Перевод ИЖС в коммерческую

Содержание

Как собственникам перевести участок ИЖС в «коммерческую категорию» — инструкция от земельного юриста

На Карте зонирования

  • Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

  • Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

    Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

  • Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

      У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

      Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

      В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
  • Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

    Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

    Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

    1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

      При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

      Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

      Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

      Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

    2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

    Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

    После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

    Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

    В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

    Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

    Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, то нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

    1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
      • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
      • Выписку из ИСОГД;
      • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
      • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, то договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
      • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
      • Паспорта собственников;
      • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

      Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

    2. Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
    3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.

      Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК.

      Пример публикации о проведении публичного слушания

      Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

    4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, то обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.

      Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

      Голосование на публичных слушаний

    5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК . Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.
    6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

      Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

    7. Если будет положительное решение главы администрации, то собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.

    Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую категорию

    Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

    Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.

    1. Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

      Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия обычно около 50р.

      Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 400р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

      После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

      • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
      • Выписку/справку из ИСОГД;
      • Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования
      • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
      • Чек об оплате госпошлины.
    2. Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору.

      Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

    3. В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у земельного юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

    Источник: https://prozhivem.com/zemlya/perevod/s-izhs-v-kommercheskuju

    Категория участков

    По российскому законодательству вся обширная территория нашей страны поделена на отдельные участки — целевые категории.

    Это было сделано, для того чтобы узаконить правоотношение с землей, а также избежать незаконного и нецелевого использования отдельных участков земли.

    Например, если бы леса и реки в нашей стране относились бы к сельскохозяйственным угодьям, их бы выкупили или арендовали, затем выкорчевали, осушили и посадили на них пшеницу, овес и прочее.

    Такие действия могли бы существенно нарушить биологическое равновесие и нанести вред флоре и фауне этих мест.

    Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:

    Сельскохозяйственные земли территории, предназначенные для получения продуктов питания, на этих землях можно сеять и сажать разнообразные овощи, фруктовые деревья, разводить крупный и мелкий скот, сельскохозяйственную птицу
    Поселенческие земли территории прилежащие к различным населенным пунктам (городам, поселкам, деревням и т.д.), именно из этой категории выделяют участки ИЖС, предназначенные для строительства жилых домов
    Земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты обычно на этих территориях расположены заповедники, природные памятники, лечебно-оздоровительные местности, курорты и т.д., также к особо охраняемым объектам относятся земли историко-культурного и рекреационного назначения
    Водные территории источники пресной воды являются богатством страны, такие земли не продаются, вблизи рек и озер запрещено возводить промышленные постройки, жилые дома и т.д.
    Лесные земли к ним относятся территории, на которых уже имеются лесные массивы, а также земли, на которых их будут выращивать, леса выполняют защитную, водоохранную, эксплуатационную и другие функции
    Земли запаса это территории, временно не использующиеся в хозяйственной деятельности, однако, все равно, принадлежащие государству
    Земли для специального назначения на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения

    Среди многообразия российских земель, простых граждан обычно интересуют сельскохозяйственные угодья и поселенческие наделы.

    Потому что на первых можно разбить сады или огороды, держать домашний скот или птицу, что очень актуально во время мирового финансового кризиса.

    Поселенческие земли — единственная категория земель, на которой разрешено осуществление строительства жилых домов.

    Изменение статуса

    Земля, относящаяся к любой категории, имеет еще и вид разрешенного использования.

    Видео: открыть в квартире или частном доме — магазин, кафе, шиномонтаж можно без перевода в нежилой фонд

    Так как рядового россиянина интересуют только две категории земель, сельскохозяйственная и поселенческая, поговорим именно о них.

    Земли, расположенные внутри и около населенных пунктов могут иметь следующее назначение:

    Для индивидуального жилищного строительства участки ИЖС
    Для ведения личного подсобного хозяйства земли ЛПХ

    Сельскохозяйственные угодья, коими так богата наша страна, также подразделяются на несколько групп в зависимости от разрешенного назначения:

    • осуществление крестьянско-фермерской деятельности (земли КФХ);
    • для ведения личного хозяйства (участки ЛПХ);
    • предназначенные под дачное строительство (разрешено возводить жилое строение, но запрещено в нем прописываться);
    • для садоводства.

    В связи с тем, что количество желающих построить свой дом или открыть какой-либо бизнес на земельном участке с каждым годом увеличивается, растет количество заявлений о переводе земель из одной категории в другую, об изменении статуса и т.д.

