Как бороться с застройщиком

Кто такой недобросовестный застройщик

Недобросовестный застройщик – это та компания, которая серьезно нарушает правила договора. По ДДУ четко прописаны сроки, план работ, конкретная информация о квартире, а также о платежах со стороны ответчика.

В результате подобный статус получают те застройщики, которые не соблюдают в точности все правила по документам.

Само понятие устанавливается на конкретную компанию после того, как она становится отмеченной в реестре обманутых дольщиков. Самостоятельного реестра застройщиков нет.

Как зарегистрировать договор ДДУ? Пошаговая инструкция по .

Это обуславливается тем, что вряд ли компании будут вносить свои данные, а на основании жалоб дольщиков уже можно будет сделать выводы.

Как победить недобросовестных застройщиков

Есть несколько способов победить недобросовестных застройщиков:

  • Внимательно проверять все документы и репутацию компании еще до заключения сделки.
  • Обращаться в суд для решения проблем.
  • Получить статус обманутого дольщика и ждать помощи от государства.

Лучше всего предпринимать все эти меры в комплекте, только тогда можно рассчитывать на успешный результат.

Кто из застройщиков попадает под категорию недобросовестный застройщик? Смотрите видео:

В первую очередь нужно пройти простые четыре шага:

  1. Просмотреть проектную документацию, она обязательно должна быть размещена на сайте.
  2. Узнать о судебных делах, которые ведутся с компанией. Это может быть банкротство или же жалобы дольщиков. Посмотреть можно на официальном сайте арбитражного суда.
  3. На сайт налоговой службы уточнить, что нет планов ликвидировать или реорганизовать компанию.
  4. В публичной карте Росреестра изучить набор сведений по объекту строящейся недвижимости.

Дополнительно стоит проверить свидетельство о регистрации, разрешение на строительство, а также учредительные документы. Конечно, внимательно читать договор долевого строительства.

Почему затягиваются сроки

Самым распространенным нарушением со стороны застройщиков является просрочка. Сдачи в эксплуатацию можно ждать очень долго и этому есть несколько причин.

Иногда затягивают сдачу сами застройщик:

  • Это связано с договором пайщиков, который предусматривает последнюю часть оплаты после сдачи.
  • В связи с ростом курса и валютными договорами, очень часто компании просто ожидают повышения стоимости, чтобы продать выгоднее недвижимость.
  • В некоторых ситуациях нарушается сам процесс строительства. Это может быть отсутствие поставок, проблема с техникой или недостаток финансов.
  • Некоторые застройщики нарушают правила, в результате не принимается сдача дома комиссией.

Недобросовестный застройщик, как отстоять свои права.

  • Иногда недобросовестные застройщики вовсе сдают некоторые помещения дома и поэтому оттягивают окончательную продажу квартир.
  • В других же случаях стройка приостанавливается по решению властей, если земля не находиться в собственности или же нарушены какие-либо нормы.

Бороться или ждать

Многие дольщики считают, что нет возможности вернуть свои средства. Они просто ожидают завершения строительства.

На самом деле юристы советуют бороться за свои права. Суды активно поддерживают дольщиков и стараются их защищать.

Пайщику необходимо идти до конца:

  • Проверять в договоре возможность перенесения сроков и не подписывать бумаги, если она присутствует.
  • При задержке сразу же подавать в суд.
  • Обращаться с апелляцией, если решение было принято не в пользу дольщика.

Можно сразу же обращаться к профессиональному юристу, адвокаты имеют большой опыт работы с такими делами и обещают хороший результат.

Права пайщиков согласно законодательству

В законодательстве четко прописаны некоторые права пайщиков.

В случае задержки они должны воспользоваться ими.

  1. С первого дня задержки можно рассчитывать на неустойку. В зависимости от просрочки она увеличивается. В настоящий момент это 8,25 процентов от суммы.
  2. В суде можно требовать возмещения денежных средств, убытков, а также неустойки и моральной компенсации.
  3. Адвоката и суд обязательно должен оплатить.

Необходимо постараться правильно подготовиться к суду, чтобы действительно застройщик был вынужден компенсировать потери.

Как не попасть в лапы недобросовестного застройщика. Советы от эксперта.

Возмещение расходов

Основной частью возмещения расходов становится оплата арендованного жилья.

Для этого необходимо доказать суду, что в этом была необходимость, что нет другой квартиры в собственности. Также обязательно учитывается, что все платежи должны быть зафиксированы.

Вторым моментом становится вопрос ипотеки.

Нередко процентная ставка после сдачи квартиры уменьшается, ведь банк теперь может считать способом обеспечения обязательств реально существующий залог.

В случае серьезной задержки можно потребовать возмещения некоторого количества процентов. С учетом ставки по ипотеке это достаточно серьезная сумма.

Моральная компенсация

Сложнее всего получить в суде моральную компенсацию.

Она может составлять около 10-50 тысяч рублей. Для того, чтобы обеспечить себе подобную дополнительную выплату обязательно нужно доказать суду следующий факт.

Что делать, если компания-застройщик обанкротилась? Советы эксперта .

На моральную компенсацию дольщики имеют право лишь в том случае, когда застройщик сознательно оттягивает сроки строительства.

Новый закон ужесточает наказание для недобросовестных застройщиков. Подробности в этом видео:

Особенности договора

Тем не менее затягивание сроков строительства это достаточно распространенная практика. Нередко застройщики оказываются безнаказанными. Это происходит из-за правовой неграмотности дольщиков, а также из-за их решения ждать и не пытаться бороться.

Застройщики прекрасно осознают, что в большинстве случаев суд будет на стороне дольщика. Именно поэтому они стараются прописать законодательно задержку:

  1. В первую очередь это может быть пункт в самом договоре долевого строительства о праве переносить сроки. Его иногда просто не замечают или же подписывают все бумаги не глядя, делать так категорически нельзя никому.
  2. Вторым шагом становится подписывание дополнительного соглашения. Обязательно стоит обратить внимание на то, что от этого всегда можно отказаться.
    Компания застройщик может прислать письмо или же попросить о встрече, где будет обязывать подписать бумаги. Также это может быть соблазнительное предложение, по которому обещается некоторая небольшая скидки. Она точно не превысит размер штрафов и компенсаций в случае просрочки, поэтому никогда не нужно надеяться на честность застройщика и его щедростью.
    Все дополнительные соглашения необходимы в первую очередь ему.

Отличным способом сразу снять все вопросы является обращение к юристу.

Специалист должен внимательно изучить абсолютно все бумаги и обязательно присутствовать при подписании любого соглашения и договора.

Профессионалы помогают защититься от недобросовестных застройщиков и постараться получить свою квартиру вовремя и в том состоянии, которое уже обещано договором.

Можно ли победить недобросовестных застройщиков?  

Сегодня во всех мегаполисах, крупных и даже небольших периферийных городах, огромным спросом пользуется первичная недвижимость. Несмотря на экономическую нестабильность, политические проблемы и сильнейшую девальвацию рубля квартиры в новостройках пользуются особым спросом. Их собственники воспринимают квадратные метры в новостройках не только, как пространство для собственного проживания, но и в качестве средства, позволяющего сохранить накопленный капитал, а также неплохо заработать, получая пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Именно поэтому наши соотечественники стараются приобрести готовые квартиры в новых домах либо становятся инвесторами будущего строительства, чтобы получить искомые квадратные метры после того, как стройка будет окончена, а дом сдан в эксплуатацию.

Но, как показывает практика, первый вариант можно назвать более безопасным, нежели второй, поскольку характерной черной отечественного рынка является существование на нем недобросовестных застройщиков. Мы не будем рассматривать откровенно мошеннические схемы, и говорить о фирмах, которые изначально являются аферистами, собирающими средства на постройку дома и исчезающими еще до начала строительных работ, а поговорим о тех застройщиках, которые действуют более тонко.

Почему затягиваются сроки строительства дома?

Так, например, существуют застройщики, намеренно затягивающие процесс передачи квартиры в собственность дольщиков. Чаще всего к такому приему прибегают девелоперы, чьи пайщики выплачивают вначале лишь ¾ стоимости жилья, а окончательно рассчитываются с компанией уже после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщики намеренно затягивают сроки строительства, ожидая повышения курса доллара, поскольку договора на приобретение имущества заключаются, как правило, в обязательной «привязке» к валютному курсу.

Некоторые девелоперы также затягивают процесс сдачи жилья, поскольку в это время сдают помещения в краткосрочную аренду, получая неплохую дополнительную прибыль.

Еще одним поводом для задержки сдачи собственнику готовой квартиры является действительно факт невыполнения девелопером взятых на себя обязательств. Какие-то причины не позволили ему вовремя сдать дом (например, несвоевременная поставка материалов, нехватка финансов, нарушения в процессе строительства из-за которых комиссия не принимает дом), поэтому ему приходится исправлять сделанные ошибки или продолжать строительство с задержкой окончательных сроков сдачи проекта.

Бороться или ожидать?

Но все эти факторы не должны интересовать пайщика, заключившего с девелоперской компанией договор на приобретение жилья. Правда, большинство дольщиков считает, что бороться с застройщиками при помощи судебной системы бесполезно, поэтому они ждут своих «кровных» квадратных метров годами. Давайте узнаем у юристов, как бороться с такими застройщиками, защищая законные права, и на что может рассчитывать среднестатистический пайщик, выступающий инвестором строительства?

Начнем с главного. Юристы считают, что подсознательное нежелание вступать в конфликт с крупной, финансово устойчивой компанией, вызванное низким уровнем правовой культуры в нашем обществе, является не всегда оправданным. Статистика показывает, что все чаще суды принимают решение не в пользу застройщиков, а в пользу дольщиков. Именно поэтому застройщики стараются всеми способами заручиться согласием покупателя на перенос сроков строительства (например, это условие может быть прописано в договоре, поэтому изучать его следует крайне внимательно), но из самой ситуации напрашивается два краеугольных вывода.

1. Не стоит бояться защищать свои права — суды гораздо лояльнее настроены к дольщикам, нежели к компаниям-девелоперам.

2. Если инвестор прав, а суд принял решение не в его пользу, пайщику следует подавать апелляцию, но направлять свое дело в суд высшей инстанции.

3. Внимательно читать договор, причем в присутствии собственного нотариуса, а не юриста фирмы. Все «скользкие» моменты часто черным по белому прописываются в соглашении, но из-за неумения правильно читать юридическую документацию и желания сэкономить деньги на найме независимого нотариуса, люди подписывают откровенно невыгодные для себя договорные обязательства. Естественно, с таким договором идти в суд бесполезно!

Законные права пайщиков

Если пайщик купил жилье на основе договора об участии в паевом строительстве, но не получил ее в сроки, оговоренные договорным обязательством, первое, что следует сделать – показать компании, что вы хорошо знаете свои права. В данном случае, это означает потребовать от застройщика выплаты неустойки, равняющейся 1/150 стоимости договора от ставки рефинансирования, установленной Центробанком России на день выплаты. Право потребовать такую неустойку установлено законодательством РФ (пункт 2 ст.6 214-ФЗ). На сегодняшний день ставка установлена в размере 8,25%. Путем простых математических вычислений можно рассчитать, что если застройщик задерживает передачу квартиры на год, он должен будет выплатить дольщику порядка 20% от средств, выплаченных последним.

Если застройщик не согласится выплачивать неустойку или будет игнорировать финансовую претензию, дольщику необходимо обращаться в суд. При этом список требований, заявленных пайщиком, может быть достаточно широк и включать в себя не только требование о выплате неустойки, но и о возмещении убытков, причиненных ему застройщиком (ст. 10-214 ФЗ). Также пайщик может подавать иск на компенсацию морального ущерба и на выплату штрафа, равного 50% от суммы, которая будет присуждена судом, если застройщик отказался добровольно оплатить сумму «набежавшей» неустойки (эти две претензии оговорены в законе о потребительских правах и их защите).

Также пайщик может рассчитывать на возмещение расходов, затраченных на слушанье дела в суде и на услуги адвоката, выполняющего функции представителя дольщика в судебных инстанциях (об этом гласят статья 100 Гражданского Кодекса РФ).

Давайте теперь остановимся на вопросе о возмещении расходов, которые должен будет выплатить застройщик. Их требование может быть обоснованным только если пайщик их действительно понес. Как правило, к ним относятся затраты на аренду жилья, снимаемое пайщиком во время просрочки, возникшей по вине застройщика. Но в суде необходимо будет обосновать необходимость снимать жилье, а также доказать отсутствие прав на другую жилплощадь и непосредственно факт аренды жилья. Также потребуются документальные доказательства всех этих трат, к которым относится, в первую очередь, договор аренды, а во-вторых, банковские платежки, расписки, квитанции, чеки, поэтому система оплаты жилья с передачей денег без контракта, прямо в руки хозяину дольщикам не подходит.

Еще одним пунктом реестра незапланированных расходов является переплата по ипотеке. Банковский кредит под участие в паевом строительстве подразумевает начисление более высокой процентной ставки в тот временной отрезок, когда жилье находится на этапе строительства, но на дату сдачи дома в эксплуатацию эта ставка существенно снижается, ведь у банка уже есть реальное залоговое обеспечение выданных средств. То есть, если строительство затянуто на год, то с застройщика может быть стянута разница между реально выплаченной суммой по процентам и цифрами, оговоренными в договоре ипотеки.

Если пайщик планирует включить в иск оплату морального ущерба, то ему потребуется доказать вину девелопера в умышленном затягивании сроков строительства. Это доказать можно, но мы живем не в Америке, а в России, поэтому суд, как показывает практика, не назначает компенсацию морального ущерба в размерах, превышающих 10 000-50 000 рублей.

Нюансы договорного соглашения

Как вы убедились, защищать свои права и интересы стоит обязательно, тем более, что суды благосклонно относятся к обманутым пайщикам. Но это прекрасно понимают и девелоперы, поэтому если у них срываются сроки, оговоренные контрактом, они стараются заручиться согласием пайщика (если, конечно, этот момент не был внесен соответствующим пунктом в условия договора).

В ход идут самые различные приемы, например, компания может прислать письмо, содержащее дополнительное соглашение к договору, с просьбой или требованием подписать этот документ (компания даже может пообещать снизить стоимость договора, но, естественно, эта скидка сэкономит застройщику меньше, нежели та сумма, которую должен будет выплатить застройщик такому пайщику согласно законодательству).

Обратите внимание, в письме не сообщается, что эти изменения вносятся в договорное соглашение, а, значит, пайщик-инвестор лишиться права подавать на недобросовестного застройщика, нарушившего сроки сдачи объекта, в суд. Поэтому следует четко понимать, что подписание данного документа является правом пайщика, но не обязанностью.

И напоследок еще один совет — старайтесь все «бумажные вопросы» решать только в присутствии нотариуса, который изучит условия договора и подскажет, стоит ли идти в той или иной ситуации на компромисс с застройщиком или нет.

Источник: http://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/mozhno-li-pobedit-nedobrosovestnykh-zastroyshchikov

Как решить проблему?

Если участник долевого строительства объективно обманут, он может требовать финансовой или нефинансовой компенсации. Она может выражаться в следующем:

  1. Возврат средств в полном объеме;
  2. Получение квартиры от государства, если семья нуждается в улучшении жилищных условий и никогда не участвовала в приватизации;
  3. Завершение строительства, чего добиться достаточно сложно, хотя и возможно при участии другой строительной компании.

Как бороться с недобросовестным застройщиком обманутым дольщикам? В первую очередь важно объединиться. Коллективные иски будут иметь больший успех, чем одиночные и разрозненные. По возможности необходимо привлечь к проблеме СМИ, в том числе через проведение пикетов. Но для этого требуется разрешение.

Полиция в большинстве случаев отказывается возбуждать уголовное дело, ведь застройщик редко применяет решения, выходящие за рамки закона. Кроме того, эти действия касаются гражданско-правовых отношений и требуют судебного решения. Необходимо подать коллективный иск в суд. К нему прилагаются следующие документы:

  • Документы, подтверждающие оплату денежных средств;
  • Правильно составленный договор долевого участия;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Другие важные документы.

Важно, чтобы в документах содержались сведения о том, что была попытка досудебного решения конфликта, но застройщик не принял меры. В иске подробно, но лаконично описываются обстоятельства дела и просьба к судье.

Если застройщика найти невозможно или он не выплачивает деньги, можно обратиться к его гарантиям. Они включают в первую очередь залог на землю и договор поручения (страхования). Залог на землю появляется у всех участников долевого строительства в соответствии с действующим законодательством. Но размер залога не перекрывает понесенные расходы, так как земля полагается всем участникам в равных долях.

Если в качестве гарантийного обязательства использовано страхование, вопрос решается одним из следующих способов:

  1. Обратиться в страховую компанию с заявлением на выплату по страховке.
  2. Обратиться в банк, если договор поручения заключался с ним.

Обратите внимание! Банки и страховые компании часто отказывают в выплате по надуманным предлогам. Необходимо запросить у них письменный отказ и обращаться в суд по месту расположения данных организаций.

Если обманули с расположением и параметрами квартиры

Как только будущий клиент обращается к застройщику, ему должны предложить на выбор будущие квартиры с планировками. Обязательно указывается место их расположения. Лучше, если объект уже практически достроен. В этом случае можно зайти в квартиру и лично осмотреть ее. Если это невозможно сделать, придется довольствоваться имеющимися схемами, а на осмотр прийти позже.

Если окажется, что подрядчик допустил ошибку в расположении объекта, важно не подписывать акт приема-передачи. Этой подписью вы соглашаетесь, что квартира вас полностью устраивает и вы не предъявляете претензии второй стороне.

Если у вас есть какие-то претензии или работа выполнена некачественно, необходимо оформить акт о несоответствии объекта реальному. В документе должен содержаться пункт об устранении допущенных дефектов. Не соглашайтесь подписывать документ, веря в устные обещания исправить ситуацию. Фактически, после подписания передаточного акта застройщик вам ничего не должен.

Если вы не будете подписывать акт, застройщик будет вынужден предоставить именно ту квартиру, за которую вы платили. Она должна иметь все необходимые параметры и находиться в указанном в договоре и плане месте.

Также можно потребовать уменьшения цены за счет суммы затрат, которые дольщик понесет в результате переустройства своими силами. Можно потребовать возмещения этой суммы, не изменяя стоимости договора. В этом случае готовится дополнительное соглашение. Передаточный акт следует подписывать только после того, как вы будете полностью удовлетворены предоставленной квартирой.