбранный объект на определенный срок, до заключения основного договора, чтобы его не приобрел кто-то другой. Для застройщика или компании-агента это не только возможность удержать клиента, но еще и дополнительная статья доходов, так как бронирование чаще всего является самостоятельной платной услугой. Однако оно имеет свои нюансы, игнорируя которые, компания может утратить право на вознаграждение по договору.

Компании-застройщики и иные участники рынка жилья заинтересованы в извлечении максимальной прибыли от реализации объектов недвижимости. Помимо продажи квартиры они предоставляют клиентам широкий спектр услуг: помогают в получении ипотечных кредитов, страховых продуктов, консультируют и ведут сделки по приобретению недвижимости и т.д. Одной из таких сопутствующих услуг является бронирование квартиры, которое производится на основании отдельного договора, заключаемого с потребителем.

Что такое бронирование квартиры?

Термин «бронирование» вызывает ассоциации с заказом номеров в гостиницах и иных объектах, предназначенных для временного проживания. Но этот термин употребляется и в других случаях, например:

бронирование (закрепление) на воздушном судне пассажирского места и провозной емкос­ти для перевозки пассажира, багажа, груза на определенный рейс и дату (п. 8 Федеральных авиационных правил «Общие правила воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и требования к обслуживанию пассажиров, грузоотправителей, грузополучателей», утв. приказом Минтранса России от 28.06.2007 № 82);

приватизация забронированных жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (ст. 1 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации»).

Бронирование как услуга представляет собой резервирование определенного имущества (имущественного права) для заказчика за плату на определенный период с правом последнего его приобрес­ти. Вне зависимости от того, воспользуется он правом приобрести это имущество (имущественное право) или нет, он обязан оплатить услугу, если исполнитель докажет, что она была оказана надлежащим ­образом.

Предметом договора бронирования квартиры на практике, как правило, является предоставление клиенту за плату преимущественного права на приобретение согласованной квартиры, индивидуализированной определенными параметрами (этаж, секция, расположение и др.) с обязанностью компании не реализовывать ее другим лицам в течение определенного периода. Объектом бронирования может быть как вся квартира, так и ее часть (например, изолированная комната), доля в праве на квартиру, а также иные объекты (нежилые помещения, машино-места). Бронировать объект можно с целью его дальнейшего предоставления по различным договорам: купля-продажа, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.

Положение в договоре бронирования о том, что клиенту предоставляется преимущественное право на приобретение жилья, не означает, что у клиента возникает преимущественное право в том значении, которое придается этой конструкции действующим гражданским законодательством РФ (например, преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение преиму­щественного права, установленного договором, является нарушением обязательства компанией перед потребителем и влечет наступление для нее негативных последствий в виде гражданско-правовой ответственности, но не дает потребителю права требовать признания заключенной в нарушение его преимущественного права сделки недействительной или требовать перевода на себя прав и обязанностей по ней. Для преимущественного права в рамках отношений бронирования закон подобной возможности не предусматривает (в отличие от нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собствен­ности по п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Даже если такие последствия установлены в договоре между клиентом и компанией, требования клиента не будут обос­нованными. Дело в том, что договор не создает прав и обязанностей для третьих лиц, которые в нем не участвуют (абз. 1 п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420 ГК РФ), он порождает обязательственную связь только между его сторонами — ­компанией и потребителем (клиентом).

Однако в случае нарушения компанией своих обязательств потребитель вправе отказаться от договора, потребовать возврата внесенной им платы за бронирование, возмещения иных убытков, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от всех присужденных в его пользу денежных сумм, если заявленные им требования компания не удовлетворила добровольно. Такие правомочия вытекают из положений Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300-1). Он также может потребовать применения к компании специальных мер ответственности, если они были предусмотрены договором.

Договор бронирования похож на абонентский и имеет признаки опциона

Такая конструкция, как договор бронирования, законодательством прямо не предусмотрена. Но она ему не противоречит, следовательно, является допус­тимой в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ): стороны свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону.

Договор бронирования можно сравнить с абонентским договором, в рамках которого исполнитель предоставляет заказчику возможность за плату в течение согласованного срока обращаться к нему за оказанием определенных услуг. Заказчик может и не воспользоваться данным правом, но вносить плату обязан в порядке и на условиях, предусмотренных договором. В данном договоре услуга исполнителя заключается не в совершении конкретных операций по заданию заказчика, а в предоставлении возможности к нему обращаться.

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует материальный результат выполненного действия, оплачивается услуга как таковая. Если в договоре стороны предусмотрели абонентскую систему оплаты услуг, при которой сумма платежей, вносимых заказчиком за определенный период времени, является постоянной, не зависящей от объема предоставленных услуг, то требование исполнителя о взыскании такой платы подлежит удов­летворению, даже если услуги фактически не оказывались (см. постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2006 № Ф09-1859/06-С4 по делу № А60-27946/05-С4).

Резервирование объекта или права для заказчика в судебной практике рассматривается как имущественное благо, создающее для него положительный экономический эффект, при условии, что такая операция может быть квалифицирована как самостоятельная услуга. Так, является самостоя­тельной услугой резервирование перевозчиком для заказчика транспорта на определенное время, в течение которого тот может по своему усмотрению воспользоваться им или отказаться от эксплуатации (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2011 № А33-8924/2010).

Можно привести и другие примеры: резервирование курортной жилой площади для организации туристического отдыха (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.10.2014 по делу № 33-1193/14), резервирование кредитной линии для заемщика, который в рамках согласованного лимита вправе требовать перечисления траншей (постановление ФАС Московского округа от 14.03.2014 по делу № А40-15543/2013).

Аналогичным образом при бронировании компания оказывает услугу, которая заключается в резервировании для клиента определенного жилого помещения с согласованными параметрами (общая площадь, этаж, место расположения и др.) на конкретный срок, и он вправе рассчитывать на преиму­щественное право приобретения такого объекта в течение согласованного перио­да времени.

Договор бронирования квартиры по своим признакам похож на конструкцию опционного договора, которой, возможно, будет дополнен ГК РФ (введение новой ст. 429.2 ГК РФ предложено в проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект)).

Согласно Проекту по опционному договору (опциону) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне безусловное право заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, а другая ей за это выплачивает вознаграждение. Как видно из планируемой нормы, законодатель не ограничивает перечень договоров, на заключение которых может быть предоставлен опцион, однако этим не снимается запрет на выдачу опциона в отношении таких прав, которые и так принадлежат покупателю опциона.