    Правовые акты

    Перевод земель из одной категории в другую переводится не просто так, потому что кому-то чего-то захотелось, а на основании специально созданного Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

    Этот документ содержит в себе полный перечень необходимых действий, которые необходимо произвести собственнику или арендатору земельного участка для осуществления перевода.

    Важно помнить, что решение принимается органами государственной власти, к которым относится рассматриваемые земельные наделы.

    Если интересующий вас участок находится:

    В федеральной собственности заявление необходимо писать в адрес Правительство РФ
    В собственности субъекта РФ в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации
    В муниципальной собственности в органы местного самоуправления

    Как перевести назначение земли из ИЖС в коммерческую

    Многие граждане России, особенно те, кто проживают в небольших населенных пунктах, хотели бы заниматься коммерческой деятельностью «не выходя из дома».

    Например, в собственности имеется дом и гараж на участке ИЖС, почему бы не использовать хозяйственную постройку (гараж) как автосервис?

    Или рядом с домом возвести небольшое капитальное строение и использовать его в качестве магазина, салона, парикмахерской и т.д.?

    Идеальный вариант для многих, но не законный, если заниматься коммерческой деятельностью на участке, предназначенном только для строительства жилого дома для одной семьи.

    Но можно перевести часть участка или весь его в коммерческую недвижимость.

    Под торговую точку

    Если вы всю жизнь мечтали о своем маленьком магазинчике цветов или аксессуаров и у вас имеется в собственности подходящий участок ИЖС, можете смело приступать к воплощению своих самых смелых фантазий в жизнь.

    Можно ли перевести дачный участок под ИЖС читайте в статье: как перевести дачный участок под ИЖС.

    Земли СНТ и ИЖС в чем разница, .

    Помните, что поменять целевое назначение земельного участка намного проще, чем изменить категорию, принадлежащей вам территории.

    Для того чтобы вы смогли построить на своей земле здание коммерческого профиля, придется написать заявление-ходатайство в местные органы самоуправления.

    В нем необходимо указать, что именно вы хотите:

    Назначить участку дополнительный вид разрешенного использования если вы имеет жилой дом на участке или планируете его построить вместе с коммерческой постройкой, то вам подойдет именно этот вариант, назначению вашего участка в таком случае будет — ИЖС + торговля
    Выделить земельный участок под будущий магазин из основного участка и уже у этого отдельного участочка поменять вид разрешенного использования

    Местные власти на официальном слушании рассмотрят ваше ходатайство и примут по нему решение.

    Положительный вердикт администрации принесет вам акт об изменении или дополнении в разрешенном использовании земельного участка.

    Совет! Прежде, чем обращаться в местные органы самоуправления, соберите подписи соседей, которые не против появления рядом с ними торговой точки.

    Если большинство жителей выступают за постройку магазина, это сыграет определенную роль при принятии решения административными сотрудниками.

    Под автосервис

    Многие «рукастые» граждане предпочитают получать за свои навыки денежные знаки, не выходя из дома.

    Действительно, мало бы кто смог отказаться от такого. Вы любите и умеете чинить машины, но вам не нужно идти куда-то и устраиваться работать «на дядю».

    Можно утром проснуться выйти из дома и перейти в свой «офис» — гараж-автосервис. Прекрасная перспектива.

    Но во избежание проблем с местной администрацией и налоговой инспекцией, необходимо все коммерческие постройки узаконить либо на этапе строительство, либо по окончании работ.

    Для этого нужно пойти в местные органы самоуправления и написать ходатайство о переводе, принадлежащего вам участка ИЖС в коммерческую недвижимость.

    При принятии решения администрация вашего населенного пункта будет рассматривать место положения вашего участка.

    От того, в какой зоне он расположен, будет зависеть, можно ли ему добавить другой вариант использования.

    Не менее важно при изменении статуса земельного участка и мнение соседей.

    Если большинство из них будет против проживания рядом с автосервисом, вы ничего не сможете сделать.

    При переводе земли в коммерческую недвижимость в первую очередь учитывают мнение граждан, проживающих рядом с таким участком.

    Для застройки

    Если ваша земля имеет статус ИЖС, а в ваших планах вовсе не постройка частного дома, а что-то другое, вы можете попытаться поменять вид целевого назначения своего участка.

    Помните, что ежедневно в местные органы самоуправления поступают десятки заявлений от граждан, касающихся их земельных наделов.

    Каждый случай уникален и в, казалось бы, одинаковых ситуациях, власти могут принимать совершенно противоположные решения.

    Кому-то разрешать перевести участок ИЖС в коммерческую недвижимость, а кому-то нет.

    На мнение административных сотрудников влияет:

    Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов выборные акты участников
    Имеющиеся ограничения или обременения на рассматриваемом земельном участке
    Согласие или протест соседей от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность

    Алгоритм действий

    Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов:

    Сбор необходимых документов подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке. После того как она вынесет решение по конкретному земельному участку, оно должно пройти согласование у главы местной администрации
    Публичные слушания необходимы для своевременного уведомления владельцев соседних земельных участков. Прежде, чем обращаться в местные органы самоуправления, постарайтесь найти поддержку у местного населения. Если большинство соседей не будут против появления на их улице магазина или парикмахерской, это сыграет определенную роль при принятии решения административными сотрудниками
    Вынесение решения местной администрации

    Если вам разрешили участок ИЖС использовать как-то иначе, эти изменения в обязательном порядке необходимо официально зарегистрировать в базе данных ЕГРП.

    Куда обращаться?

    Каждый участок ИЖС уникален по-своему и относится к разным территориальным зонам.

    Иногда при возникновении необходимости постройки на земельном участке объекта коммерческой недвижимости, имеет смысл обратиться в Кадастровую палату.

    Вы можете обратиться туда с заявлением о проведении межевания и разделения своего единого земельного участка на два отдельных друг от друга.

    На одном вы будете иметь возможность возвести, не нарушая законодательство, жилой дом для одной семьи высотой не более 3 этажей.

    А по поводу второго участка вам придется обращаться в местные органы самоуправления.

    Важно помнить, что решение принимается органами государственной власти, к которым относится рассматриваемые земельные наделы.

    Если интересующий вас участок находится:

    В Правительство РФ если понравившаяся вам земля является федеральной собственностью
    В Департамент субъекта РФ если участок земли относиться к собственности субъектов Федерации

    Получение разрешения

    Получить разрешение на перевод участка ИЖС в коммерческую недвижимость — значит получить положительный вердикт местных властей на изменение текущего назначения земли.

    Администрация населенного пункта рассматривает полученные ходатайства об изменение статуса земель и рассматривает их в порядке очередности.

    Обязательным условием является предварительное оповещение населения о проводимых публичных слушаниях.

    Поприсутствовать на них может каждый желающий, считающий себя причастным к теме заседания.

    Все участники имеют право высказываться и обсуждать текущую ситуацию. По окончании слушания выносится решение.

    Оно может быть:

    Положительным податель ходатайства в таком случае получит на руки акт об изменении разрешенного назначения земельного участка
    Отрицательным вам выдадут письменный отказ с указанием причины подобного решения

    Пакет документов

    Прежде чем отправляться в местную администрацию и отстаивать будущее своего магазинчика, гостиницы или автосервиса, позаботьтесь о получении необходимых документов.

    Вам понадобятся:

    Кадастровый номер вашего участка ИЖС если у вас еще нет кадастрового плана, этот идентификационный номер можно получить, взяв выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)
    Свидетельство о регистрации права на землю предварительно сделайте копию и нотариально заверьте ее
    План земельного участка всю имеющуюся документацию по будущему коммерческому строительству

    Главное правило умного заявителя — брать с собой все документы. Нормы и правила меняются часто, и никогда не знаешь наперед, какие еще документы могут потребоваться.

    Стоимость операции

    Естественно, что перевод земельного участка из одного вида разрешенного использования в другое стоит недешево.

    На общую стоимость затрат влияют такие факторы как:

    Необходимость уведомления местного населения о проводимых публичных слушаниях достаточно оплатить заметку в местной газете
    Обращения в Департамент архитектуры вашего населенного пункта услуги главного архитектора могут вылиться в крупную сумму
    Обращение Земельный комитет и другие инстанции

    Поэтому, принимая решение о переводе участка ИЖС в коммерческую недвижимость, сначала взвесьте все «за» и «против.

    Можно предварительно составить бизнес-план будущего коммерческого предприятия, чтобы понять как быстро окупятся ваши затраты на перевод земли и возведение самого здания.

    Чем отличается ЛПХ от ИЖС читайте в статье: в чем разница ИЖС и ЛПХ.

    С чего начать индивидуальное жилищное строительство, .

    Получение выписки из ЕГРП, .

    Если у вас есть земельный участок, склонность к ведению коммерческой деятельности, а также денежные средства и время, можете смело начинать процедуру изменения разрешенного назначения своей земли.

    Источник: http://domdomoff.ru/kak-perevesti-zemlju-iz-izhs-v-kommercheskuju.html

    Многие жители, имеющие земельную территорию под ИЖС, желают ее перевести в коммерческую для последующего строительства объекта с целью получения прибыли. Помимо имеющихся в РФ категорий земли, каждая из них может быть использована только под определенные виды. Список разрешений огромен и к каждой могут устанавливаться одновременно несколько допусков деятельности. К примеру, территории для поселений или сельского хозяйства могут использоваться как частным лицом, так и для садоводства.

    Можно ли из ИЖС землю перевести в коммерческую?

    Земли, которым присвоена категория ИЖС, можно переводить под коммерческую недвижимость. Поэтому они пользуются огромной популярностью. Аналогично перевод может быть осуществлен с сельскохозяйственной земли в ИЖС. Лишь после этой процедуры можно получить разрешение на перевод под строительные объекты для бизнеса. Если указанная земельная территория имеет небольшую площадь, за переводом можно обратиться в местные государственные органы. Если она насчитывает несколько гектар, а коммерческие объекты будут внушительных размеров, то обращаться за решением этого вопроса следует к органам государственной власти.

    Нужно ли переводить землю из ИЖС в коммерческую под гостевой дом?

    В законодательстве не указано, можно ли строить на территориях ИЖС гостевой дом или большую гостиницу. Однако судя по общепринятым правилам, на подобных землях можно инициировать малоэтажные строительные объекты. При этом в них обязана жить лишь одна семья.

    В условиях современности под малоэтажным строительством можно понимать совсем другое. Поэтому до начала возведения строительства, подобные нюансы следует уточнять у представителей местной власти. К примеру дома с общим количеством этажей не более трех могут быть:

    • Индивидуальные объекты под частное жилье;
    • Возведенные с бизнес целью (торговые центры, продуктовые магазины, рестораны, гостевые дома и так далее).

    Если посмотреть на Градостроительный кодекс, а именно на закон в статье 48, то иметь проектную документацию здания вовсе не обязательно. Речь идет об индивидуальном жилищном строительстве. Иными словами, проектировщик может с учетом личных предпочтений выполнить проект, а затем получить разрешение в местном органе власти.

    Таким образом, перевести землю из ИЖС для последующих коммерческих целей, к примеру, под строительства магазина можно по ходатайству.

    Кстати, в описываемой ситуации может оказаться полезной статья о том, зачем нужен градостроительный план земельного участка в 2018 году.

    Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую?

    Хотите изменить целевое предназначение вашего участка? Потребуется правильный порядок перевода земли из ИЖС в коммерческую. Для этого необходимо заказать в администрации список разрешений в использовании текущего земельного участка. Если речь идет о коммерческой деятельности, то изменить назначение вы можете с последующим решением собственника по земельному участку помимо имеющего назначения по использованию. В таком случае нужно будет изменить основание согласно административному постановлению.

    Вы должны обратиться в администрацию, чтобы они предоставили список разрешенного использования вашей земельной территории. Если возникли проблемы с вашим земельным участком, вы можете проконсультироваться у юридического специалиста.

    Как изменить назначение земельного участка из ИЖС в коммерческую?

    Разрешенное использование земельной территории может быть изменено на основании правил по застройкам и землепользованию. Если присутствуют утвержденные изменения, в них вносятся соответствующие правила. Основные условия обозначены в статьях 31 и 32 ГрК РФ.

    Речь идет о подаче заявления и изменения правил застройки и землепользования в местную комиссию. Затем могут быть осуществлены публичные слушания. Во время их проведения должны быть уведомлены собственники рядом находящихся земельных территорий. Только после этого орган государственной власти утвердит внесенные изменения. В результате приказа меняется назначение в Государственном кадастре недвижимости.

    Если решения по этой территории не были приняты, то этой проблемой занимается глава местной администрации. Если разрешение необходимо для жилищного строительства, то решение может быть принято без публичных слушаний.

    Категории наделов

    Существует несколько основных категорий, к которым относятся все земельные участки на территории Российской Федерации.

    Среди них выделяют:

    • территории под сельскохозяйственные нужды;
    • поселенческие земли – единственная категория, на которой разрешено строительство жилых объектов;
    • земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты;
    • водные и лесные территории;
    • земли запаса – они принадлежат государству и не могут быть переданы в использование физическим и юридическим лицам, их использование запрещено до тех пор, пока их не переведут в другой статус;
    • земли для специального назначения – на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения.

    Строительство каких-либо объектов и строений разрешено только на землях поселения. Именно поэтому участки этой категории обладают самым большим спросом.

    Земли для сельскохозяйственного использования могут быть переведены в категорию поселений, поэтому им тоже уделяется большое внимание.

    Закон

    Федеральный закон № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» включает в себя то, что для изменения статуса участка необходимо преподнести ходатайство о переводе в орган, который специализируется на рассмотрении подобных ходатайств.

    Зачастую, ими являются руководящие органы местного управления.

    В случае крупных объектов и участков обращаются к органам государственной власти.

    Перевод земли из ИЖС в коммерческую

    Данный перевод осуществляется для того, чтобы заменить какое-либо здание собственной жилой собственности постройкой с коммерческим уклоном.

    Это может быть собственный магазин, сервис-центр, склад, мастерская и т. д.

    Перевести землю из одного вида в другой гораздо проще, нежели менять категорию земли. Дело в том, что этот процесс более прост, и для его разрешения задействуются более низкие инстанции.

    Осуществить перевод земли под магазин возможно, но при соблюдении нескольких условий.

    Замена разрешенного вида использования земли осуществляется при надзоре органов местного самоуправления.

    Спустя некоторое время после получения ходатайства, органами управления назначается слушание, на котором будет либо принят акт, либо получен аргументированный отказ.

    Главным условием при переводе земли из ИЖС в коммерческую под магазин является мнение соседей по этому поводу.

    Если большинство жильцов положительно относится к строительству магазина вблизи от своего жилища, то это должно положительно сказаться на решении органов местного управления.

    Под застройку

    Если земля предоставлена для постройки индивидуальной жилой собственности, то по общему правилу так и должно быть. Однако есть возможность изменить этот факт.

    Вот только каждый случай по-своему уникален, и для каждой отдельной территории и инфраструктуры имеются свои собственные особенности. В некоторых случаях перевод разрешают, а в других нет.

    В каждом случае, для каждой ситуации устанавливаются различные правоустанавливающие документы.

    Иногда бывают специальные обременения и ограничения, разные решения рассматривающих ходатайства комиссий, выборные акты участников.

    При переводе земли, собственники часто сталкиваются с проблемами на этапе согласования с государственными разрешающими службами (Роспотребнадзор, Водоканал и т. д.).

    При переводе земли на коммерческую под застройку также очень часто возникает проблема, что если при строительстве объекта он будет занимать не всю площадь территории, то необходимо провести процедуру межевания.

    Кроме того, нужно также побеспокоиться о проектной документации и сдаче объекта в эксплуатацию.

    Правила строительства дома на участке ИЖС должны строго соблюдаться.

    Как зарегистрировать дом на участке ИЖС? Пошаговая инструкция .

    Порядок действий

    Необходимо:

    1. Собрать все документы, которые предоставляются вместе с ходатайством.
    2. Затем обратиться с ними в органы местного самоуправления и ожидать начала слушаний.

    После этого, по результатам этих слушаний уполномоченным лицом будет либо разрешено изменение вида, либо он укажет на те моменты, которые необходимо исправить.

    Для того, чтобы перевести участок на коммерческий вид, необходимо обратиться с ходатайством в органы местного самоуправления.

    Если речь идет о крупных территориях на городской черте или в ближайших окрестностях, то необходимо обратиться в органы государственной власти.

    В зависимости от собственника земли, переводом могут заниматься различные органы.

    По результатам данного ходатайства выносится решение – оно может быть либо отклонено по аргументированным законом основаниям, либо орган принимает и одобряет ходатайство о переводе земли в другой вид.

    На основе первичного принятого решения организовывают слушания, на которых принимают участие жители, проживающие в непосредственной близости от территории, на которой располагается участок.

    Участники этого мероприятия могут высказывать свои недовольства и предложения по вопросам перевода, но решение принимает непосредственно глава местного органа самоуправления.

    Документы

    Для ходатайства необходимо приложить:

    • кадастровый номер вашего участка;
    • заверенные копии свидетельства о регистрации права, кадастрового паспорта и кадастрового плана.

    Тут представлены образец кадастрового паспорта и образец кадастрового плана.

    Образец ходатайства

    В случае юридических лиц, в ходатайстве необходимо указать фирменное наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовую форму предприятия, и его почтовый адрес.

    Для физических лиц достаточно указать Ф.И.О. владельца земляного участка.

    Образец ходатайства о переводе земли в другую категорию можно скачать здесь.

    Часто задаваемые вопросы

    Одним из наиболее частых вопросов по процессу перевода земли является длительность данного процесса.

    Стоит отметить, что сбор необходимых документов, рассмотрение ходатайства исполнительными органами и вынесение решения может занять очень долго время, вплоть до года или даже больше.

    Все зависит от размеров участка и мнения соседствующих с участком жителей.

    Возведение автосервиса

    Очень часто возникает вопрос, какие необходимо представить документы администрации для перевода земли из одного вида в другой, а также чем именно список этих документов утверждается.

    Чтобы разрешить этот вопрос, в частности при желании использования территории под возведение автосервиса, необходимо для начала узнать, в какой зоне располагается участок.

    Бывает, что зона позволяет провести изменить разрешенное использование земли в упрощенном порядке – с помощью кадастровой палаты.

    Если на зоне не включены автосервисы, то необходимо будет поменять зону. Эти порядки полностью прописаны в правилах землепользования.

    Порядок получения земли в аренду под ИЖС определяется действующим законодательством РФ.

    Как получить разрешение на строительство ИЖС? Читайте .

    Как купить участок у администрации под ИЖС в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

    Гостиница

    Если вы хотите возвести на вашем ИЖС участке гостиницу, то необходимо будет изменить вид разрешенного пользования этого участка.

    Вместе с этой процедурой возрастет кадастровая стоимость этой территории и земельный налог.

    Решение по данному вопросу не может быть принято без проведения массовых слушаний.

    Особенности

    При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

    • Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
    • Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
    • Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

    Как перевести землю: пошаговая инструкция

    Подготовка документов

    • Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
    • Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
    • Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
    • Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
    • Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
    • Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

    Написание заявления

    В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

    • в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
    • физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

    Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

    Скачать бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земли

    Подача бумаг

    Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

    Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

    Публичные слушания

    После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

    В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

    Получение ответа

    Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

    Возможные альтернативы

    Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

    Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

    Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

    По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

    Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

    Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kategorii/vri/izhs/perevod-v-kommercheskuyu.html

    Можно ли

    Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

    Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.

    Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

    Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

    Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

    Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

    • возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
    • офисные и производственные здания;
    • торговые центры;
    • спорткомплексы и социальные объекты.

    В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

    Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

    Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

    Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

    Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

    Как получить разрешение на строительство дома ИЖС, узнайте в статье: разрешение на строительство дома ИЖС.

    Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

    Как перевести

    Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

    1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
    2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
    3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
    4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
    5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
    6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

    Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

    К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

    Какие нужны документы

    Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

    Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.

    К основному пакету документов относят:

    • кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
    • свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
    • план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
    • все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
    • паспорт собственника строения и земельного участка;
    • разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

    Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

    Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

    Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

    На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

    Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

    При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

    • при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
    • обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
    • последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

    В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

    Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

    Под магазин

    В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

    Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

    В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

    Как правило, начинающие предприниматели или уже опытные директора организаций осуществляют процедуру смены статуса с позиции юридического лица. Это значительно ускоряет процесс регистрации коммерческой деятельности на данной территории.

    Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

    • название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
    • данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
    • почтовый адрес фирмы;
    • организационно-правовой статус фирмы.

    Физические лица просто указывают свои фамилии и имена, а также паспортные данные.

    Такая подача заявления провоцирует несколько иной ход процедуры – землю статуса ИЖС автоматически переоформляют под магазин. Ход действий, как уже указывалось выше, не изменяется.

    Перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость – процесс длительный и затратный с финансовой стороны, поэтому перед принятием решения следует в точности продумать задуманное.

    А стоит ли? Особенно это важно, если вы впервые сталкиваетесь с коммерческой деятельностью – доходы могут не покрыть расходов.

    Что лучше: ИЖС или СНТ, читайте в статье: что лучше: ИЖС или СНТ.

    Правила застройки земельного участка под ИЖС расстояние между домами вы можете: .

    Про выделение земельных участков под ИЖС бесплатно .

    Источник: http://kvartirkapro.ru/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuju/