Порядок изъятия земель

Содержание

Понятие изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Такое понятие как институт изъятия земельных участков известен практикующим юристам давно. Он существовал и в Российской империи, и в СССР, и РСФСР, и теперь оказывает свое непосредственное влияние на распределение земель в России. И если данное понятие было отлично урегулировано дореволюционным и советским законодательством, то сегодня Земельный кодекс России содержит в себе большое количество коллизий и пробелов по данному вопросу.

Что же собой представляет понятие «изъятие земельного участка»? Это закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела посредством выкупа для государственных или же муниципальных нужд, который подразделяется на 4 конкретные стадии:

  • принимается решение об изъятии земельного участка у собственника, после чего осуществляется госрегистрация;
  • происходит уведомление собственника о подобном государственном решении, которое направлено на изъятие участка;
  • осуществляется определение конкретных условий и порядка изъятия и перечисления выкупа за территорию;
  • вносится оплата за земельный участок, равная выкупной цене, а также дополнительная компенсация.

В юридической литературе понятие «изъятие земельного участка» находит различную трактовку, в частности, во внимание берутся такие основания, как, например, правовой статус земельного участка. Некоторые ученые сходятся во мнении, что подобное правомочие со стороны государства является сделкой на подобии купли-продажи. Другие, напротив, находят основания, чтобы придать изъятию статус «квази-сделки», в частности, из-за его принудительного характера.

Условия изъятия участков. Возмещение убытков при изъятии земельных участков

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ, а также гражданское законодательство закрепляют все основополагающие условия, которые могут использоваться в качестве основания для изъятия земли у собственника.

В частности, вышеуказанный Кодекс, а именно ст. 55, фиксируют, что изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельного участка по решению судебной инстанции. Таким образом, основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Что собой представляет понятие «возмещение убытков при изъятии участков»? Это равноценная плата за подобное правомочие со стороны государственных или же муниципальных органов, которая подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, но и покрытие дополнительных расходов собственника, и финансовое возмещение за убытки, причиненные государством.

При этом порядок и условия возмещения всех убытков и внесения платы определяется участниками правоотношений по обоюдному соглашению. Этот контракт подразумевает ключевую обязанность со стороны государственной власти уплатить рыночную стоимость и компенсировать дополнительные причиненные убытки собственника.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

  • изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
  • принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
  • изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в рамках развития застроенных территорий

Порядок изъятия земель, которые необходимо освоить с целью дополнительного развития территорий для удовлетворения муниципальных нужд, имеет стандартное воплощение. Свое закрепление данное правомочие со стороны органов нашло в статье 49 ЗК РФ.

Порядок изъятия земли для строительных работ подразумевает прохождение двух ключевых стадий, которые регулирует указанный выше Кодекс. На первой стадии происходит предварительное согласование о том, в каком конкретном месте будет возведено то или иное строение для обеспечения нужд конкретного муниципалитета. Далее процесс переходит в стадию непосредственного изъятия частной собственности в пользу государства.

На первом этапе обязательным условием его легитимации считается участие собственников земельных территорий. В том случае если возникают какие-либо проблемы в урегулировании вопроса, касающегося предварительного согласования, владелец надела может найти защиту в уполномоченных органах, то есть судебных инстанциях.

Если предварительная стадия прошла успешно и никакие законодательные проблемы не возникли, то принимается решение об изъятии территории. Но даже при этом собственник имеет законное право использовать земельный участок в своих целях на протяжении 1 года с момента подписания официального решения.

Это является дополнительной гарантией соблюдения прав и интересов гражданина РФ.

Освоение территории до истечения годовалого срока может быть обусловлено лишь с согласия собственника, который стал участником процесса изъятия территорий.

Иные основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс РФ предусматривает и иные основания, которые позволяют осуществить изъятие земельного участка из частной собственности в государственную или муниципальную собственность. Дать исчерпывающий перечень подобных причин для передачи прав собственности от одних субъектов правоотношений к другим просто невозможно. Это связано с тем, что иные основания закрепляются федеральными и региональными законами в каждом конкретном субъекте РФ.