Опцион предоставляется за плату или иное встречное предоставление либо безвозмездно, если выдача опциона обусловлена иным интересом, вытекающим из отношений сторон. В течение всего срока действия опциона другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты. Предметом опционного договора могут быть как акции, облигации, иные ценные бумаги, так и иное имущество и права — право аренды недвижимости, доли в уставном капитале хозяйственного общества и др.

Договор бронирования предоставляет право одной стороне в дальнейшем получить интересующее ее материальное благо за плату. Скорее всего, предметом опционного договора может быть и бронирование квартиры, то есть предоставление компанией клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмот­ренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).

Право компании на получение оплаты зависит от четкости формулировок

В договоре бронирования квартиры или иного объекта преду­сматриваются различные условия: предмет (объект бронирования), срок бронирования объекта, размер платы, порядок и срок ее внесения, права и обязанности сторон, ответственность за нарушение обязательств, а также иные положения по усмотрению сторон. Моментом исполнения компанией своего обязательства по предоставлению забронированного (зарезервированного) объекта по условиям договора считается дата подписания акта об исполнении обязательств или заключения соответствующего договора (купли продажи, предварительного договора купли-продажи и т.д.).

Как уже указывалось выше, в законе нет такой договорной модели, как договор бронирования квартиры, а положения об опционном догово­ре еще не внесены в ГК РФ. Поэтому при юридической квалификации договора бронирования необходимо исходить из существа обязательств, которые в нем представлены. Если по своей правовой природе договор бронирования относится к посредническим договорам (поручение, комиссия или агентирование) или к договору возмездного оказания услуг, то при регулировании порождаемых ими отношений необходимо руководствоваться соответствующими правилами (главы 39, 49, 51, 52 ГК РФ). От этого зависят и правомочия компании в части требования оплаты по договору.

Так, если компания получила плату от клиента за бронирование квартиры, оговорив в до­говоре выполнение комплекса организационных, юридических и фактических действий (анализ конъюнктуры рынка жилой недвижимости и ценовых предложений, поиск и подбор объекта, организация просмотров вместе с клиентом, юридичес­кая экспертиза правоустанавливающих документов продавца, сопровождение сделки, консультирование и др.), то при невыполнении таких действий, клиент будет вправе потребовать возврата уплаченной суммы (Определение Мосгорсуда от 12.01.2011 по делу № 33-224).

Дело в том, что потребитель обязан оплачивать только те услуги, которые ему фактичес­ки были предоставлены в соответствии с требованиями закона, условиями договора, а также согласно обычно предъявляемым требованиям. Если компания не сможет доказать, какие конкретно и когда услуги она оказывала клиенту, акт об оказанных услугах или отчет о проделанной работе не подписаны, то оснований для удержания вознаграждения у нее нет (Апелляционное определение Мосгорсуда от 24.05.2013 по делу № 11-14076).

Дополнительным аргументом в пользу клиента может быть тот факт, что компания обслуживала одного или нескольких застройщиков в рамках отдельного соглашения, по которому она уже получила вознаграждение за привлечение клиента (Определение Мосгорсуда от 12.09.2013 по делу № 4г/8-9616). В такой ситуации плату за свои услуги она получила от застройщиков, поэтому не вправе требовать ее дополнительно от самих клиентов.

Если в период действия до­говора бронирования квартиры компания не заключала каких-либо соглашений с третьими лицами на ее предоставление, при этом интересующий клиента объект был снят с продажи, такие обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о том, что свои обязательства перед клиентом она выполнила в полном объеме, если нет доказательств оказания конкретных услуг, составляющих предмет договора (Апелляционное определение Мосгорсуда от 12.03.2014 по делу № 33-7212).

Поэтому компании выгодно формулировать в договоре бронирования условие о своем вознаграждении именно как о плате за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента требовать возврата платы за бронь.

Как мы уже отметили, моментом исполнения компанией обязательства по бронированию следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, заключена сторонами, компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом, а значит, получение вознаграждения за фактически оказанную услугу правомерно (Определение Мосгорсуда от 14.04.2011 по делу № 33-10835).

Отказ клиента от сделки не лишает компанию права на вознаграждение

Компания также считается выполнившей свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине отказа от сделки потребителем (Апелляционное определение Мосгорсуда от 08.07.2014 по делу № 33-27498/14).

Если же клиент отказался от договора бронирования, но самостоятельно приобрел тот же объект, компания вправе требовать оплаты услуг. В таком случае суд сопоставляет приобретенный клиентом объект по предварительному или основному договору купли-продажи или по договору долевого участия в строительстве с условиями договора бронирования объекта, который должен быть зарезервирован за клиентом на определенное время, проверяет момент заключения такого договора. Если приобретенный объект соответствует условиям договора бронирования, а договор был заключен в срок, на который осуществлялось бронирование, то компания считается выполнившей свои обязательства перед клиентом и получение ею вознаграждения является правомерным.

На случай, если клиент откажется от заключения основной сделки по приобретению объекта недвижимости в связи с тем, что ему не будет одобрен кредит в банке или по иным причинам, в договоре бронирования в интересах компании желательно указывать, что услуга по резервированию квартиры считается оказанной при условии, что компания зарезервировала квартиру для клиента и была готова ее предоставить по его требованию до согласованной даты. При этом услуга считается оказанной вне зависимости от причин отказа клиента от ее получения и заключения сделки.

Формулировка условия о предмете договора бронирования таким образом обеспечивает правомерность получения компанией вознаграждения за свои услуги, поскольку услуга, за которую устанавливается и взимается плата, заключается не в комплексе тех или иных действий, а просто в резервировании объекта для клиента. При доказанности выполнения данного обязательства у компании есть право на получение вознаграждения за свои услуги в полном объеме.

Еще раз подчеркнем, что вознаграждение компании за бронирование квартиры следует в договоре формулировать именно как плату за ее услугу по резервированию на определенный срок, а не как меру ответственности, отступное или иным подобным образом, чтобы в случае спора не возник вопрос о правомерности ее удержания (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.10.2014 № 33-14625/2014). Указание вознаграждения как платы избавляет от необходимос­ти дополнительно указывать на то, что внесенная денежная сумма остается у нее даже при отказе клиента от основного договора до момента окончания срока его исполнения.

От ситуации отказа клиента от сделки важно отличать отказ от самой услуги бронирования, заявленный клиентом до момента окончания действия договора. Такой отказ влечет обязанность компании возвратить уплаченные средства, поскольку право клиента на отказ от договора возмездного оказания услуг или от посредничес­кого договора не может быть ограничено: оно императивно определено законом (п. 1 ст. 782, абз. 2 п. 1 ст. 977, п. 1 ст. 1003, ст. 1010 ГК РФ). По этой же причине возможность его реализации не может быть также поставлена в зависимость от уплаты заказчиком каких-либо сумм или выполнения дополнительных условий (например, соблюдение срока при подаче уведомления об отказе от договора). Эта позиция касается любых договоров, правило о которых преду­сматривает право сторон на отказ от него (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 по делу № А40-152130/13-56-222, А40-1371/2014).

Если же отказ клиента от договора был направлен компании после того, как истек срок резервирования квартиры, то он правового значения не имеет, поскольку свои обязательства компания выполнила. Если по условиям договора бронирования оплата происходит по факту оказания услуги, то при отказе клиента от ее внесения компания вправе обратиться в суд с требованием о взыс­кании с него задолжен­ности (ст. 309, 310 ГК РФ).

Надо заметить, что возможность предоставления квартиры клиенту в собственность должна существовать не абстрактно. Компания действительно должна быть готова к передаче объекта в собственность: либо сама владеть им на праве собственности, либо заключить соответствующее соглашение с собственником квартиры о ее выкупе.

Застройщики не вправе получать плату за услугу бронирования

Следует учитывать, что услуга по бронированию квартиры клиенту не должна быть навязанной: заключение основного договора не может зависеть от наличия брони. В противном случае клиент получит реальную возможность признать договор бронирования недействительным на основании ст. 167 ГК РФ и п. 2 ст. 16 Закона № 2300-1, взыскать убытки, компенсацию морального вреда, свои издержки и штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований. Помимо этого он может потребовать взыскания с компании штрафа за ущемление прав потребителей в размере от 10 000 до 20 000 руб. (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ).

Также высоки риски оспаривания договора, если бронируе­мая квартира будет клиенту предоставлена после завершения строительства многоквартирного дома, которое осу­ществляет сама компания. Дело в том, что отношения такой компании с клиентом прямо урегулированы нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ в цену договора входит сумма денежных средств, подлежащих уплате застройщику за строительство объекта, либо как возмещение его затрат, связанных со строительством, и иных услуг. Причем закон не содержит перечня всех услуг, которые застройщик может оказывать клиенту. А значит, к ним можно отнести и организацию получения ипотечного кредита, страхования объекта, консультирование клиентов по различным вопросам и т.д.

Поскольку на застройщике лежит обязанность предоставить в собственность клиента квартиру, внесенную плату за бронирование можно квалифицировать как предварительную оплату (аванс) жилого помещения, которая должна засчитываться в счет ее покупной стоимости. В этом случае проблематично доказать, что бронирование квартиры является самостоятельной услугой, так как застройщик располагает проектной документацией и всеми необходимыми сведениями о составе и количестве квартир в строящемся доме. Также застройщик обладает информацией о квартирах, в отношении которых заключены договоры (долевого участия в строительстве, купли-продажи).

Если у застройщика имеется значительное количество нераспроданных квартир, ему будет нелегко обосновать, в чем заключается его услуга по бронированию квартиры. А значит, заключение договора бронирования может быть расценено как навязывание потребителю дополнительной услуги. Если клиент захочет оспорить до­говор, уплаченная по нему сумма составит неосновательное обогащение застройщика, подлежащее возврату по правилам главы 60 ГК РФ.

Чтобы минимизировать такие риски, при реализации компанией объектов недвижимости услугу бронирования лучше оказывать не напрямую, а через партнеров, которые в гражданском обороте действуют самостоятельно и не выступают сторонами по договору долевого участия в строительстве (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 25.09.2014 по делу № 11-9530/2014).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/270205/

