Договор паенакопления ЖСК

Что такое договор паенакопления?

Договор паенакопления это когда Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.

При договоре долевого участия застройщик привлекает дольщиков заключая с ними договор, в котором четко прописывается срок передачи жилья порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес.Также включается и гарантийный срок эксплуатации жилья.Договор долевого участия регистрируется в Росреестре.

Заключение договора долевого участия в строительстве имеет много положительных сторон:

цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;

оплату доли можно производить в рассрочку;

возможность выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.

При договоре паенакопления образовывается ЖСК. В соответствии с вышеназванным договором Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.

Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.

Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК.

При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.

Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.

Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214.

Источник: http://www.bolshoyvopros.ru/questions/1882066-chto-takoe-dogovor-paenakoplenija.html

Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, — форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение. Суть договора в том, что вы вступаете в кооператив и оплачиваете пай, который составляет стоимость будущей квартиры. Очень удобная схема, однако, здесь существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Плюсы: 1. Менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем. 2. Возможность формировать более конкурентоспособные цены. 3. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон 214-ФЗ не воспринимает ДДУ(договор долевого участи) в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше. Минусы: 1. Договоры ЖСК не проходят государственную регистрацию, как договоры ДДУ, а значит, по ним, если что, сложнее будет отстоять свои права в суде. 2. Невыгодна такая форма приобретения квартиры для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек, и если еще ДДУ для них выглядит более-менее убедительным, то договор с ЖСК — нет. 3. Наконец кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. Возникает коллизия права, связанная с вопросом о том, какими законами руководствоваться: законодательством о жилищных кооперативах или законодательством об участии в долевом строительстве и, соответственно, законодательством о защите прав потребителей. 4. Члены кооператива обязаны выполнять решения общего собрания или конференции. 5. В таких договорах не прописаны основные права и обязанности, везде прописываются ссылки на Устав, а он не всегда прочитывается дольщиком. Помимо самого договора, нужно читать Устав и смотреть его положения. 6. В таких договорах могут быть изменены условия, если решение принято общим собранием (например, на внесение дополнительных платежей). 7. Большое отступное в случае расторжения договора и непрозрачные условия оплаты коммунальных услуг.

Источник: http://cons.kvadroom.ru/pokupka_kvartiri/chem_chrevata.html