Общая собственность в многоквартирном доме

Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Доля на общее имущество выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей собственнику квартиры.

На сегодняшний день современное законодательство выделяет два ключевых вида общей собственности – совместная и долевая, о чем гласит ст. 244 ГК РФ. Иными словами, недвижимость может числиться как общая долевая, где все субъекты наделяются правомочиями в отношении к долям, или же причисляться к общей собственности совместного использования, при которой не осуществляется процесс выделения доли.

Доля в праве общей собственности принадлежит субъекту правоотношений помещения в многоквартирном доме на основаниях, прописанных в ст. 289 ГК РФ. При этом необходимо осознавать, что размер доли в подобном строении будет зависеть напрямую от площади частной собственности в доме. Это правило заложено в ст. 37 ч.1 ЖК РФ. Данная юридическая норма распространяется на собственников построек жилого предназначения и зданий, используемых в нежилых целях.

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество, что зафиксировано выше, каждому из дольщиков помещения выделяется строго в пропорции к жилплощади принадлежащей ему квартиры. Если составить расчетную формулу, то можно резюмировать, что совокупная сумма долевой собственности в доме равняется 1 единице (или если вести расчет в процентном соотношении – 100%).

Кроме того, проанализировав ЖК РФ, а именно ст. 48 часть 3, можно понять, что эти 100 % не только совокупная площадь долевой собственности, но и количество голосов всех владельцев имущества. Подобный расчет верен и логичен.

Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома — это не фактическая квадратура, а более абстрактная единица, которая наделяет собственника опредленным перечнем правомочий.

Когда происходит определение размера долей в праве общей собственности, учитываются перечисленные выше обстоятельства. Допустим, долевая часть многоквартирного дома равняется 100 %. Чтобы вывести определенную долю в таком доме, необходимо разделить площадь квартиры, которой обладает тот или иной собственник, на общую долевую площадь помещений (100%), которые не причисляются к общему жилому имуществу.

Из представленного выше математического расчета, можно понять, что когда происходит определение размера доли, не требуется выведения каких-либо длинных и запутанных формул. Наоборот, все логично и просто. Именно подобная пропорциональность и зафиксирована действующими нормами ЖК.

Резюмируя, можно прийти к выводу о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество – это идеальная категория для каждого владельца помещения в многоквартирном доме.

Изменение размера долей в общей долевой собственности

Согласно действующим в РФ НПА, изменение размера доли в имуществе, причисляемого к общей собственности долевого характера, происходит только в нескольких случаях:

  • При осуществлении неотделимых модификаций общего имущества. Иными словами, эти улучшения невозможно провести без нарушения целостности или причинения вреда хозяйственной площади общедомового имущества.
  • При соглашении собственников на переустройство дома за счет собственных финансовых средств, которое не повлечет за собой увеличение или уменьшение полезной площади.

Из-за того, что доли в праве общей долевой собственности определяются с учетом 100% площади, то и при их изменении необходимо получить согласие ото всех собственников в многоквартирной постройке. Если подобные изменения проводит один из участников, то другие дольщики имеют право обратиться в суд за урегулированием вопроса о правильном исчислении размера доли каждого из них.

После того как решение суда об изменении размера долей обретет юридическую силу, необходима регистрация новых прав собственников в государственных органах.

Доля общего имущества и право собственности

Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.

Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле. В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях. Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.

Право общей долевой собственности может возникнуть с учетом оснований разнообразных и разноплановых юридических фактов.

Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.

Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.

Регистрация права долевой собственности в многоквартирном доме

Регистрация доли в праве общей долевой собственности регулируется ст. 23 ФЗ №122-ФЗ. Эта норма права определяет производный характер такой сделки, так как она напрямую зависит от регистрации прав на недвижимость, в том числе и в многоквартирном доме.

Чтобы регистрация доли в недвижимом имуществе прошла успешно и согласно законодательству, необходимо предоставить полный пакет документации:

  • Заявление о госрегистрации права долевой собственности. Подать его могут: каждый из собственников такого имущества лично или через своего представителя, представители от ТСЖ или же лица, представляющие интересы всех собственников.
  • Документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности (подлинник и дополнительная копия).
  • Документация, которая фиксирует собой показатели размера каждой из долей, ФИО собственников недвижимого имущества, сведения обо всех помещениях в многоквартирном доме.
  • Технический паспорт объекта, а если происходит регистрация дополнительного земельного участка, то кадастровый план.

Кроме того, нужно предоставить и правоустанавливающие документы, которые подтверждают факт законодательного закрепления возможности собственниками распоряжаться, пользоваться и владеть имуществом в многоквартирном доме, в частности:

  • необходим акт госорагана, который подтверждает передачу земли в общую долевую собственность;
  • акт о произведенном вводе в эксплуатацию зданий и сооружений общего пользования после работ, направленных на реконструкцию;
  • договоры о свершении купли-продажи общих долевых сооружений и других построек;
  • дополнительные документы, если проводилось изменение долей.

Только при наличии всего пакета документов возможна регистрация права долевой собственности. В ином случае, будет выдвинут отказ.

Запрет на отчуждение или выдел доли общедомового имущества собственником

Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.

Согласно ст. 290 п. 2 ГК РФ, имущественная доля не может выступать как самостоятельный объект совершения гражданско-правовых сделок. Соответственно, из этой нормы вытекает принцип, что доля в общедомовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от недвижимости.
Кроме того, собственники жилого долевого строения, не наделяются правом воплощать на практике другие действия, влекущие предоставление этой доли отдельно от правомочий собственности на квартиру.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество – достаточно сложная процедура, которая требует от участников хорошей юридической подкованности. Поэтому при регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые приведут всю документацию в должный вид.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/opredelenie-dolej-na-obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome.html

О способах судебной защиты права общей долевой собственности на общее имущество граждан в многоквартирном жилом доме



Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Состав общего имущества и характеристики входящих в него элементов уточняют следующие нормативные документы: СНиП 2.08.01–89 «Жилые здания» , Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 , Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 . Однако и они в ряде случаев не снимают проблем идентификации элементов общего имущества, перечисленных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

На тот факт, что состав общего имущества может по смыслу указанных выше Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме может меняться в зависимости от целей определения этого состава, ранее уже указывалось в научной литературе . В целях выполнения обязанностей содержания общего имущества состав последнего определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, в целях контроля за содержанием общего имущества — органами государственной власти, а в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации — органами местного самоуправления. Между указанными выше группами субъектов, уполномоченных определять состав общего имущества, могут возникать разногласия по данному вопросу, поскольку каждая из них преследует свои интересы либо ориентируется на сведения, почерпнутые из различных и вполне легальных источников: документов государственного технического учета; документов бухгалтерского учета; технической документации на многоквартирный дом; данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приоритет достоверности сведений, содержащихся в указанных источниках, почему-то отдается сведениям, включенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, хотя регистрирующий орган в силу специфики своей деятельности не располагает объективными техническими характеристиками того либо иного элемента общего имущества, позволяющими профессионально оценить способность последнего выступать в роли помещения, обслуживающего другие помещения в многоквартирном доме.

Следует также подчеркнуть, что в рамках ЖК РФ законодатель предпринял очередную попытку реформирования системы управления объектами жилищной сферы. В настоящее время способами управления многоквартирным домом являются:

‒ непосредственное управление собственниками помещений;

‒ управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

‒ управление управляющей организацией.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения его нормальной эксплуатации (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

ТСЖ является лишь одним из способов управления многоквартирным домом. Указанная функция также может быть передана управляющей организации либо осуществляться непосредственно самими собственниками помещений (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). К достоинствам управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ, отмеченным в работе М. В. Кратенко , можно отнести наличие определенной структуры, т. е. органов управления товарищества, которые уполномочены на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (на подачу энергии, воды и пр.), а также совершение финансовых и хозяйственных операций, необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники обязаны заключать соответствующие договоры самостоятельно. К тому же собственники помещений имеют возможность участвовать и в некоторой степени управлять деятельностью ТСЖ, обладая на общем собрании членов товарищества количеством голосов, пропорциональным площади принадлежащих им помещений.

В качестве еще одного достоинства данной формы управления хотелось бы указать на возможность представления товариществом собственников жилья интересов собственников в судебных спорах, касающихся определения состава общего имущества многоквартирного дома.

Нормативные признаки общего имущества в МКД можно определить следующим образом:

1) имущество принадлежит всем собственникам индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений в МКД на праве общей долевой собственности;

2) имущество не является частями квартир;

3) имущество находится в данном МКД за пределами или внутри помещений или вне МКД;

4) имущество предназначено для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД.

При определении четвертого признака на практике нередко возникают разногласия заинтересованных лиц и споры доходят до суда. Гордеев Д. П. отмечает, что в одних случаях суды ссылаются на то, что сам по себе факт нахождения помещений в подвале МКД, в отсутствие у них признаков общего имущества, которые определены положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, «не исключает возможность возникновения в отношении этих помещений права индивидуальной собственности». В других случаях суды указывают, что подвальные и иные помещения МКД, не являющиеся частями квартир и отвечающие признакам общего имущества, предназначенного для обслуживания и эксплуатации МКД, «в силу прямого указания закона относятся к имуществу, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ принадлежит собственникам квартир в МКД». Представляется, что в подобных спорах интересы собственников вполне может представлять товарищество собственников жилья.

Согласно ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Согласно п.1 ст.135 Жилищного кодекса Российской Федерации Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Исходя из пункта 8 ст.138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами. Аналогичные положения содержатся и в Уставе товарищества. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. Однако, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение о признании права общедолевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме и делегировании товариществу собственников жилья права представления интересов собственников в суде по вопросу о признании права общедолевой собственности.

Далеко не секрет, что строительные компании зачастую реализуют в индивидуальную собственность нежилые помещения, изначально спроектированные общее имущество МКД (это могут быть как помещения, находящиеся на первом этаже здания, так и подвальные помещения и даже технические помещения, находящиеся на лестничных пролетах зданий). Приведем пример успешной защиты товариществом собственников жилья нарушенного права общей долевой собственности жильцов МКД и подробно остановимся на анализе использованных ТСЖ способов судебной защиты нарушенного права. В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с иском к товариществу собственников жилья об истребовании нежилого помещения, расположенного на 1 этаже входящего в управление ТСЖ многоквартирного дома, из чужого незаконного владения. Общество в судебном заседании заявило, что на основании свидетельства о государственной регистрации права является правообладателем нежилого помещения, а основанием возникновения указанного права является договор уступки права требования (цессии) и акт приема-передачи нежилого помещения. Товарищество предъявленные к нему требования не признало и обратилось в Арбитражный суд Саратовской области со встречным исковым заявлением к Обществу о признании права общедолевой собственности за собственниками жилых и нежилых помещений на спорное помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, а также с требованием о признании права собственности на указанное помещение общества отсутствующим.

Суд отказал Обществу в удовлетворении первоначально заявленных требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и одновременно удовлетворил требования товарищества собственников жилья .

При разрешении данного спор суд обоснованно исходил из следующего. В силу положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. Вместе с тем, в судебном заседании было установлено, что данное помещение используется всеми собственниками помещений многоквартирного жилого дома, поскольку указанное помещение относится к общему имуществу. В данном помещении хранится общее имущество жильцов-инструменты и технический инвентарь, а также осуществляется прием заявок на техническое обслуживание помещений. Товарищество представило рабочий проект многоквартирного жилого дома, согласно которому спорное помещение числится как помещение уборочного инвентаря. Кроме того, в материалы дела представлен технический паспорт на объект недвижимости: многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, согласно которому спорное помещение обозначено на экспликации к поэтажному плану строения в перечне мест общего пользования. Под таким же номером помещение обозначено на плане первого этажа жилого дома. Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию в 2007 году и в том же году началась государственная регистрация помещений, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств изменения в процессе строительства дома рабочего проекта, в материалы дела истцом по первоначальному иску представлено не было. В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с п.2 указанного Постановления при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств того, что спорное нежилое помещение запроектировано в качестве офисного либо иного назначения, не направленного на обеспечение технической эксплуатации данного жилого дома, в материалы дела также не было представлено. Суд пришел к выводу о том, что спорный объект недвижимости ранее, в 2007 году был учтен в органах технической инвентаризации как помещение, относящееся к местам общего пользования. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом в 2007 году возникло право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, тогда как право собственности общества зарегистрировано гораздо полнее, в 2009 году. Исходя из представленных технического паспорта и рабочего проекта суд пришел к выводу о том, что данное спорное помещение отвечает требованиям, указанным в ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является автономным нежилым помещением, относится к общему имуществу дома и используется в целях, связанных с эксплуатацией дома. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010г. № 13391/09 правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Таким образом, можно сделать вывод, что основанием для признания права общей собственности на спорное помещения за собственниками МКД послужила совокупность установленных по делу обстоятельств, а именно:

‒ спорное нежилое помещение изначально отнесено к местам общего пользования, и не имеет отдельного входа, не связанного с подъездами многоквартирного жилого дома, вход в данное помещение расположен из подъезда;

‒ данное помещение используется собственниками жилого дома для общественных нужд.

Товариществом по данному делу также было заявлено требование о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности общества. Как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Таким образом, зарегистрированное регистрирующим органом право на объект недвижимого имущества, вне зависимости от оснований государственной регистрации, не оспоренное в судебном порядке, является основанием правообладателя для распоряжения этим помещением в полном объеме, предусмотренном Гражданским кодексом. Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способы такой защиты перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 52 указанного выше Постановления Пленума, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Такой способ защиты возможен лишь тогда, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Существование в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве собственности на спорный объект недвижимости за Обществом нарушает права собственников общего имущества жилого дома. Иск о признании зарегистрированного права собственности общества отсутствующим был заявлен ТСЖ с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогично способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 N 10/22. Также хотелось бы дополнительно указать на то, что заявление в вышеописанной ситуации самостоятельных требований о признании регистрационной записи недействительной является излишним. В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; свидетельство о государственной регистрации права только удостоверяет факт принадлежности лицу прав на недвижимое имущество, оно не является правоустанавливающим документом и основанием для возникновения прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. По смыслу названной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Следовательно, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, не имеет самостоятельного правоустанавливающего характера и не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы учреждением юстиции. В судебном порядке оспаривается зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации, поэтому судебной правовой оценке подлежат не действия регистрирующего органа, а гражданско-правовые основания, по которым возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве собственника. Вместе с тем, необходимость оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права, когда существует подлежащий разрешению судом спор о праве, не исключает возможности обжалования заинтересованным лицом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий регистрирующего органа как не соответствующих, по мнению заявителя, положениям Закона о государственной регистрации. В таком случае регистрационные действия подлежат проверке с точки зрения формального соблюдения регистратором при их совершении требований названного Закона. В соответствии с главой 6 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 записи Единого государственного реестра прав, права по которым прекращены, погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи. Таким образом, погашение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является техническим, вводным действием регистрирующего органа, осуществляемым в результате прекращения прав на объект недвижимого имущества.

Литература:

  1. Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01–89. Издание официальное. М., 1995.
  2. См.: Строительная газета. 1999. N 28, 32, 33, 36, 37.
  3. СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
  4. Стрембелев С. В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты: Монография. М.: «Волтерс Клувер», 2010. С. 1–3
  5. См.: Кратенко М. В. К вопросу об оплате услуг по управлению общим имуществом в элитном многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2011. N 1.
  6. См.: Гордеев Д. П. О включении отопительных приборов в состав общего имущества в многоквартирном доме. // Жилищное право. 2010. N 3.
  7. См.: Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2012 года по делу № А57- 21921/2012 // Официальный сайт Арбитражного суда Саратовской области: http://saratov.arbitr.ru/

Источник: https://moluch.ru/archive/125/34534/

Многоквартирный дом: что кому принадлежит

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

— без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

— без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

— невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

— собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

— собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/mnogokvartirnyy-dom-chto-komu-prinadlezhit/