Любому покупателю квартиры необходимо время, чтобы собрать крупную сумму денег. Пока он занимается продажей собственной квартиры и начинает переговорный процесс с банком, приглянувшийся ему вариант может уйти с рынка. Чтобы этого не случилось, на рынке недвижимости есть услуга по бронированию (резервированию) квартир.
Процедура бронирования квартир используется и на первичном, и на вторичном рынке. На что нужно обратить внимание, является ли наличие договора бронирования гарантией того, что квартиру не продадут другим покупателям, «Журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов.
Зарезервировать жилье у застройщика
Суть процедуры заключается в том, что клиент, оплачивая бронирование, подтверждает серьезность своих намерений, объясняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». Как сообщил Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер», на первичном рынке договор резервирования, как правило, заключают агенты, «фиксирующие» клиента и определенную часть своей комиссии. Застройщики, реализующие квартиры в рамках закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ (он обязывает принимать оплату по договору только после его государственной регистрации), также стараются подстраховаться если не аккредитивом, то подобным договором резервирования.
Большинство компаний готовы предложить клиентам разные варианты резервирования квартир на своих объектах. По словам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора «Мортон-Инвест», компания предлагает своим покупателям гибкую систему бронирования, когда в зависимости от ситуации каждый покупатель может выбрать наиболее оптимальный для себя вариант из четырех предложенных. Самый простой способ забронировать квартиру в одной из новостроек ГК «Мортон» — позвонить в один изофисов продаж. Оставив свои контактные данные, можно зарезервировать понравившийся вариант на сутки. Эта услуга предоставляется совершенно бесплатно. Если в течение суток покупатель принимает решение о покупке, то до конца этого периода необходимо заключить договор выбора и внести авансовый платеж в размере 2,5% от стоимости квартиры. При внесении авансового платежа бронирование происходит автоматически на срок, необходимый для подготовки и оформления всех документов. Обычно это занимает до 7 дней. При заключении такого договора стоимость квартиры фиксируется на весь период его действия. При расторжении договора по инициативе покупателя внесенный платеж не возвращается.
Если покупателю необходимо более длительное время для принятия решения о покупке, то «Мортон-Инвест» предлагает платные виды бронирования. Размер платежа может зависеть от длительности периода бронирования и количества комнат в квартире. Так, в зависимости от названных параметров компания предлагает следующие варианты: на месяц 1-комнатную квартиру можно забронировать за 10 тыс. руб., 2-комнатную – за 15 тыс. руб., а 3-комнатную – уже за 20 тыс. руб.
Еще один вид бронирования, предлагаемый застройщиком, применяется при альтернативной сделке, когда покупатель продает свою старую квартиру через отдел вторичного жилья ГК «Мортон» и приобретает жилье в одной из новостроек компании. В этом случае стоимость бронирования не зависит от количества комнат в квартире и составляет 50 тыс. руб.
Максимальный срок такого бронирования – 3 месяца. В компании считают, что обычно этого времени достаточно для того, чтобы клиент выгодно продал старую жилплощадь. Но если продажа старой квартиры затягивается, то существует возможность учесть эту сумму в зачет стоимости квартиры при соблюдении условий ранее заключенного договора. При данном виде бронирования стоимость квартиры не фиксируется. Если же покупатель отказывается от сделки по продаже своей квартиры, то платеж за услугу не возвращается, а бронь снимается автоматически в момент расторжения договора.
Отдельный вид бронирования предусмотрен ГК «Мортон» для покупателей, приобретающих квартиру по военной ипотеке. Стоимость такого бронирования на двухнедельный срок составляет 5 тыс. рублей. Цена квартиры при бронировании фиксируется и может быть пересмотрена только по истечении срока бронирования.
В компании «НДВ-Недвижимость» также есть разные варианты «отложить» квартиру в новостройке. Первый, рассказывает Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», – резервирование на несколько дней для подготовки сделки. Как правило, при такой схеме клиент не несет дополнительных расходов, цена фиксируется. Механизм является самым простым и понятным для каждой из сторон. Если клиент продает через компанию квартиру для последующей покупки новостройки (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. И на практике этого времени более чем достаточно для продажи недвижимости на вторичном рынке. Правда, есть одна существенная деталь, предупреждает эксперт, как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Еще один вариант — резервирование квартиры при получении ипотеки, рассказывает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Такая сделка требует временных затрат, связанных со сбором необходимых документов и ее организацией. Именно поэтому «НДВ-Недвижимость» снимает квартиру с продажи на 10 дней. В рамках этих сроков специалисты компании должны предоставить в банки необходимые документы по клиентам и получить решения по кредитным заявкам. «При этом цена фиксируется только после получения клиентом одобрения от банка», — уточняет эксперт.
На практике, стоимость услуг по договору об оказании услуг (ДОУ, в компании используется именно такая форма договора) привязана к цене квартиры, говорит Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. В каждой компании размер платежа определяется индивидуально. «Например, в наших проектах в ближайшем Подмосковье, в ЖК «Бутово Парк-2» и ЖК «Альфа Центавра» эта сумма равна 2,5% от цены квартиры», — уточняет эксперт.
По словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», размер аванса на бронирование определяется обычно по усмотрению застройщика. Это может быть фиксированная денежная сумма независимо от цены договора или какой-то процент от этой цены. Обычно не более 10%. «В нашей компании платеж по бронированию составляет 25 000 рублей», — говорит Александр Энгель (ГК «МИЦ»).
Договорные обязательства
При заключении договора бронирования необходимо учесть несколько важных моментов. Так как договор бронирования гарантирует покупателю закрепление за ним выбранного объекта недвижимости на определенный срок и фиксирует цену сделки, рассказывает Александр Энгель (ГК «МИЦ»), нужно проверить, чтобы в договоре бронирования присутствовали все эти пункты.
Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что покупатель должен убедиться в том, что в договоре бронирования максимально подробно отражена информация о квартире: все параметры квартиры (адрес дома, положение квартиры в доме, площадь, прочие параметры), цены и сроки выхода на сделку.
Также, добавил Филипп Третьяков (Galaxy Realty), клиенту необходимо внимательно изучить условия договора, сроки оплаты, если планируется ипотека, то проверить наличие пункта о возврате денег в случае отказа банка о предоставлении кредита, а также реквизиты бронируемой квартиры.
По словам Василия Шарапова («Сити-XXI век»), обычно применяется форма, утвержденная застройщиком. Однако инвестор вправе в случае разногласий по тексту предложить внести в эту форму изменения и дополнения. На практике чаще всего застройщики отказываются что-либо менять в утвержденной форме договора бронирования, и, если разногласия существенные, сделка может не состояться по этой причине.
Оксана Мельник, заместитель генерального директора компания «Русский дом недвижимости», также подтверждает, что если сделка предстоит с крупным застройщиком, то вероятность внесения каких-либо изменений и дополнений в договор крайне мала. Хотя на вторичном рынке дела обстоят проще: можно договориться о внесении отдельных пунктов в договор аванса (задатка). Также условия зависят от спроса на выбранную квартиру. «Если объект пользуется повышенным спросом, — говорит эксперт, — то никто не хочет вносить никаких изменений, действуя по принципу «что-то не нравится, не покупайте», а если продавец заинтересован в продаже, он более лоялен и идет на уступки».
Бронирование квартир на вторичном рынке
Бронирование квартир используется и на вторичном рынке. Обязательным условием является внесение так называемого аванса или задатка. Правда, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что на вторичном рынке – это необязательная процедура. При этом инициаторами в основном выступают именно покупатели. Бронирование понравившегося варианта необходимо им для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи – оформить ипотеку или продать старую квартиру. Но прежде чем бронировать квартиру на вторичном рынке, советует эксперт, покупатель должен убедиться в ее «правовой чистоте».
Соглашение о задатке или договор бронирования заключаются в письменной форме и не требуют обязательного нотариального удостоверения. Но при возникновении спора – в случае неисполнения одной из сторон своих обязательств, покупателю будет легче доказать свою правоту в судебном порядке по нотариально заверенному документу.
Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что важно убедиться, что аванс/задаток вносится владельцу либо уполномоченному агенту. Необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке. В противном случае, предупреждает Александр Энгель (ГК «МИЦ»), при отказе от покупки зарезервированной квартиры деньги не возвращаются, так как в момент оплаты по договору услуга исполнителя по бронированию считается оказанной, а договор – исполнен.
По словам Оксаны Мельник («Русский дом недвижимости»), размер задатка зависит от стоимости недвижимости, но, как правило, варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей. Норм и формул, определяющих размер данной суммы, нет.
Есть ли риск не получить понравившуюся квартиру на первичном рынке, несмотря на то что есть договор резервирования? Как тогда поступить? С такими вопросами www.metrinfo.ru обратился к экспертам.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
В практике ГК «МИЦ» таких случаев не было. Однако форс-мажорные ситуации случаются у всех. Человеческий фактор присутствует и на рынке недвижимости. Но такие случаи крайне редки, и выходят из подобных ситуаций индивидуально путем проведения переговоров.
Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер»:
Такой вариант развития событий возможен и, к сожалению, зависит только от добросовестности застройщика. Клиент может обезопасить себя, удостоверившись в том, что условия возвращения аванса прописаны в договоре.
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty:
Если в ДОУ указана действительно та квартира, которую выбирал клиент, то риски не получить ее минимальны. Поскольку при оплате договора она уходит из базы доступных объектов и резервируется за покупателем. Подписывая ДОУ, клиенту необходимо внимательно проверить все реквизиты квартиры: корпус, этаж, секцию, ее номер на площадке.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Конечно, риск есть всегда. Особенно если потенциальный покупатель изначально легкомысленно отнесся к договору и внимательно не изучил его. Недобросовестные продавцы часто используют таких доверчивых граждан в качестве доступного источника денежных средств.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Договор бронирования — это еще и предоставление гарантии покупателю от застройщика (продавца), что квартира точно зафиксирована за покупателем и никому не будет продана в период действия договора бронирования.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
Наши покупатели в 100% случаев получают именно те квартиры, которые они выбирают. А предлагаемая нами гибкая система бронирования позволяет им выбрать наиболее приемлемый и выгодный вариант.
Текст : Людмила Чичерова
Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru

Источник: https://www.DOMEX.ru/articles/1925647/

Решение № 2-1/2017 2-1/2017~М-8748/2016 М-8748/2016 от 13 марта 2017 г. по делу № 2-1/2017

Смольнинский районный суд (Город Санкт-Петербург) — Административное Суть спора: 2.104 — Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Дело № 2-1/17 13 марта 2017г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга
В составе: председательствующего судьи Смирновой З.С.
При секретаре Науширвановой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Шкариной Т.П. к ООО «Единый Центр Переуступок»
О расторжении соглашения о бронировании и возврате денежных средств,
Установил:

28.10.2016г. между Шкарниной Т.П. и ООО «Единый Центр Переуступок» (Компания) было заключено Соглашение о бронировании № 2810-Б-11635, по которому заказчик Шкарина Т.Н. выразила свое намерение приобрести квартиру со строительным номером 471 площадью 26,25кв.м в новом построенном доме по строительному адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, земли САОЗТ «Ручьи» на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0722001:566, корпус 10, а Компания обязалась предоставить заказчику информацию о наличии квартиры в указанном доме, предоставить копию договора долевого участия правообладателя квартиры; обеспечить осмотр квартиры, проконсультировать о порядке заключения договора уступки с правообладателем и несении дополнительных расходов.
В соответствии с п.4 Соглашения в целях обеспечения бронирования Компанией квартиры, указанной в п.1 настоящего Соглашения, Заказчик должна внести денежные средства-залог- в размере 185 000,00руб., входящих в общую стоимость квартиры согласно п.3 данного Соглашения.
На основании п.5.1 Соглашения денежные средства в размере 185 000руб. надлежало внести за два раза, но истица внесла во исполнение своих обязательств только 100 000руб., что подтверждается гарантийным обязательством от 28.10.2016г.
Истица указывает, что в связи с существенным изменением обстоятельств по Соглашению и ввиду затруднительной финансовой обстановки в ее семье она обратилась 01.11.2016г. в Компанию с заявлением о расторжении Соглашения о бронировании от 28.10.2016г., ссылаясь на недостаток денежных средств на покупку квартиры, и возврате уплаченных денежных средств в размере 100 000руб., а 18.11.2016г. она направила претензию о возврате денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. В настоящее время истица Шкарина Т.П., уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратилась с иском к ответчику со следующими исковыми требованиями:
-о расторжении Соглашения № 2810-Б-11635 от 28.10.2016г.;
-о взыскании с ответчика уплаченной по договору денежной суммы в размере 100 000руб.;
-о взыскании пени (неустойки) за просрочку возврата денежных средств в размере 100 000руб.;
-о взыскании штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы.
В судебном заседании представитель истца –Махота М.В., действующей по доверенности истца, поддержала заявленный иск и просила его удовлетворить по изложенным в иске основаниям с учетом внесенных уточнений, указывая на то, что у ответчика не было фактических расходов по Соглашению, а те расходы, на которые он указывает, не были оговорены Соглашением. Она также представила свой отзыв на возражения ответчика.
Представитель ответчика- ООО «Единый Центр Переуступок» Синицын Б.А. признал исковые требования только частично, указывая на наличие фактически понесенных ими расходов по исполнению договора, которые должны подлежать удержанию, о чем он представил суду свои письменные возражения по иску.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, считает иск подлежащим частичному удовлетворению.
Как следует из материалов дела, стороны по делу заключили между собой Соглашение о бронировании № 2810-Б-11635 при подтверждении намерения истицы приобрести квартиру в новом построенном доме. В целях обеспечения бронирования Компанией квартиры, указанной в п.1 Соглашения истица внесла денежные средства-залог- в размере 100 000руб. В дальнейшем истица обратилась с заявлением к ответчику от 01.11.2016г. о расторжении Соглашения и возврате денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов, но они не были возвращены истице, поэтому она обратилась с иском в суд.
В соответствии с п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии со ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов.
Возмездные сделки характеризуются обязанностью одной из сторон совершить определенные действия и им соответствует встречная обязанность другой стороны по их оплате или предоставлению иного блага.
Кроме того, из содержания разъяснений, содержащихся в п.п.1,2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой -организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада…,), то к отношениям, возникающих из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Отсюда следует, что спорные правоотношения, возникающие из договора возмездного оказания услуг подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
В данном случае ответчик признает право истца Шкариной Т.П. на односторонний отказ от договора, предоставленное ей ст.782 ГК РФ и ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», но указывает, что истицей должны быть возмещены фактически понесенные ими расходы, поэтому ответчик не согласился с тем, что уплаченная истицей по соглашению денежная сумма должна быть выплачена ей в полном размере. Кроме того, ответчик указал, что еще 29.10.2016г. они исполнили часть договора, т.к. обеспечили согласно п.3 бронирование квартиры, указанной в п.1 Соглашения, для чего передали правообладателю забронированной квартиры ФИО1 по договору задатка от 29.10.206г. сумму задатка в размере 50 000руб.,, поэтому эту сумму ответчик просит зачесть в качестве фактически понесенных расходов по договору, т.к. в соответствии со ст.381 ч.2 ГК РФ эта сумма возврату не подлежит, а засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Суд считает эти доводы ответчика убедительными, поскольку они предусмотрены условиями Соглашения, поэтому требования о возврате этой части денежной суммы суд признает необоснованными.
Далее ответчик указал, что к фактически понесенным ими расходам по исполнению Соглашения относятся те расходы, которые несет компания для заключения и исполнения заключенного договора, а именно расходы, связанные с оказанием следующих услуг:
-предоставление истцу информации о наличии в новом построенном доме (ЖК «Гренландия») квартиры с указанными в Соглашении характеристиками;
-обеспечение истице осмотра выбранной квартиры, ознакомление с ее планировкой;
-предоставление истице консультации о порядке заключения договора уступки прав с правообладателем;
-предоставление истцу копии договора долевого участия с правообладателем квартиры;
-консультация истца о дополнительных расходах, связанных с подписанием Соглашения о замене стороны в договоре. Оказание этих услуг истица не оспаривала. Ответчик ссылается на то, что он был готов к исполнению своих договорных обязательств по Соглашению и передаче истице квартиры, т.к. он оказал истице указанные в Соглашении услуги, но сама истица отказалась от ее предоставления, поэтому это не дает ей права требования всей уплаченной по договору денежной суммы. Ответчик согласен выплатить истице денежную сумму в размере 50 000руб.
Суд считает это мнение ответчика обоснованным, учитывая также то, что ответчик не представил расценок о стоимости указанных в Соглашении возмездных услуг, которые были истице оказаны и подлежали оплате, но она их при предъявлении иска не учла.
Вместе с тем, ответчик также указывает на то, что действия по исполнению договора начинается с их стороны раньше, чем заключение самого договора между сторонами, т.к. для этого необходимо провести подготовительные действия, а именно для того чтобы привлечь клиента и в дальнейшем заключить с ним договор с оказанием возмездных услуг, компании необходимо понести дополнительные затраты, а именно: арендовать офис, нанять на работу персонал, оплатить работу по созданию сайта в сети Интернет, оплатить рекламу, проделать работу по поиску квартир, договориться с правообладателями этих квартир о предоставлении права быть их представителями и предлагать клиентам их квартиры и т.д. Только благодаря этим подготовительным работам компания может заключать с клиентами договора о бронировании квартир, а поэтому все эти действия также являются фактически понесенными расходами, т.к. в случае исключения этих действий и понесенных по ним расходам компания не имела бы возможности оказывать данные платные услуги по договору с клиентами. Именно после соответствующей подготовки был заключен с истицей соответствующий договор на конкретную квартиру, а не на какой-то неопределенный объект и в этой связи на момент заключения Соглашения компания уже понесла соответствующие расходы, которые тоже должны быть учтены при определении суммы фактически понесенных расходов.
