Доля в доме без земли

Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?

Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.

Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.

Исключение могут составлять случаи:

  • дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
  • постройка была не санкционированной, без официального оформления;
  • продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.

Внимание: Строительство капитального объекта без получения разрешения и регистрации в Росреестре считается административным правонарушением.

Можно ли реализовать жилье отдельно от территории, на которой оно стоит?

Жилой дом также может продаваться только совместно с участком, на котором он возведён. Согласно Земельному законодательству земля следует судьбе дома, но без переоформления купли-продажи земельных участков право собственности на участок может оказаться оспоримым.

Дом продаётся без земли только в случаях:

  1. Когда ЗУ не оформлен в собственность.
  2. Продаётся только дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.

Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:

  • пожизненно наследуемого владения;
  • аренды у муниципалитета;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

Они переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Это положение закреплено в ч.3 статьи 552 ГК РФ. На основании норм п. 2 статьи 271 ГК РФ, покупателю дома передаётся тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.

Если ЗУ в долевой собственности, но дом принадлежит только одному собственнику, он может продать жилое строение с участком под домом, а не принадлежащая собственнику дома доля земли должна остаться у совладельцев участка.

Если собственник земли и строения один и тот же, то для продажи ему придётся отмежевать часть участка в качестве придомовой территории. Эта часть ЗУ обязательно должна участвовать в сделке, иначе сделка не будет законной.

Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?

Главное внимание нужно обратить покупателю земли с домом или без дома, на законность оформления сделки и надлежащее качество документации на недвижимость.

При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:

  1. Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
  2. Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.

Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:

  • выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
  • при продаже жилого дома без основной земельной площади.

Они состоят из нижеследующего:

  1. Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
  2. При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
  3. Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
  4. Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.

В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.

Как происходит оформление покупки и продажи?

В зависимости от того, какая часть земельного участка подлежит купле продаже, выстраивается алгоритм сделки, оформления документации и гражданско-правового договора, удостоверяющего сделку.

Только дома

Если ЗУ не в собственности, то при сделке собирается документация только на жилое строение. В договоре указывается, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся в аренде у муниципального образования или принадлежит правообладателю на иных условиях (можно ли купить или продать землю в аренде?).

Если земля оформлена в собственность, требуется разделение участка на две части, одна из которых выступит в качестве придомовой территории, а вторая – останется собственнику в качестве надела и будет использоваться по целевому назначению.

Разделение ЗУ производится межеванием. Для этого требуется нижеследующее:

  1. Подойти в геодезическую компанию.
  2. Написать заявление на реорганизации ЗУ.
  3. Определить под придомовую территорию минимально допустимый размер площади.

Кадастровый инженер, после проведения геодезических работ, выдаст межевое дело на два вновь образованных участка, на основании которых потребуется:

  • снять с регистрационного учёта предшествующий ЗУ;
  • поставить на учёт два вновь образованных участка.

После получения в Росреестре пакета документации на участки с домом и без дома, можно приступать к оформлению сделки. Обязательно – при предъявлении паспортов сторон. Если действуют представители – при предъявлении нотариально удостоверенных доверенностей. Кроме этого потребуется собрать документацию на дом:

  1. Правоустанавливающий документ на дом и придомовую территорию, если ЗУ в собственности.
  2. Кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
  3. План ЗУ с указанием границ придомовой территории.
  4. Свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН.
  5. Кадастровую справку об отсутствии обременений в виде ареста или залога.
  6. Технический паспорт дома (из БТИ).
  7. Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в доме.
  8. Квитанции об оплате налога, коммунальных услуг.

Если дом был приобретён в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместном владении – согласие совладельцев.

Важно: Если дом был унаследован или получен в дар, разрешение от супруга не требуется.

После составления договора купчей, нужно провести регистрацию сделки в Росреестре. Здесь требуется подать следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • заявление на регистрацию;
  • договор купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах;
  • правоустанавливающие документы на дом и ЗУ;
  • свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт дома;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Регистрационные услуги исполняются в течение 10 дней, если стороны сделки обратились одновременно, и 21 день – если подошли по отдельности. Стоимость пошлины – 2 тысячи рублей. По завершении регистрации сделка считается совершённой в полной мере, сведения о чём внесены в Государственный кадастр.

Только земли

Некоторые действия в таком случае остаются общими, а некоторые – специфичными. Если на участке расположен полноценный жилой дом, поставленный на учёт в Росреестре – также потребуется процедура межевания (можно ли продать землю без процедуры межевания?). Для оставления за собственником дома, понадобится часть земли, не меньше установленного в регионе минимума. Остаток надела допустимо продать. Межевание состоит из следующих этапов:

  1. Подача заявления в геодезическую компанию.
  2. Геодезические работы по разделению ЗУ.
  3. Составление кадастрового отчёта.
  4. Постановка новых участков на кадастровый учёт.

В этом случае документация на дом не потребуется. Для проведения сделки понадобятся лишь документы на землю, которые состоят из нижеследующего:

  • правоустанавливающий документ на ЗУ;
  • кадастровый паспорт на ЗУ;
  • кадастровый план ЗУ с указанием границ и координат поворотных точек;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений.

Сделка оформляется составлением купчей на землю, которая обязательно подаётся для регистрации в Росреестр.

Справка: Подача документации в Росреестр может осуществляться через отделения МФЦ «Мои документы».

Стоимость пошлины для регистрации участка, который продаётся без жилого дома та же – 2 тысячи рублей. Не изменяются и сроки регистрации. Исключение составляют договора, которые удостоверялись нотариально. Здесь пошлина отменяется, а процедура сокращается до трёх дней.

После регистрации новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН на участок, которым он вправе полноценно владеть и пользоваться по целевому назначению. Часть надела в виде придомовой территории сохраняется за предшествующим владельцем.

Возможно, вас также заинтересует информация, подготовленная нашими экспертами, о покупке и продаже земельных участков:

  • в коттеджном поселке;
  • под ферму или ЛПХ;
  • коммерческого назначения;
  • под многоэтажное строительство;
  • промназначения;
  • под строительство базы отдыха и гостиницы.

Особенности налогообложения

Согласно налоговому законодательству, любые доходы физических лиц, к числу которых относится и продажа недвижимого имущества, облагаются НДФЛ. Это положение отражено в статьях 208, 209, 210 и 224 НК РФ. Сумма налога устанавливается в размере 13% общей стоимости дохода за вычетом из общей суммы, полученной по сделке, 1 миллиона рублей.

НДФЛ не удерживается в случаях:

  1. Если недвижимость находилась в собственности более, чем 3 года.
  2. Если совокупная стоимость недвижимости, представленной к сделке, не превышает 1 миллион рублей.

Налоговое удержание производится с продавца недвижимости. Покупатель, согласно нормам статьи 220 НК РФ, вправе получить имущественный вычет, который заключается в возвращении ему 13% общей стоимости недвижимости, не превышающей двух миллионов рублей.

Имущественный вычет не начисляется в случаях:

  1. Если покупатель ранее получал вычет за приобретение недвижимости.
  2. Когда продавец и покупатель являются близкими родственниками: супругами или родителями и детьми.
  3. Если покупатель не является налогоплательщиком.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи земельных участков узнайте в отдельном материале.

При отторжении жилища

Если продаётся только дом, а земля не оформлена в собственность, то налог распространяется только на стоимость дома, указанную в договоре купле-продажи. Здесь учитывается только рыночная стоимость объекта.

Когда участок находится в собственности и дом продаётся совместно с выделенной придомовой территорией, совокупно уплачивается налог с земли и дома, то есть – учитывается общая рыночная стоимость и сумма денег, полученных по сделке. О том, как купить земельный участок вместе с домом, что нужно в этом случае знать об оформлении сделки, узнайте в отдельном материале.

Если участок купили или приватизировали более чем 3 года назад, а дом возведён недавно и срок владения им менее трёх лет, то НДФЛ с продажи земли не удерживается, налогом облагается только стоимость капитального жилого строения.

Имущественный вычет начисляется покупателю и на придомовую территорию, и на жилое строение, если он имеет право на обозначенную налоговую льготу.

При реализации территории

Когда в сделке не участвует дом, то его стоимость не влияет на уплату НДФЛ – налог удерживается только с земельного участка, если тот находился в собственности менее 3 лет и его стоимость выше, чем 1 миллион рублей. То есть налогом будет облагаться только та часть указанной в договоре стоимости ЗУ, которая превышает 1 миллион.

Выплата имущественного вычета в пользу покупателя также осуществляется с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи как цена объекта, представленного к сделке. Здесь учитывается только стоимость земли, без учёта цены жилого строения.

Продажа дома без земли и участка без дома допускается только в случаях, соответствующих земельному и гражданскому законодательству: под жилое строение должна выделяться соразмерная часть придомовой территории, или применяться иные нормы законодательства. Сделка оформляется договором и регистрируется в Росреестре. С дохода может взиматься налог.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/zemli-bez-doma-i-naoborot.html

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя. Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки. Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Татьяна Сафарова юрист ООО АН «ЛиКом» Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Олег Григорьев директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Татьяна Сафарова юрист ООО АН «ЛиКом» Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет — 400 кв. м. ( «4 сотки»). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Олег Григорьев директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Олег Григорьев директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/8401

Можно ли продать долю в доме без земельного участка?

Уважаемая Лариса, г.Казань !

Вы вправе как Сособственники распорядиться своими долями в данном жилом доме, но при этом:

Согласно ч.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ

Продавец доли ОБЯЗАН !!! известить !!! в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указание цены и других условий, на которых продаёт её.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА, а в праве собственности на движимое имущество в течение ДЕСЯТИ дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, исходя из выше изложенного, имеются законные основания утверждать, что если вы являетесь собственником долевой собственником и данное право собственности зарегистрировано за вами в ГУ ФРС РФ субъекта, то вы имеете право продать свою долю в долевой собственности, только:

1)после извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности !!!

2)письменное извещение остальных участников долевой собственности о выкупе вашей доли необходимо будет удостоверить у нотариуса !!!

3)и если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА !!!

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

Источник: https://www.9111.ru/questions/1906719/