Как расторгнуть договор аренды земли

Различие понятий

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

Здесь могут сыграть свою роль как объективные, так и субъективные причины.

Стороны могут разойтись мирно и естественно, а могут вступить в условия вражды.

А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств.

Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.

Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это наличие договора аренды земельного участка, составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.

При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора.

Далее будут рассмотрены случаи, которые предполагают прекращение договора без его расторжения. Случаи же расторжения договора аренды всегда приводят к прекращению его действия.

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Основания для расторжения

Расторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и содержать причины, по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора, основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

  • использование земель не по целевому назначению;
  • нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
  • непредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
  • неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
  • изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу, вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

Порядок действий

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче. От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:

  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Через суд

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон.

Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика.

Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 200 рублей, а для юридического – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера, то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.

Иск подаётся в районный суд по месту расположения участка, сданного в аренду.

Заявление пишется по установленной форме на листе формата А-4.

В верхнем правом углу указывается наименование суда, фамилия и инициалы мирового судьи, а также все личные данные истца и ответчика.

В основной части искового заявления объясняется предмет иска и высказывается просьба о его удовлетворении. К этому моменту нужно отнестись предельно серьёзно, чтобы на суде не пришлось пояснять, что конкретно имелось в виду при составлении иска.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком, с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей. Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

В предмете иска необходимо дать данные об арендуемом участке, по поводу которого составляется иск, указать его характеристики и изложить на каком основании и на какой срок (бессрочно) был заключён договор аренды.

Далее необходимо высказать просьбу суду о решении признать действие договора завершённым, в виду его расторжения в одностороннем порядке и пояснить условия расторжения.

Если, при этом, предъявляются исковые требования о возмещении убытков, их нужно выписать следующим пунктом, обосновать их правомочность и предложить факты, доказывающие вину другой стороны.
В конце искового заявления надлежит дать перечень документов, прилагаемых к заявлению, поставить дату и подпись.

После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления. Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела.

Скачать шаблон иска о расторжении договора аренды земельного участка.

По обоюдному соглашению

Соглашение о расторжении составляется сторонами добровольно и не требует судебного решения.

При его составлении, сторонам надлежит собраться вместе и, на основании договора аренды, составить соглашение о его расторжении.

Если такой возможности нет, полномочия можно передать доверенному лицу, который выступит представителем при составлении соглашения. Соглашение составляется следующим образом:

  1. Вначале указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили договор аренды и указывается предмет договора.
  2. В договоре аренды должно быть положение о расторжении договора. Сославшись на него, необходимо сформулировать юридически корректную основную часть, в которой объясняются основания и условия расторжения договора по взаимному соглашению сторон. Все формулировки должны соотноситься с обозначенным положением.
  3. Если одна из сторон возместила материальный ущерб или компенсировала какие-либо затраты – об этом также надлежит констатировать.
  4. В конце соглашения ставятся подписи сторон с указанием паспортных данных или реквизитов юридического лица.

Прекращение договора считается правомочным с того момента, когда, в соответствии с определёнными правовыми действиями, договор аренды земельного участка утратил силу.

Прекращение договора может происходить по двум основаниям:

  • завершение срока аренды без пролонгации;
  • расторжение и надлежащее оформление процесса, на основании которого аренда прекращена по факту.

Другие причины, даже такие как смерть арендатора или арендодателя, не являются условием прекращения договора без расторжения.

В этом случае, процесс расторжения должен произойти по инициативе наследников, которые не заинтересованы в аренде участка лично.

При условии возникновения беспрецедентной ситуации, случай будет рассматриваться в порядке особого производства.

Если договор подлежал государственной регистрации, то момент прекращения будет связан не с расторжением, а со снятием с регистрационного учёта.

Если договор был удостоверен нотариально – его прекращение будет правомочным после получения нотариального удостоверения прекращения.

Если расторжение производилось в одностороннем порядке через суд, то прекращение действия договора наступит в прошествии десяти дней после принятия судебного решения (если апелляция не подана и не возбужден новый иск).

Основанием для прекращения действия договора будут являться правомочные действия, которые подтверждают факт его расторжения и которые были рассмотрены выше.

соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Правовые последствия

Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон. На основании прекращения действия договора аренды:

  • арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
  • арендодатель утрачивает права получения арендной платы.

Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.

Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.

Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий, с точки зрения интересов другой стороны.

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/predostavlenie/v-arendy/rastorzhenie-dogovora-2.html

>Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора

Комментарий к СТ 46 ЗК РФ

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 по делу N А43-10324/2005-23-339; Постановление ФАС Центрального округа от 07.12.2007 по делу N А09-2727/07-2).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.

Прекращение договора аренды по инициативе арендатора

  • наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
  • переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

Статья 547 Гражданского кодекса обязывает арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества со всеми его принадлежностями и документами. Имущество должно быть передано в указанный договором срок, а если этот срок не оговорен – в разумный (то есть достаточно необходимый для этого) срок. Если эта обязанность не выполнена, арендатор вправе по своему выбору истребовать это имущество от арендодателя в судебном порядке либо потребовать расторжения договора.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.
  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Досрочное прекращение договора аренды

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды (они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при прекращении договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153, п. 3 ст.154, п.2 ст.453 ГК РФ).

Земли сельхозназначения

Арендовать земли сельхозназначения на сегодняшний день – наиболее оптимальный и выгодный вариант и для предпринимателей, и для физических лиц.

Законом не установлены ограничения в отношении разрешенных объемов аренды. Это значит, что на законодательном уровне арендатор не ограничен в количестве арендуемых участков, при чем его статус здесь также не имеет значения. И данное положение определенно является преимуществом аренды данной категории.

На время действия гражданско-правового договора действует оборот земель. Это значит, что если владелец такого земельного участка не против переоформить земли на другое лицо, то это вполне возможно.

Также земли сельхозназначения могут выступать предметом залога. Данная возможность используется при капиталовложении средств на развитие сельскохозяйственного производства.

И, наиболее важный момент – это возможность в дальнейшем выкупить арендуемый участок. В этом случае в договоре должна быть указана такая возможность для арендатора.

Если данный пункт не будет указан в договоре, закон предоставляет арендатору преимущественное право покупки предмета договора аренды.

Договор аренды земель сельхозназначения может быть прекращен до окончания указанной в договоре даты, и в этом случае собственником станет пользователь, который в досрочном порядке оплатил необходимую сумму.

Это значит, что в случае продажи земли арендатору, не стоит ждать окончания срока действия договора.

Сдача в наем

Разорвать договор аренды можно на основании невнесения арендатором арендной платы, т.к. целью заключения данного договора считается своевременное получение арендодателем арендной платы.

Но доводы об отсутствии платы должны быть подтверждены соответствующими доказательствами.

Условия

Так, условиями, по которым может быть расторгнут договор аренды является отсутствие существенных условий (предмет, цена и срок), что может послужить в дальнейшем отказом в государственной регистрации данного договора.

Кроме того, отсутствие существенных условия в договоре влечет его недействительность.

Как расторгнуть договор аренды земельного пая?

Наиболее частой причиной расторжения договора считается отсутствие арендной платы арендатором на протяжении 3 месяцев. В этом случае арендодатель вправе сообщить второй стороне о расторжении договора.

Еще одной причиной может послужить и использование земли не по назначению, или же участку от действий арендатора был нанесен существенный вред или же ухудшено состояние и плодородие почвы.

Сам арендатор не всегда выступает инициатором расторжения договора, однако это возможно в тех случаях, когда арендодатель вмешивается в деятельность арендатора или же препятствует своими действиями использовать землю.

Основания

Основаниями могут быть следующие обстоятельства:

  • окончание срока, на период которого он был заключен;
  • земельный участок был выкуплен с целью проведения общественных нужд или же по причине общественной необходимости в принудительном порядке;
  • арендатор стал собственником участка;
  • смерть арендатора, а также вынесение ему обвинительного приговора по решению суда;
  • земельный участок подлежит отчуждению залогодержателем;
  • арендатором выступало юридическое лицо, которое ликвидировано.

Данный список не является императивным, и может быть дополнен сторонами при заключении договора аренды.

Договор купли-продажи земельного пая необходимо соблюдать в соответствии с требованиями законодательства.

Интересует закон о наследстве земельного пая? Смотрите .

Досрочно

Как можно расторгнуть договор аренды земельного пая досрочно? Это возможно только в двух случаях:

  1. По решению суда.
  2. По взаимному согласию сторон.

Это значит, что по собственной воле лицо не может прекратить действие договора. Основанием для такого решения должно служить невыполнение одной из сторон условий договора.

В этом случае, одна из сторон, которая выступает инициатором такого решения должна обратиться ко второй стороне и предоставить информацию относительно тех пунктов договора, которые, по его мнению, не выполняются должным образом. Только после этого можно обращаться в суд.

Стоит обратить внимание на порядок досрочного прекращения договора при подписании сделки, чтобы при возникновении спора было легче доказать свои доводы, а также предоставить основания, предусмотренные уже в договоре.

В одностороннем порядке

ГК РФ, а также ФЗ № 101 «Об обороте земель» предоставляет возможность изменить или же разорвать договор по взаимному согласию сторон, если иное не прописано в договоре.

Если же данное положение прямо указано в договоре, то это возможно.

В таком случае, обращаем внимание на следующие исключения. В одностороннем порядке может быть расторгнут договор при:

  • отсутствии оплаты по договору аренды;
  • использовании участка не по указанным в договоре целям;
  • передаче земли субарендатору без уведомления собственника.

Как оформить?

Оформление расторжения договора проводится в той же форме, что и его заключение. В этом случае стороны должны заключить соответствующий договор.

На сегодняшний день данным вопросом занимаются территориальные органы Государственного земельного агентства РФ.

Переоформление земельного пая после смерти владельца возможно путем принятия наследства через полгода.

Какова арендная плата за земельный пай? Узнайте .

Как правильно оформить земельный пай? Пошаговая инструкция в этой статье.

Образец соглашения

Документ включает в себя следующую информацию:

  • дату и место заключения;
  • Ф.И.О. сторон, их паспортные данные;
  • о расторжении договора аренды участка земли, его номер и дата заключения, кадастровый номер участка;
  • с какого момента прекращаются обязательства сторон;
  • количество экземпляров;
  • место заключения договора;
  • подписи сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного пая можно скачать тут.

Расторжение договора возможно не только по основаниям, установленным на законодательном уровне, но и основаниям, закрепленных в договоре.

Это значит, что перед проведением сделки необходимо продумать все нюансы данный правоотношений, их цель, а также результат, который ожидают стороны.

Отдельное внимание необходимо уделять вопросам расторжения и прекращения договора, ведь при возникновении спорных вопросов, указанные в договоре основания прекращения обязательств будет легче доказать в судебных органах.

Как составить исковое заявление

Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

В нем истец должен указать:

  • Наименование суда, в который подается иск.
  • Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
  • Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
  • Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
  • Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
  • Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.

Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

Сроки

В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.

Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.

После ознакомления с уведомлением второй стороной возможно несколько вариантов дальнейшего развития событий:

  • Вторая сторона соглашается с требованиями – другой и обязуется исправить сложившуюся ситуацию, о чем письменно ее оповещает.
  • Полученный ответ необходимо сохранить до исполнения обязательств.
  • Вторая сторона не согласна с фактами нарушения договорных условий и выдвигает встречные претензии. Тогда, вероятно, придется рассматривать проблемные вопросы в суде.
  • Вторая сторона добровольно согласна расторгнуть арендный договор. В таком случае можно составить допсоглашение к договору.
  • Вторая сторонам просто проигнорировала уведомление, что дает все основания для обращения в суд в целях урегулирования вопроса или для одностороннего расторжения аренды (если это возможно).

Таким образом, после отправки уведомления возможно расторгнуть договор досрочно по обоюдному согласию или перейти к судебным разбирательствам.

Тут вы можете скачать:

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/rastorzhenie-dogovora-arendy.html