В своих представленных расчетах ответчик указывает, что его фактически понесенные расходы по данному договору с истицей составляют 56 920руб. и тогда остаток суммы для возврата истцу составляет 43 080руб., однако в судебном заседании ответчик согласился увеличить сумму для возврата до 50 000руб. с удержанием расходов на сумму 50 000руб.
Из возражений истицы по вопросу уменьшения уплаченной по договору денежной суммы за счет понесенных компанией расходов она указала, что доводы ответчика в части понесенных им указанных расходов на маркетинговые услуги в размере 683 0439руб., из которых на каждое из 12-ти Соглашений приходятся расходы в размере 56 920руб., являются необоснованными, т.к. их нельзя отнести к фактическим расходам по исполнению Соглашения, поскольку они являются внутренними тратами компании при осуществлении ее деятельности и поэтому они не могут быть переложены на заказчика.
В этой части возражений суд считает возможным согласиться с истцом и признать понесенные им расходы на оплату рекламы, созданию сайта в Интернете, оплату аренды помещения, оплату зарплаты своим сотрудникам и иные расходы, относящимися к внутренним расходам компании и маркетинговым услугам, полагая, что они напрямую не относятся к фактически понесенным расходам по оказанию возмездных услуг по Соглашению от 28.10.2016г. и поэтому не могут быть возложены на истца. Вместе с тем иные оказанные и перечисленные в Соглашении услуги и понесенные ответчиком расходы при их оказании должны быть оплачены истицей.
Несмотря на то, что ответчик не приводит отдельных расчетов по стоимостью оказанных истице услуг, указанных в Соглашении, но с необходимостью их оплаты сама истица была согласна при подаче ею заявления от 01.11.2016г. В дальнейшем при подаче иска она отказалась от их оплаты, хотя они ей были по соглашению оказаны. При такой ситуации суд полагает возможным согласиться с доводами ответчика о том, что оказанные услуги должны быть оплачены в размере 50 000руб., учитывая также расходы по обеспечению бронирования квартиры по договору задатка от 29.10.2016г. на сумму 50 000руб., которые возврату истице не подлежат.
Так, в п.4 Соглашения указано, что в целях обеспечения бронирования компанией квартиры, указанной в п.1 Соглашения, заказчик должна внести залог в размере 185 000руб., входящей в общую стоимость квартиры.
В п.6 Соглашения о бронировании указано, что Компания имеет право передавать денежные средства в размере до 100% от суммы залога, оговоренной в п.4 Соглашения от имени заказчика в качестве задатка правообладателю квартиры с целью бронирования квартиры и фиксации ее цены.
В п.5.1 Соглашения было указано, что сумма залога по Соглашению составляла 185 000руб., которая подлежала оплате за два раза, а именно 100 000руб. в момент подписания соглашения и 85 000руб.- за один день до сделки (п.5.1 Соглашения), но истица внесла 28.10.2016г. только 100 000руб. залога.
В п.7 Соглашения оговорено, что в соответствии со ст.32 Закона о защите прав потребителей заказчик вправе отказаться от исполнения соглашения при условии оплаты Компании фактически понесенных расходов. В случае одностороннего отказа Заказчика либо невозможности совершить сделку в срок и на условиях, оговоренных в п.п. 2 и 5 данного Соглашения по вине заказчика, Компания возвращает заказчику сумму залога, оговоренную в п.4 Соглашения за минусом суммы, покрывающей фактически понесенные Компанией расходы в течение 10-ти банковских дней.
Во исполнение п. 4 Соглашения от 28.10.2016г. ответчик, выступая в качестве покупателя, заключил с ФИО1, выступающей в качестве продавца, заключил Договор задатка № 2810-Б-11635 от 29.10.2016, по которому ответчик в обеспечение бронирования квартиры, выбранной истицей, передал правообладателю квартиры 50 000руб. в качестве задатка в счет будущей продажи по Договору об уступке прав квартиры, в котором указана обязанность продавца продать указанную в договоре квартиру по договору об уступке прав по цене в размере 2 685 000руб., а задаток, подлежащий выплате правообладателю ФИО1, должен был составлять 185 000руб. в соответствии с Соглашением о бронировании, но фактически составил 50 000руб..
В Договоре задатка от 29.10.2016г. также указано, что передаваемый задаток является возвратным лишь при условии подписания договора об уступке прав между продавцом и покупателем до 02.12.2016г. включительно. При одностороннем отказе покупателя от покупки квартиры сумма внесенного компанией продавцу задатка является невозвратной.
В этой связи требования истца о взыскании с ответчика уплаченной им по Соглашению и по договору задатка суммы задатка в размере 50 000руб. суд считает необоснованными, поскольку условия возврата задатка оговорены не только Договором задатка, но и Соглашением, а также последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены ст.381 ГК РФ Внесенную сумму задатка суд также относит к понесенным ответчикам расходам, связанным с исполнением Соглашения..
Понятия залога и задатка различны (ст.ст.334 и 380 ГК РФ).
Залог является одним из способов обеспечения доказательств, когда по соглашению сторон залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого он может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В данном случае ответчиком был заключен договор задатка от 29.10.2016г. в счет исполнения Соглашения о бронировании от 28.10.2016г. в связи с выраженными намерениями истицы приобрести квартиру-студию, поскольку целью задатка является не только обеспечение исполнения обязательств, но обеспечение платежности договора.
В соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ указано, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Суд, выслушав стороны и оценив представленные доказательства, считает, что расторжение соглашения о бронировании и отказ истицы от приобретения подобранной для нее квартиры, вызвано действиями самой истицы, отказавшейся от своего намерения по приобретению квартиры, сославшись на нехватку у нее денежных средств для покупки данной квартиры, о чем ей было, безусловно, известно еще на момент заключения Соглашения..
Так, необходимо отметить, что Соглашение о бронировании и уплата задатка ею были произведены 28.10.2016г., а ровно через три дня, т.е. 01.11.2016г. она уже подала заявление о расторжении договора и возврате денежных средств со ссылкой на нехватку для покупки квартиры денежных средств. Отсюда следует, что требование о расторжении Соглашения носило односторонний характер и что оно не было связано с существенным изменением у истицы обстоятельств, изложенных в п.1 ст.451 ГК РФ, из которых стороны исходили при заключении соглашения, поскольку истица не представила суду никаких данных о существенном изменении у нее каких-либо обстоятельств за прошедший период с 28.10.2016г. по 01.11.2016г. и не указала иных причин, которые она не могла преодолеть или предвидеть за три дня действия Соглашения.
В месте с тем, суд считает возможным в соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ и ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» расторгнуть по обоюдному согласию сторон Соглашение о бронировании от 28.10.2016г. и взыскать с ответчика в силу ст.782 ГК РФ и ст.32 Закона о защите прав потребителей уплаченную по Соглашению денежную сумму в размере 50 000руб. за вычетом понесенных фактических расходов ответчика по его исполнению.
Что касается требований о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с п.п.1и 3 ст.32 и п.5 ст.28 и п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», то суд считает эти требования по праву обоснованными, поскольку в установленный 10-тидневный срок со дня предъявления требования о расторжении договора возврат денежной суммы по Соглашению не произведен.. По расчету истицы сумма пени (неустойки) составляет 100 000руб., а сумма штрафа-50% от присужденной судом суммы.
Однако при взыскании штрафа и неустойки суд учитывает, что они также имеют гражданско-правовую природу и, по сути, являются мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а сама неустойка носит компенсационный характер. С учетом произведенных действий ответчика по исполнению договора и необдуманных действий со стороны самой истицы по заключению Соглашения при отсутствии у нее для этого необходимой суммы денежных средств, суд считает, что с учетом изложенных обстоятельств возможно применить положения ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 10 000руб. и штрафа до 20 000руб., а в остальной части требований истице отказать..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:

Расторгнуть Соглашение о бронировании № 2810-Б-11635 от 28.10.2016г., заключенное между Шкариной Т.П. и ООО «Единый Центр Переуступок».
Взыскать с ООО «Единый Центр Переуступок» в пользу Шкариной Т.П. уплаченную по Соглашению о бронировании № 2810-Б-11635 от 28.10.2016г. денежную сумму в размере 50 000руб.; пени (неустойку) с применением ст.333 ГК РФ в размере 20 000руб.; штраф с применением ст.333 ГК РФ в размере 10 000руб., а всего 80 000 (Восемьдесят тысяч)руб., а в остальной части иска -отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: Смирнова З.С.

Суд:

Смольнинский районный суд (Город Санкт-Петербург)

Судьи дела:

Смирнова Зоя Сергеевна (судья)

Судебная практика по:

Уменьшение неустойки
Судебная практика по применению нормы ст. 333 ГК РФ
Задаток
Судебная практика по применению норм ст. 380, 381 ГК РФ
По залогу, по договору залога
Судебная практика по применению норм ст. 334, 352 ГК РФ

Источник: https://sudact.ru/regular/doc/Bl9IrfXTbjWa/

Бронь – дело тонкое: как «застолбить» квартиру в новостройке?

Важный этап сделки по покупке квартиры в новостройке – процедура бронирования. Сколько это стоит и что гарантирует?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Прежде всего, стоит разобраться, в чем смысл процедуры бронирования: какие этапы она включает и чего позволяет достичь.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»рассказала, что»бронирование (резервирование) квартиры в новостройке – процедура, которая, во-первых, дает возможность закрепить за покупателем выбранное жилье до момента подписания договора долевого участия (ДДУ), а во-вторых, зафиксировать цену на него. После заключения договора бронирования квартира снимается с продаж на определенный срок, ее стоимость замораживается. Таким образом, вы гарантированно приобретете то помещение и по той цене, которые вас устроили».

Тем не менее, по словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», существуют исключения, когда стоимость квартиры в договоре бронирования не фиксируется. «Чаще всего это происходит при взаимозачете, то есть когда покупатель продает свою квартиру через застройщика (процедура обычно занимает несколько месяцев), чтобы полученные деньги зачислить в счет оплаты квартиры в новостройке», – рассказал эксперт.

В свою очередь, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», подчеркнула, что процедура бронирования направлена на подтверждение серьезности намерений клиента в покупке конкретно выбранной квартиры. «Она позволяет зафиксировать на определенное время согласно регламенту стоимость будущей квартиры и закрепить выбранный объект за собой. То есть бронирование – это фикс варианта, фикс цены и подтверждение серьезности намерений».

Стоимость брони

Второй актуальный вопрос – сколько резервирование квартиры стоит.

По словам Софьи Лебедевой, бронирование бывает платным и бесплатным. «Самый распространенный вариант – это бесплатная бронь, которая предоставляется на 1-5 дней. Обычно для этого достаточно позвонить в офис компании, назвать объект и оставить свои данные.

В случае если покупателю необходим более долгий период, например, получить одобрение на ипотеку или продать старую квартиру, компании предлагают оформить платную бронь: как правило, это либо внесение авансового платежа, чаще всего в размере 2,5% от стоимости квартиры, либо фиксированная сумма, которая выставляется компанией-продавцом», – рассказал эксперт.

Мария Литинецкая говорит, что стоимость услуги бронирования квартиры в новостройке бывает как плавающей, так и фиксированной. «В настоящий момент плата за данную услугу в Москве может составлять 1-2% от стоимости жилья или фиксированные 100-150 тыс. рублей. Как правило, стоимость бронирования вычитается из цены за квартиру».

Ирина Доброхотова рассказала, что входит в данную стоимость:

«В разных агентствах и у разных застройщиков стоимость процедуры может быть очень разной. Она может исчисляться как в фиксированном тарифе – это может быть 10, 20, 30 тысяч рублей, так и в процентах от стоимости квартиры. Средняя ставка по рынку – порядка 2%.

В эту стоимость входит оказание консультационно-юридических услуг, подготовка и согласование с застройщиком основного договора на приобретение квартиры. Иногда сюда же включаются услуги по сопровождению, то есть по регистрации договора в регистрационной палате, а затем и оформлению права собственности».

Как правильно зарезервировать квартиру

Мы также опросили экспертов, как правильно провести процедуру бронирования, а также какие при этом бывают самые распространенные ошибки и как их избежать.

Мария Литинецкая («Метриум-Групп»):

«Прежде чем воспользоваться услугой бронирования, вы должны четко понимать, является ваш выбор окончательным или нет. Если сомневаетесь в покупке жилья, то резервирование лучше отложить. Срок действия брони обычно составляет всего несколько дней, а услуга чаще всего платная. Заключая договор бронирования, постарайтесь верно рассчитать время, необходимое вам для подготовки документов и требуемой суммы. Если правильно это сделать, вы подпишете ДДУ прежде, чем бронь будет снята.

Обратите внимание, чтобы в договоре резервирования была прописана площадь квартиры, ее расположение: номер корпуса, секции, этаж, номер на площадке), указан срок действия брони, ее стоимость, порядок оплаты и возврата, полная стоимость приобретаемого жилья, а также точные реквизиты сторон. Все эти детали необходимы для того, чтобы в дальнейшем между вами и компанией-продавцом не возникло недопонимания.

К основным ошибкам покупателя при бронировании квартиры можно отнести неточный расчет времени на оформление ипотеки и небрежное отношение к условиям договора резервирования. Избежать и той, и другой довольно просто. В первом случае вам необходимо заранее узнать у банка сроки рассмотрения заявки на получение кредита и учесть их при составлении договора бронирования. Во втором – внимательно ознакомиться с документом и уточнить все непонятные детали».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«Ошибочно думать, что после того, как вы внесли деньги, стоимость квартиры фиксируется на неограниченный период времени. К примеру, если вы забронировали квартиру 1 июня, ошибочно полагать, что 30 августа цена будет такой же, если за это время вы не предприняли никаких действий, направленных на приобретение забронированного объекта. Поэтому в каждом договоре бронирования четко указывается срок, в течение которого застройщик готов предоставить данную конкретную квартиру по данной цене. И, соответственно, договор бронирования считается исполненным в момент подписания акта сдачи-приемки услуги».

Все для клиентов!

Ну и, наконец, мы узнали у экспертов, насколько гибко застройщики сегодня подходят к вопросу бронирования квартир. Допустим, сегодня клиент заплатил за бронь одной квартиры определённую сумму, а затем передумал и хочет купить уже другую квартиру – без потери денег по уже зарезервированной. Может ли застройщик пойти ему навстречу?

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«Если мы говорим о ситуации, когда услугу по бронированию оказывает агентство, а квартиру продает застройщик, то агентство однозначно идет клиентам навстречу, так как нам важно, чтобы клиент в принципе купил квартиру в данном комплексе. Соответственно, в разумные сроки клиент может изменить свой выбор внутри комплекса без повторного взимания оплаты.

То же самое касается и застройщика. Застройщик берет деньги за свои услуги, и если клиент отказывается от забронированного вариант спустя достаточно большое время, застройщик вправе повторно взять деньги за услугу бронирования новой квартиры. Но чаще всего застройщики также идут навстречу клиенту, чтобы сохранить его в рамках своего жилого комплекса».

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»):

«В случае, если клиенту понравилась другая квартира из каталога, а он уже внес аванс за объект, застройщик или фирма-продавец, как правило, идут навстречу клиенту и перезаключают договор резервирования без финансовых потерь для покупателя.

Если же покупатель решает расторгнуть договор бронирования по причине покупки квартиры у другого застройщика, аванс возвращается, если это было прописано в договоре».

Мария Литинецкая («Метриум Групп»):

«Сегодня застройщики стремятся максимально учитывать потребности покупателей. Поэтому если вы забронировали одну квартиру, а затем передумали и хотите приобрести другую без потери оплаты за бронь, скорее всего вам пойдут навстречу. Более того, вам могут вернуть стоимость брони, даже если вы просто отказались от покупки жилья».

Итак, хотя процедура бронирования квартиры в новостройке достаточно проста, все же следует быть внимательными, чтобы здесь не совершить ошибку. Портал MetrPrice.ru желает вам удачной сделки!

Источник: https://www.MetrPrice.ru/analitika-rynka/bron-delo-tonkoe-kak-zastolbit-kvartiru-v-novostroyke

Особенности резервирования квартиры на первичном рынке

Мало кто из покупателей недвижимости в новостройке способен приобрести ее сразу же после осмотра. Большинству из них требуется время для сбора денег и оформления необходимых документов. Заключение с застройщиком или его представителем договора бронирования позволит закрепить за собой понравившуюся квартиру на этот период. В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос о том, как забронировать квартиру в новостройке правильно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.

При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.

Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.

Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:

  • свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
  • лицензия на проводимые работы;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • разрешение администрации на строительство;
  • проектная документация возводимого объекта.

Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.

Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.

Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.

Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.

Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке

Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.

Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:

  • Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
  • Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
  • Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
  • Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
  • Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.

К изучению условий договора нужно подойти с максимальной серьезностью, ведь от них зависит судьба будущей сделки. При необходимости можно нанять специалиста из агентства недвижимости или практикующего юриста.

Образец договора бронирования квартиры в новостройке:

Как расторгнуть договор бронирования?

Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.

Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.

Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.

Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.

Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.

Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.

Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.

Как забронировать квартиру в новостройке? Больше информации в этом видео: