Хостел в нежилом помещении

Открытие хостела – привлекательная и вполне реалистичная, несмотря на кризис, бизнес-идея. Однако прежде чем приступить к ее реализации, нужно учесть тенденции рынка, особенности отельного бизнеса в России и лишь после этого воплощать мечту.

Еще недавно отношение россиян к размещению в хостеле (от англ. hostel – общежитие) было настороженным. Оно ассоциировалось с низким уровнем гигиены, недостаточной безопасностью. Считалось, что этот вид молодежного общежития непригоден для респектабельных путешественников.

Сегодня спальное место в общей комнате без дополнительных удобств для туристов является оптимальным видом бюджетного размещения, поэтому интерес предпринимателей к вопросу, как открыть хостел, растет.

Чтобы мечта стала реальностью, нужно

  • проанализировать потребность рынка в средствах малобюджетного размещения
  • выбрать тип хостела и найти подходящее помещение для него
  • определить затраты на его открытие и срок окупаемости
  • проверить идею на соответствие жилищному законодательству и получить разрешение контролирующих инстанций
  • организовать рекламную компанию, ориентированную на целевую аудиторию

Потребность рынка: нужны ли России хостелы?

Основатель сети популярных хостелов «Достоевский» Е. Гришаков первое молодежное общежитие открыл в родном Новосибирске после анализа рынка: Новосибирск – третий по численности населения город в России, здесь много платежеспособных потенциальных клиентов, близко Китай – возможность низкобюджетного товарооборота и налаживания связей с иностранными гостями. Результат – открытие двух собственных хостелов и создание франшизы «Достоевский» для начинающих хостельеров (по материалам интервью Е. Гришакова «Forbs»).

Согласно исследованиям «Яндекса», с лета 2014 г. россияне стали делать в поисковике в 1,5 раза меньше запросов по теме «туризм», что свидетельствует о желании сэкономить на поездках. Зато возросло число запросов по самостоятельной организации путешествий. В частности, на 22 % чаще стали искать информацию о хостелах, в то время как частота запроса «лучший отель» уменьшилась на 17 %.

В целом, предпосылками для развития малых средств размещения (МСР), к которым относятся хостелы, являются

  • закрытие традиционно популярных маршрутов для отдыха россиян (Турция, Египет)
  • участие в Чемпионате мира по футболу 2018 года
  • «мода на хостелы»: молодых туристов привлекает особая атмосфера общения со сверстниками, в том числе прибывшими из других стран.

До 2015 года динамика роста МСР в разных городах была различной. Лидерами являются Москва и Санкт-Петербург.

По подсчетам экспертов Банка Готового Бизнеса, с 2011 ежегодно в Санкт-Петербурге открывалось 100 новых хостелов. Спрос на МСР в Москве в 3 раза превышает предложение. Острая нехватка недорогих мест временного проживания прогнозируется в регионах проведения матчей Чемпионата мира по футболу 2018 г. и населенных пунктах, богатых достопримечательностями.

Резюме: России нужны хостелы. Потребность рынка в них не закрыта. Эта ниша может активно осваиваться предпринимателями.

Выбираем тип хостела: что учесть?

После изучения спроса на малобюджетное размещение в своем регионе следующее, что нужно, чтобы открыть хостел, – выбрать его тип. Для этого необходимо понимание, чего ждут клиенты, и соотнести их потребности со своими возможностями, а также проверить выбранный вариант на соответствие законодательству.

По данным сайта lenta.ru, рейтинг предпочтений россиян при выборе места размещения сегодня таков (см. Таблицу 1).

Таблица 1. Критерии выбора места временного проживания у россиян

Критерий выбора

Процент предпочтения

Стоимость проживания

65 %

Удобная кровать

36 %

Беспроводной интернет

36 %

Близость туристических достопримечательностей

35 %

Наличие завтрака

35 %

Наличие ванной комнаты

26 %

Резюме: идеальный хостел – недорогой, оборудованный качественными спальными местами, с оптимальным количеством удобств, имеющий рядом хорошую транспортную развязку или расположенный в шаговой доступности от туристических объектов.

Несмотря на то, что лицензирование этого вида деятельности не предусмотрено, была предпринята попытка стандартизировать требования к работе хостелов и создан «Национальный стандарт услуг средств размещения» от 23.10.2014 № 1393-ст (ГОСТ Р 56184-2014) . Цель: снизить риск необоснованных ограничений на услуги хостелов со стороны контролирующих органов.

Согласно этому документу, хостелы классифицируются по количеству проживающих гостей:

  • мини-хостелы на 25 проживающих
  • малые – (от 25 до 50)
  • большие (более 50)

Мини-хостелы и малые в основном размещаются в многоквартирных домах. Большие – в нежилых помещениях. (см. Таблицу 2)

Таблица 2. Требования к хостелам в зависимости от их расположения*

Требования

Хостел в квартире многоквартирного дома

Хостел в нежилом помещении (отдельно стоящем здании, офисном центре и т.д.)

Согласование, документооборот

В соответствии с Жилищным кодексом РФ от 29 ноября 2004 г. № 188 – ФЗ**. Основное условие – перевод жилого помещения в нежилое. Согласование с пожарными, СЭС.

Разрешительная документация на перепланировку, а также проект, согласованный с пожарными и СЭС.

Дополнительные расходы на юридическое сопровождение и бухучет.

Оборудование прилегающей территории, места для парковки автомобилей

Используются территории, прилегающие к жилым зданиям, в которых расположены хостелы.

Территория должна быть благоустроена, к хостелу организован беспрепятственный подъезд служб экстренной помощи.

Использование цокольных этажей и помещений, не имеющих окон

Не допускается в качестве жилых

Можно использовать под душевые, прачечные, подсобные помещения, санузлы и т.д.

Наличие душевых и санузлов, иные нормы

Из расчета 1 санузел и душевая на 15 чел.

Не менее 4 кв. м на одного постояльца в жилой комнате, минимальная высота потолков в жилых помещениях 2,5 м, в коридорах и холлах – 2,1 м

Рекомендуется создание раздельных санузлов для мужчин и женщин.

Минимальные нормы площади на одного постояльца и высота потолков аналогичны нормам хостелов в многоквартирных домах.

* В Таблице 2 приведены требования, в которых есть различия для хостелов в многоквартирных домах и в нежилых помещениях. Полный список в соответствии со стандартом значительно шире.

** В 2015 году рядом депутатов во главе с Г. Хованской был предложен к рассмотрению законопроект об изменениях в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, запрещающий использование квартир в жилых многоквартирных домах и зданиях, имеющих историческую ценность, под хостелы. Основание: нарушение прав других собственников жилых помещений и возможный ущерб культурному наследию. Против этих поправок выступили Минкультуры и «ЛИГА ХОСТЕЛОВ». На данный момент проект не принят.

Резюме: несмотря на попытку стандартизировать требования к хостелам, ГОСТ еще «сырой» и неоднозначно воспринимается хостельерами и законодателями. Однако это ориентир для начинающих предпринимателей, его содержание должно быть учтено при создании бизнес-плана. Риск принятия поправки в ЖК РФ о запрете размещения хостелов в многоквартирных домах сохраняется.

Хостел в квартире?

Большинство хостельеров начинает с аренды квартир или отдельно стоящих частных домов. Это наиболее простой способ, если, удастся наладить контакт с соседями в других квартирах. Формально эта процедура необязательна, если разрешение на открытие хостела получено по закону. Однако практика показывает, что коллективные жалобы и неурегулированность ряда вопросов в нормативно-правовых актах могут осложнять работу хостела. Так что лучше научиться договариваться с жильцами дома.

Удачным примером, как открыть хостел в квартире, служит опыт владельца сети Bear Hostels Д. Мишина, которым он поделился в интервью «Forbs».

В 2008 году, проанализировав рынок Москвы, предприниматель понял, что 6 действующих на тот момент хостелов для 2,5 миллионов иностранцев, ежегодно прибывающих в столицу, ничто.

Первое общежитие он открыл в арендованной квартире площадью 120-130 м. за 70 000 руб. в месяц.

Ремонт квартиры и приведение ее в соответствие с проектом обошелся более чем в 1 млн. рублей. На мебель средств не хватало – выручал креатив: многоярусные б/у кровати закупали у поставщика оборудования в тюрьмы. Закрашивали на них надписи и размещали в хостеле.

В 2011 году место в Bear Hostels стоило 650 руб. в сутки. Сегодня – от 450.

С самого начала деятельность велась строго по законодательству. Договора на долгосрочную аренду квартир заключались через Росреестр. Режим налогообложения – УСН «доходы минус расходы». В настоящее время хостельерами успешно используются и другие варианты налогообложения: УСН 6 %, ЕНВД (в зависимости от перечня услуг для постояльцев).

Или в нежилом помещении?

Поскольку риск принятия законопроекта по запрету открытия хостелов в многоквартирных домах существует, актуальна проблема, как открыть хостел в нежилом помещении.

На этапе проекта согласований в соответствующих инстанциях больше, но вложения себя оправдывают. Об этом свидетельствует решение компании Amtel Properties о строительстве крупнейшего в Европе хостела в Москве. Он будет располагаться на полутора гектарах земли, стоимость его оценивается в 32 миллиона долларов.

Есть идеи, доступные и для начинающих предпринимателей. Например, в Москве и Санкт-Петербурге под хостелы сдаются нерентабельные офисы класса С. Активность во многих видах бизнеса заметно снизилась, а в гостиничном сегменте она сохраняется. Это отличный шанс использовать уже готовые нежилые помещения для стартапа в кризис.