Показательным примером в данном случае выступает процесс изъятия земель для строительства спортивной инфраструктуры в городе Сочи. В качестве нормативно-правового акта, который обусловил эту необходимость, считается Федеральный закон под № 310-ФЗ.

Процедура изъятия земельных участков была достаточно сложной и болезненной для собственников, поэтому получила название «сочинский синдром».

Не менее интересным примером является изъятие земель для прокладки на их территории дорог и автобанов, которые соединяют собой поселения, города, районы и даже страны, а также для разработки полезных ресурсов из недр земли и пр.

Таким образом, изъятие земельных участков предусматривается современным российским законодательством, даже если их используют на праве частной собственности. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя за подобное правомочие равноценную компенсацию и денежный выкуп, которые покрывают собой все убытки субъектов правоотношений.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/osnovaniya-izyatiya-zemelnyh-uchastkov-dlya-gosudarstvennyh-ili-municipalnyh-nuzhd.html

ЗК РФ Глава VII.1. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) (введена Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

  • Статья 56.2. Органы, принимающие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.4. Ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.5. Выявление лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.6. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.7. Подготовка соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.8. Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.9. Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.10. Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.11. Прекращение и переход прав на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 56.12. Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления

Открыть полный текст документа

Источник: http://www.Consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/63b86ca8593bd3017ab78c816bd637c4e4d47b58/

Основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ст. 49 ЗК РФ устанавливает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров РФ;

2) строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

перечень объектов

  • объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
  • объекты использования атомной энергии;
  • объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
  • объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
  • объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
  • линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
  • объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
  • автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Примеры

Ст. 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

П. 10 ст. 32 Жилищного кодека Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

П. 9,10 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Ст. 25.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».

См. также Изъятие земельного участка по решению суда и при ненадлежащем использовании

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ст. 279 ГК РФ устанавливает, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Однако, уже в ст. 282 ГК РФ вводится уточнение: «Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

Замечание

ИМХО: Введение в ГК РФ ст. 282 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ противоречит ст. 8 Конституции РФ, нарушая принцип равной защиты всех форм собственности в РФ: ни физическое, ни юридическое лицо не имеют права подать иск о принудительном изъятии земельного участка у государства или муниципалитета, даже в случае его нецелевого использования.

При этом за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (ст. 281 ГК РФ). Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен Гл. VII.1 ЗК РФ.

Органы, принимающие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

  1. уполномоченный федеральных органов исполнительной власти — для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе в связи с осуществлением недропользования (за исключением недр местного значения);
  2. уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъекта РФ — для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, а также для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;
  3. органы местного самоуправления — в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Изъятие земельных участков осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые принимаются:

    • по их собственной инициативе;
    • на основании ходатайства об изъятии земельных участков, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ (естественные монополии; недропользователи; уполномоченные на это договорами или имеющие лицензии).

С ходатайством об изъятии земельного участка вправе обратиться:

  1. организации, имеющие право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд (см. Постановление Правительства РФ от 06.05.2015 N 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд»);
  2. орган государственной власти в случаях изъятия земельного участка:
    • изъятия земельного участка для выполнения международного договора;
    • для строительства, реконструкции объекта федерального значения или объекта регионального значения (за счет бюджетных средств — полностью или частично);
  3. государственное унитарное предприятие, государственное учреждение в случаях изъятия земельного участка для размещения объекта федерального значения или объекта регионального значения, предусмотренных адресной инвестиционной программой.

Требования к форме и содержанию ходатайства об изъятии, состав прилагаемых к нему документов устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Ходатайство об изъятии земельного участка:

  1. может быть подано в отношении одного или нескольких земельных участков;
  2. должно содержать цель изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  3. может быть подано или направлено заявителем по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Причины возврата без рассмотрения ходатайства об изъятии участка

Уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, в срок не более чем 5 рабочих дней со дня поступления ходатайства об изъятии возвращают его без рассмотрения с указанием причины принятого решения при наличии следующих обстоятельств:

  1. данные уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления не вправе принимать решение об изъятии земельного участка для целей, указанных в ходатайстве об изъятии;
  2. заявитель не является правомочным лицом (предусмотренным п. 1-3 ст. 56.4 ЗК РФ);
  3. не представлена схема расположения земельного участка и отсутствует утвержденный проект межевания территории, предусматривающий образование такого земельного участка;
  4. ходатайство об изъятии по содержанию или форме не соответствует установленным требованиям.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 56.3 ЗК РФ, и включают:

  1. Изъятие земельных участков в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.
  2. Решение об изъятии земельных участков для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения может быть принято не позднее чем в течение 3 лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
  3. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1, должно быть обосновано:
    • решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
    • международным договором РФ;
    • лицензией на пользование недрами;
    • решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
  4. Изъятие земельных участков осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые принимаются:
    • по их собственной инициативе;
    • на основании ходатайства об изъятии земельных участков, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ (естественные монополии; недропользователи; уполномоченные на это договорами или имеющие лицензии).
  5. Изъятие земельных участков, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
  6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта РФ в случае, если это изъятие предусмотрено документами территориального планирования субъекта РФ, на территории которого расположены такие земельные участки.

Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/izyatie-zemelnich-uchastkov-dlya-gosudarstvennich-i-munitsipalnich-nuzhd-osnovaniya-poryadok-usloviya

Новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд — 2015

Разделы статьи:

  • Чем вызвана необходимость изъятия участков?
  • «Сочинский синдром»
  • Основные положения нового закона
  • Как производится изъятие участков по новому порядку?
  • Перечень оснований для изъятия земельных участков
  • Полезно ознакомиться

Чем вызвана необходимость изъятия участков?

Когда у государства или муниципалитетов возникает необходимость решения проблем, связанных со строительством крупных инфраструктурных объектов, земельные участки, находящиеся в собственности граждан и компаний и попадающие в зону размещения таких объектов, могут изыматься у них из пользования, если иного способа решения задачи нет.

Так происходило, например, в Сочи при при строительстве олимпийских объектов. Так происходит при строительстве крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток.

Немалое число собственников столкнулись с этой проблемой, когда вблизи их участков или непосредственно на них велось или ведётся строительство газо- и нефтепроводов, водопроводов или линий электропередач, обеспечивающих населённые пункты или их отдельные районы необходимыми людям электричеством, газом, водой, современными автобанами, связывающими не только поселения и целые области, но и страны.

Такие земельные наделы попадают в поле зрения государственных органов, государственно-правового управления, ведущих российских архитекторов, земельных специалистов, экономистов, строителей задолго до начала процедуры изъятия.

Ещё на этапе проектирования будущего объекта исследуется территория, где он будет размещаться, выявляются ситуации, где будут затронуты права собственности частных землепользователей, чтобы оценить предстоящие финансовые вложения в строительство и время, требуемое не только для его осуществления, но и решения вопросов компенсаций собственникам за дальнейшее изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Проведённый общий государственный анализ сложившегося положения дел в этом вопросе выявил необходимость доработки Земельного кодекса РФ, которая и была проведена, и в кодекс внесена новая глава, устанавливающая новый порядок изъятия земель и срок вступления его в действия.

Речь идёт о Федеральном законе №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятом Государственной Думой 19 декабря 2014 года, одобренном Советом Федерации 25 декабря 2014 года, подписанным Президентом РФ Владимиром Путиным и вступающим в действие с 01.04.2015 года, определившем новый порядок изъятия и принудительного отчуждения земельных участков для государственных и муниципальных нужд, и новой редакции статьи 279 ГК РФ, согласно которой изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется путём прекращения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на него.

«Сочинский синдром»

Изъятие земель — процесс всегда болезненный. И главная причина этого известна всем — и властям, и собственникам участков, которые оказались в связи с этим в патовой ситуации. Это несправедливая цена, предлагаемая им властями при выкупе земельного актива.

На памяти у многих огромная волна возмущений и недовольства, прокатившаяся при изъятии участков у людей при подготовке к Олимпиаде-2014, когда происходило массовое изъятие земель.

Поэтому подготовка нового порядка решения задач госнужд, связанных с таким изъятием, вызвала бурную негативную реакцию общественности и ожесточённые споры.

Опасения собственников остаться без принадлежащих участков. получив за них ничтожную компенсацию, небезосновательны, ведь их многие «товарищи по беде» в Сочи, уже пережившие ударную волну, у которых были изъяты земли и дома, так и не смогли добиться вменяемого возмещения за свои потери.

Процедура изъятия земель вызывает конфликт интересов, когда инициатор изъятия, власти или претендент на участок, производит оценку имущества, стремясь снизить расходы, а собственник, естественно, пытается защитить свои права. Понятно, что некоторые злоупотребления в спорах за землю могут быть при этом с обеих сторон.

Улучшил или нет новый порядок изъятия земель эту фактическую ситуацию и обеспечил ли конкретные гарантии собственникам, попробуем понять, рассмотрев основные положения закона, сделав основной упор на те его позиции, что важны для многих.

Основные положения нового закона

  • Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение — правообладатели земельных участков.
  • Определены основания, содержание и процедура принятия решений и заключения соглашений об изъятии.
  • Уточнено, что за изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение.
  • Возмещение за изымаемые земельные участки полагается не только собственникам, но и правообладателям, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (статья 279 Гражданского кодекса РФ, статья 56.8 Земельного кодекса РФ).

В размер возмещения включаются:

  • рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;
  • убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
  • упущенная выгода.

Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с госнуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учёт.

Новый закон устанавливает единые, общефедеральные, правила разрешения таких случаев и выплаты компенсаций. Предполагается, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия.

Как производится изъятие участков по новому порядку?

Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно.

Изъятие участка на основе соглашения

Собственнику (по новому — правообладателю) будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться:

  • рыночная стоимость земли;
  • стоимость находящейся на ней недвижимости — дома, надворных построек, гаража и других;
  • связанные с таким поворотом событий убытки и упущенная выгода, затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте.

Непростым предметом переговоров остаётся цена, и процесс её обсуждения может занять не более 3-х месяцев.

Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, произведя по ней свою оценку. Но собственник, если не согласится с ней, может, по закону, заказать свою экспертизу и назвать свою цену.

Проект соглашения о цене и условиях изъятия и решение об изъятии власти обязаны отправить землевладельцу, и на их изучение отводится 3 месяца.

О принятии решения об изъятии земельных участков и недвижимости на них правообладатели (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и собственники земельных участков) уведомляются в письменной форме в течение 7 дней со дня принятия таких решений.

Само же изъятие участков и объектов недвижимости до истечения 3-х месяцев со дня получения такого уведомления допускается только с согласия правообладателей земельных участков и объектов имущества.

До момента принятия решения власти ведут выявление собственников и выполняют катастровые работы для оценки планируемых к изъятию площадей и стоимости недвижимости, ведут первичные переговоры с собственниками.

Право изъятия земли закреплено не только за органами власти, но и за юридическими лицами — в случае одобрения соответствующего ходатайства, подать которое смогут компании из списка, составленного правительством. К примеру, компания «Газпром», прокладывающая газовые магистрали и действующая в рамках государственных программ газификации.

Право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд, с отнесением на них возможных рисков, у собственника сохранится до момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.

Процесс напоминает процедуру освоения ветхого жилого фонда, когда сделки по нему останавливаются заранее, чтобы предотвратить возможные спекуляции, все выселяющиеся получают компенсацию и освобождают свои прежни обжитые «земельные квартиры». Волнуют расчёты суммы полагающейся компенсации.

Принудительное изъятие

О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится то самое принудительное изъятие, но по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

До вступления нового порядка изъятия этот срок исчисляется одним годом, и это сохранится только до 1 апреля 2015 года.

На это важное обстоятельство нужно обратить особое внимание тем собственникам, у кого строения на участке не зарегистрированы официально.

Трёх месяцев на то, чтобы успеть оформить свою недвижимость по закону, может ведь и не хватить, а вот за самострой никакого возмещения не полагается.

Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (пункт 8 статьи 56.8 Земельного кодекса К РФ).

Перечень оснований для изъятия земельных участков

В соответствии с новым законом, статья 49 Земельного кодекса РФ об основаниях для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд отредактирована так:

“Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

  1. выполнением международных договоров Российской Федерации;
  2. строительством, реконструкцией следующих объектов:
    • государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:
    • объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
    • объекты использования атомной энергии;
    • объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
    • объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
    • объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
    • линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
    • объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
    • автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
  3. иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Есть надежда, что разработанный механизм изъятия земель будет справедливым для обеих сторон этого процесса и не обернётся в настоящий грабёж одних и метод обогащения других.

Полезно ознакомиться и с этим

  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте
  • признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться .
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно .
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться .
  • Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться .
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться .
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться.
  • C порядком раздела участков — .
  • С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться .
  • Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос».
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
  • С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ «от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно .
  • В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.

    ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться .

  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться .

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_11275.htm

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В жизни многое может случиться. К примеру, Вы можете владеть земельным наделом на протяжении многих лет. Но однажды Вы лишитесь его по причине изъятия на нужды государства либо муниципалитета. Не правда ли, безрадостная перспектива?

Предлагаем детально разобраться в теме «Изъятие земельного участка», чтобы заранее предвосхитить многочисленные вопросы, возникающие как у собственника, так и у арендатора земли при её изъятии.

Забрать земельные владения могут по ряду причин, таких как: необходимость проложить линию электропередач, или дорогу федерального либо регионального уровня (ст. № 49 Земельный кодекс РФ). Узнав об этом, не стоит впадать в панику.

Государство, забрав землю, должно осуществить возмещение денег по рыночной цене. Оно обязано оплатить Вам убытки и сумму упущенной выгоды.

Телефоны бесплатной горячей линии Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность. МСК: +7 (499) 399-34-61 СПб: +7 (812) 565-34-16 Можете задать свой вопрос на сайте онлайн: СПРОСИТЬ ЮРИСТА

В первый день апреля 2018 года был принят закон, содержащий ряд изменений существующего ранее регламента изъятия земель с целью использования для нужд государства либо муниципалитета (ФЗ от 31.12.2014г., № 499-ФЗ).

Таким образом, если раньше Земельный кодекс РФ содержал лишь несколько норм изъятия земли, то в 2018 году в него добавлена отдельная глава, которая полностью посвящена этому аспекту (гл. 7.1 ЗК РФ).

Государство аккумулировало все предшествующие знания относительно изъятия земельных наделов для обустройства территорий в Новой Москве, проведения сочинских Олимпийских игр и саммита АТЭС.

Порядок изъятия земли

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

При изъятии участка собственник получает денежное возмещение (ст. № 281 ГК РФ). При этом заключается соглашение об изъятии земли для муниципальных нужд и государственных с указанием сроков, суммы возмещения и прочих условий.

Изъятие земли происходит в три этапа:

  1. Сначала осуществляется предупреждение землевладельца.
  2. Затем со стороны органов местного самоуправления, принимаются меры по изъятию надела.
  3. Далее происходит продажа земли: когда владелец, соглашаясь на продажу, осведомляет о своём решении местное самоуправление.

Государственные органы, которые могут изъять землю

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

  1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
  2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
  3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

  • на основании их собственной инициативы;
  • на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

  1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
  2. Государственная власть, изымающая участок с целью:
  • исполнения международного соглашения;
  • осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
  1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Споры в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд



Согласно российскому законодательству в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ находятся вопросы пользования, владения и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами. Право частной собственности в РФ охраняется законом. В РФ каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, если это не наносит ущерба природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Конституция РФ в ч.3 ст.35 устанавливает, что принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд проводится при условии предварительного и равноценного возмещения убытков. В таких случаях одной из наиболее актуальных проблем гражданского и земельного права является защита прав физических и юридических лиц при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

Под изъятием земельных участков принято понимать действия государственных органов исполнительной власти, осуществляемые в порядке, установленном государством, и направленные на полное или частичное прекращение субъективных прав на конкретные земельные участки .

Изъятие земельных участков с рассматриваемой целью производится лишь в исключительных случаях, установленных Земельным кодексом РФ. К таким случаям относятся: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии каких-либо других вариантов возможного размещения этих объектов; иные обязательства в установленных федеральным законом случаях применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности .

Проблема определения содержания государственных и муниципальных нужд является одной из основных проблем в практике правового регулирования отношений принудительного изъятия земельных участков.

Понятие «государственные нужды» толкуется неоднозначно: так, Э. Р. Вагизова полагает, что данное понятие следует определять как единство двух составляющих — потребностей, возникающих при выполнении функций государства как политического суверена, и потребностей государства как участника гражданско-правовых отношений . Н. И. Бочаров полагает, что нельзя относить к нуждам, позволяющим изымать чужие земли, проекты, направленные исключительно на пополнение государственных доходов .

В ст.49 ЗК РФ законодателем предпринята попытка раскрыть содержание государственных или муниципальных нужд путем указания на перечень обстоятельств, при наличии которых допускается изъятие земельного участка. Данная норма предполагает принцип ее применения при отсутствии других вариантов возможного размещения. Однако, ни ЗК РФ, ни действующее законодательство в целом не раскрывают такое определение, указанное в п.1 ст.49 ЗК РФ как объекты государственного или муниципального значения. Практика применения ст.49 ЗК РФ показывает, что государственные и муниципальные нужды толкуются органами государственной и муниципальной власти неоднозначно.

В связи с этим представляет интерес мнение А. В. Кучинской, которая предлагает понимать под государственными и муниципальными нуждами потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями . Е. А. Конюх предлагает под государственными или муниципальными нуждами понимать определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями .

В. П. Камышанский отмечает, что градостроительные нужды также могут стать дополнительным основанием для резервирования земельных участков и последующего их изъятия, в том числе с выкупом .

В соответствии с п.2 ст.279 ГК РФ , решение об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Это могут быть органы власти по управлению имуществом (например, на уровне Российской Федерации это Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, на уровне Калининградской области — Агентство по имуществу Калининградской области). Изъятие того или иного земельного участка может осуществляться только в том случае, если будет опубликовано решение, которое принял уполномоченный на это орган. При этом следует отметить, что решение орган может принять как по собственной инициативе, так и по волеизъявлению иных лиц, от которых поступит ходатайство, что регламентируется ст. 56.4 ЗК РФ.

Орган исполнительной власти вправе принимать решение об изъятии путем выкупа земельного участка: в частности, Правительством Калининградской области принято решение о проведении реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода г.Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства — от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к г.Гурьевску, утверждена документация по планировке территории с проектом межевания в его составе для размещения соответствующего линейного объекта. 17.03.2017 г. издано постановление № 93 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области» . Как показывает анализ судебной практики Гурьевского районного суда Калининградской области, рассматривающего согласно территориальной подсудности споры по искам Агентства по имуществу Калининградской области к собственникам земельных участков об изъятии земельных участков для государственных нужд, определении размера возмещения, данные иски удовлетворяются правомерно, поскольку спорные земельные участки необходимы для реконструкции транспортной развязки. При этом размер возмещения определяется на основании экспертных заключений, а также на доказательствах возникновения убытков в виде упущенной выгоды, предоставляемых ответчиками.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII.1 Земельного кодекса РФ, ст.ст.56.2–56.11. В случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта РФ (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Нормы ГК РФ фактически предусматривают два порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд: основной, или добровольный, и дополнительный (принудительный) .

Проанализировав положения ст. 279–283 ГК РФ, можно сделать следующий вывод: действующее гражданское законодательство предусматривает две разновидности механизма изъятия земельного участка для публичных нужд — выкуп участка и прекращение ограниченных вещных прав на участок. Первая из них распространяется на случаи изъятия земельного участка у его собственника, а вторая — на случаи, когда земельный участок изымается у землепользователей и землевладельцев данного участка. При этом следует отметить, что если земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам и юридическим лицам соответственно на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, то их изъятие осуществляется путем прекращения этих прав.

Гражданский кодекс РФ в отличие от Земельного кодекса РФ не упоминает о правах арендаторов в указанных случаях. Земельный кодекс в п. 2 ст. 46 устанавливает, что аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствие с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ.

Таким образом, перед нами одна из многочисленных коллизий норм гражданского и земельного права, порождающих противоречивую судебную практику. Как показывает ее анализ, в одних случаях суды пришли к выводу о том, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у его арендатора до истечения срока действия договора аренды, в других — к противоположной позиции, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков.

Подход, взятый на вооружение судебной практикой, показал, что установленный порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не может применяться в отношениях, связанных с изъятием земельных участков у публичного собственника. Судебная практика выявила пробел, существующий в гражданском и земельном законодательстве, — отсутствие правового механизма передачи земельных участков из собственности Российской Федерации в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность. На протяжении длительного времени отсутствие такого механизма не позволяло осуществить эффективное перераспределение земельной собственности между различными уровнями публичной власти.

Глава V.5 Земельного кодекса РФ устанавливает новое основание прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельными участками, аренды земельных участков — безвозмездную передачу земельных участков, находящимися в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Однако, в ст.ст. 45, 46, 47 ЗК РФ, содержание основания прекращения данных прав, соответствующие изменения почти не внесены, лишь в ст.45 ЗК РФ сказано о том, что «права на земельные участки прекращаются в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другим и федеральными законами.

По нашему мнению, данную норму следует сформулировать более конкретно и внести изменения в указанные статьи, дополнив их еще одним основанием прекращения прав на земельные участки — безвозмездной передачей земельных участков, находящихся в федеральной собственности в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Это позволит устранить возможные противоречия в токовании и применении законодательства и создаст четкую правовую основу, регламентирующую основания прекращения прав на земельные участки.

Вопрос о возмещении убытков носит сложный и дискуссионный характер. В соответствии со ст. 281 ГК РФ собственнику земельного участка возмещаются все убытки, в том числе убытки, вызванные досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами. Следовательно, в выкупную цену входят и убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды, т. е. и те убытки, которые собственник должен возместить арендатору.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ оценщиками, действующими в соответствии с положениями указанного закона. Согласно ст. 8 данного Закона, проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. Представляется, что данное положение продиктовано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется также с учетом Федеральных стандартов оценки (ФСО), утвержденных приказами Минэкономразвития России. Следует отметить, что между ФСО № 2 и ГК РФ имеются противоречия, поскольку стандарт предусматривает оценку только при изъятии для государственных нужд, исключая муниципальные нужды.

Анализ положений ст. 280 ГК РФ позволяет сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на момент внесения в ЕГРП отметки о принятом решении об изъятии участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента ложится на собственника. При этом важно отметить, что к данным затратам и убыткам Кодекс прямо относит только те, которые связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Следовательно, все остальные затраты, например, связанные с улучшением, удобрением земель, по смыслу ст. 280 ГК подлежат возмещению.

Земельный кодекс РФ содержит похожую норму, но она устанавливает несколько иные правила. В частности, п. 4 ст. 57 Кодекса указывает, что убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Вместе с тем п. 3 ст. 63 ЗК РФ устанавливает, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат.

Таким образом, имеются внутренние противоречия между разными правилами, содержащимися в ЗК РФ. Кроме того, имеются противоречия между положениями ГК РФ и ЗК РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену. Полагаем, что выкупная цена должна определяться на день уведомления правообладателя о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка.

Относительно того, за счет каких средств и кем возмещаются убытки при изъятии земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов, существует коллизия между ст. 279 и 281 ГК РФ и п. 3 ст. 57 ЗК РФ.

В частности, п. 3 ст. 57 ЗК РФ, п. 4 Правил определяют, что возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель. Напротив, п. 1 ст. 279 и ст. 281 ГК РФ не предусматривают возможности возмещения убытков лицами, в пользу которых изымаются земельные участки.

Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что многочисленные противоречия и пробелы в действующем законодательстве могут привести к значительным проблемам на практике при расчете выкупной цены и ее оплате, а также при определении убытков иным правообладателям.

Наблюдается тенденция к расширению перечня земельных участков, изымаемых в особом упрощенно порядке. Со временем это может привести к тому, что особый способ изъятия земель для государственных нужд останется единственно возможным.

В действующем законодательстве не нашли отражения нормы, устанавливающие правила изъятия Российской Федерацией земельных участков у субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, субъектом Российской Федерации у Российской Федерации или муниципальных образований, муниципальным образованием у Российской Федерации или субъектов Российской Федерации .

В настоящее время сама процедура изъятия недостаточно проработана: не регламентированы вопросы, которые связаны с определением состава документов и данных, необходимых для инициирования процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не определены механизмы взаимодействия органов государственной власти, уполномоченных на изъятие земельных участков с другими органами власти и заинтересованными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков. Кроме того, отсутствует единый для всех перечень сведений, включаемых в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также не определены положения, касающиеся регистрации этого решения и уведомления о нем собственников земельных участков.

Самым действенным методом разрешения существующих коллизий в законодательстве является унификация норм и принятие отдельного комплексного акта в виде федерального закона о порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд с учетом результатов правоприменительной практики, регулирующего весь процесс изъятия, общие принципы отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд и другие существенные условия, гарантии, а также способы и механизмы защиты прав собственников при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

Литература:

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
  2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 6 августа 1998 г. N 148–149, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3813
  3. Бочаров Н. И. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на земельный участок //Юрист, 2014. № 7.
  4. Вагизова Э. Р. Злоупотребление правом участниками земельных правоотношений. М., Статут, 2014.
  5. Гаджиев К. Г. Защита конституционных прав человека и гражданина при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Роль конституционных судов в обеспечении права собственности. Сборник докладов. — М.: Институт права и публичной политики, 2014.
  6. Гринь Е. А. Изъятие земельного участка при его ненадлежащем использовании: проблемы правового регулирования // Актуальные проблемы экономики, социологии и права: Материалы 9-ой Международной научно-практической конференции. Пятигорск, 2015.
  7. Камышанский В. П. Резервирование земель поселений для муниципальных нужд при осуществлении градостроительной деятельности //Жилищное право, 2016. № 9.
  8. Конюх Е. А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд// Журнал российского права, 2016. № 1.
  9. Кучинская А. В. Изъятие земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон в РФ, для государственных или муниципальных нужд //Имущественные отношения в РФ. 2014. № 8.
  10. Ушакова А. А. Гарантии собственников при изъятии их земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Молодой ученый. — 2018. — № 47.
  11. Правительство Калининградской области. Официальный портал // https://gov39.ru/vlast/agency/agimushestvo/izyatie.php

Источник: https://moluch.ru/archive/248/57115/

Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

Основания изъятия земельного участка

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Обзор изменений».

Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ. При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения. Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей. Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).

Выявление правообладателей изымаемого земельного участка

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. «Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии», – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года , могут возникнуть проблемы. «Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника», – рассуждает Василий Шарапов.

Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

Решение об изъятии земельного участка

После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» – то со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Цена изъятого земельного участка

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании «Найдем Адвоката» Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. «Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже», – предостерегает Сергей Казинец.

Источник: https://www.garant.ru/article/621824/