Особенно это актуально для современных капсульных хостелов, где комфорт для проживающих обеспечивается созданием подобия индивидуального пространства – капсулы. Квартиру редко удается переоборудовать подобным образом из-за метража комнат.

Рекомендации, приведенные выше, адресованы тем, кто нацелен открыть хостел с нуля. Есть и другие возможности. Например, франшиза. Если вам никогда не приходилось иметь дела с отельным бизнесом, то опыт успешных предпринимателей, систематизированный и готовый к применению, а также их поддержка позволят быстрее выйти на уровень рентабельности и прибыли.

Резюме: открытие хостела в многоквартирном доме менее затратно, а в нежилом помещении – менее рискованно. Идеальный вариант – аренда с последующим выкупом, но это сегодня редкость, особенно в крупных городах. Тем не менее, кризис «на руку» тем, кто решил заняться отельным бизнесом: аренда помещений в офисных зданиях по выгодной цене, покупка франшизы.

Франшиза в тему: NICE Hostel

Как организовать продвижение хостела?

Популярный сервис HostelWorld предлагает размещение в более чем 11 000 хостелах в 2 275 городах. Из них российских всего 380. Это значит, что целевая аудитория, ориентированная на общежития, просто «не видит» большинство хостелов в нашей стране. Аналогичная картина и с другими сервисами по бронированию.

Чего боятся предприниматели? Переплат: за размещение информации о хостеле популярные порталы запрашивают ощутимый процент от стоимости проживания. Негативных отзывов, которые сказываются на деловой репутации.

И все же в рекламу вкладываться придется. «Сарафанное радио» действует, но его «мощности» уже недостаточно.

Предпринимателям, работающим по франшизе, проще: например, в сети хостелов «Достоевский» создается единый колл-центр, предложения партнеров продвигаются через сайт франчайзера.

Для тех, кто разрабатывает собственную концепцию хостела, рекомендуется открывать тематические странички в соцстях, запускать рекламные ролики через канал YouTube, раскручивать хостел через собственный сайт.

Резюме: Чем больше рекламных каналов, тем меньше простоя, значит, выше прибыль. Грамотно выстроив продвижение, можно добиться средней загрузки хостела до 60 %, а в «высокий» сезон – до 90-100%.

Вывод

Открытие хостела сегодня можно считать удачной идеей и хорошим вложением средств. Основания: востребованность услуги, отсутствие лицензирования, опыт успешных хостельеров, наличие выбора предложений на рынке недвижимости по привлекательным ценам, возможность приобретения франшизы и разнообразные каналы продвижения.

Источник: https://moneymakerfactory.ru/biznes-idei/otkryit-hostel-s-nulya/

Требования к нежилым помещениям под хостел

Согласно новому закону, хостел, как общежитие для временного пребывания, больше не может занимать жилые помещения, каковыми ранее были квартиры. Отныне, для устройства хостела в квартире, придётся сперва вывести её из фонда жилых помещений и перевести в нежилые, а для того выполнить ряд обязательных требований.

Нежилые помещения располагаются, как правило, на первом этаже здания. На втором этаже квартиру удастся перевести в нежилой фонд исключительно в том случае, если первый этаж уже занимают нежилые помещения.

Дополнительным требованием в новых поправках, является устройство отдельного входа в хостел, не смежного с общим входом в подъезд. По сути, эти основополагающие два пункта защищают покой жильцов многоквартирного дома и чистоту их лестничных клеток от незнакомых постояльцев хостела.

Так же, новый закон запрещает разместить хостел в нежилом помещении цокольных этажей. Довольно дешёвая стоимость аренды таких площадей привлекала хостельеров, при этом на санитарные нормы проживания в подвальных этажах, обычно, закрывали глаза.

Цокольные этажи по-прежнему подходят для временного нахождения людей. Здесь разрешено размещать душевые, строить спортзал или кухню, но постоянное проживание людей в подвале отныне недопустимо.

Как перевести квартиру в нежилой фонд для хостела

Здесь всё довольно просто. Изначально квартира должна соответствовать требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям и не иметь технических ограничений для устройства отдельного входа (см.выше). Для перевода квартиры в нежилой фонд, достаточно заявления от вашего лица в орган местного самоуправления, с указанием о планируемой перепланировке (если она требуется) и, собственно ходатайством о переводе площади в нежилой фонд. Единого стандарта для такого заявления нет, так что пишется оно в свободной форме. От вас потребуется приложить документ, удостоверяющий ваше право на собственность, либо его нотариально заверенную копию.

В случае, если вы решили перепланировать помещение под хостел, вам потребуется получить техпаспорт на помещение в бюро технической инвентаризации по месту жительства, оплатив нужные пошлины. Так же в случае перепланировки, требуется разрешение органа по охране истории и культуры, если здание считается частью культурного наследия или памятником архитектуры.

Не будет лишним согласовать ваше мероприятие с соседями. Формально, закон вас к этому не обязывает, но регулярное недовольство со стороны соседей, сбор подписей и протесты могут значительно затянуть процесс, а отношение местного самоуправления к вашему ходатайству станет придирчивым и дотошным.

Если нет желания связываться с бюрократической машиной и утопать в сложных юридических формулировках и поправках, собирать справки и общаться с представителями БТИ, можно обратиться за помощью к профессиональным юристам. За сравнительно небольшую плату вам помогут с переводом вашей квартиры в нежилой фонд. Вместе с появлением хостелов, одновременно появились и предложения такого рода в интернете. Впрочем, процедура не так сложна, как кажется, и это вопрос вкуса и вашего лично подхода к делу.

В случае, если с бумагами у вас всё в порядке, соседи не против, а орган охраны культуры не находит вашу квартиру сколько-нибудь интересной для потомков, ваше заявления рассмотрят и через 45 дней вынесут утвердительное решение. С этого момента можно и приступать к работе.

Как открыть хостел в офисном помещении?

Офисное помещение по умолчанию является нежилым, но не каждый офис подойдёт для размещения хостела. Существует пять основных категорий офисных помещений. Рассмотрим их вкратце:

  • Класс А: офисные помещения самого высокого класса. Обычно такие офисы располагаются в отдельных зданиях, занимают несколько этажей, оборудованы по последним стандартам, имеют собственный паркинг, часто, лифт. Эти престижные помещения достаточно востребованы в своём классе и как помещение для хостела не рассматриваются.
  • класс B: то же самое, но классом пониже. Такие помещения располагаются в новостройках или реконструированных столичных особняках. Часто в эту категорию переходят офисы класса А после нескольких лет эксплуатации.
  • класс C: это офисные помещения переданные в аренду промышленными предприятиями и, как правило, не соответствующие нормам жилых помещений. Такие офисы часто не имеют даже вентиляции, так что рентабельность их переоборудования в хостел под большим вопросом.
  • класс D: офисные помещения в зданиях требующих капитального ремонта. Это сравнительно недорогие площади, не рассчитанные на постоянное пребывание людей. Здание может не соответствовать ряду санитарных или противопожарных норм и размещение в них хостела недопустимо.
  • класс E: сюда входят помещения не предназначенные изначально под офисы, но переоборудованные в силу необходимости. Это могут быть и переданные в нежилой фонд квартиры, подвальные и полуподвальные этажи.Исключая варианты с цокольным площадями, офисы класса Е, при удачном расположении, могут рассматриваться как пригодные для хостела.

Как сделать хостел из нежилого помещения

Приступая к работе, важно помнить: несмотря на то, что квартира переведена в статус нежилого помещения, у вас по-прежнему есть соседи, и их покой отчасти залог стабильной работы вашего предприятия, не нарушаемой проверками контролирующих инстанций или визитом участкового полицейского. Поэтому в первую очередь, стоит позаботиться о хорошей шумоизоляции для ваших гостей. Известно, что целевая аудитория хостелов, это молодые люди до 30 лет, а сдружившись, они могут производить немало шума. Вместе со стремительным ростом числа хостелов в нашей стране, вопрос как закрыть хостел в нежилом помещении становится актуален пропорционально числу недовольных нерадивыми хостельерами граждан. И напротив, известны случаи, когда оборудованные с нарушениями хостелы на высоких этажах многоквартирных домов, долгое время продолжали успешно работать исключительно благодаря добрым отношениям с соседями.

Закон обязывает оборудовать ваш хостел соответствующим числом умывальников, унитазов и душевых, из соотношения один санузел на 10 постояльцев. То есть, имея в хостеле 31 место, вам придётся оборудовать 4 уборных. ГОСТ, вступивший в силу в 2015 году, устанавливает нормативы на минимальный размер постели 190х80см для односпальной и 190х140см для двуспальной. При отсутствии перегородки, расстояние между постелями должно составлять не менее 75см, и, при минимальной высоте спальной комнаты 2.5м, расстояние от верхнего яруса кровати до потолка не должно быть меньше 75см. Под запретом оказались трёхъярусные и выше кровати.

Защищая право постояльцев на свободное пространство, отныне на каждого постояльца приходится 4кв.м, с постелью включительно. Обыкновенно для комфортного отдыха человек требует 5-6 метров свободного пространства, но это оставим на совести хостельера. Здесь речь идёт о выборе между экономией полезной площади и престижем заведения.

Актуальные рекомендации по внутреннему обустройству хостела, а также советы, как сделать вашу бюджетную гостиницу привлекательным для туристов, вы найдёте на нашем сайте.

Источник: http://inn35.ru/nezhilye-pomeshheniya-pod-hostel/