Продать землю сельхозназначения

Содержание

Что такоПросмотреть записье земельный пай?

В 1991 году после ликвидации колхозов и совхозов законодательно было принято решение, что граждане, проживающие в сельской местности, имеют право на часть государственной земли, закрепленной за их хозяйством. Люди получили свидетельства, в которых содержались сведения на то, какая часть общественной территории им принадлежит.

Говоря простым языком, пай – это не участок земли, а право на него. Эта часть общей земли не имеет конкретных границ. В некоторых случаях, если территория бывшего колхоза внушительная, невозможно определить даже приблизительное расположение надела.

Несмотря на такие особенности, земельный пай может быть объектом гражданско-правовых сделок. Однако для их заключения потребуется учитывать определенные особенности.

Главная из них касается целевого назначения земли, в которой выделяется пай. Как правило, эта территория относится к сельскохозяйственной категории, а, значит, ее использование подразумевает ряд ограничений. К примеру, на таком участке нельзя построить жилой дом. Для этого придется осуществить перевод земли в другую категорию, что не всегда допускается.

Использовать такие участки можно только для сельскохозяйственных нужд:

  • земледелие;
  • ведение фермерского хозяйства;
  • животноводство;
  • овощеводство;
  • пастбища.

Другая особенность характеризуется наличием преимущественного права покупки земельного пая у конкретного круга лиц. К ним относятся:

  • государство или местная администрация, из собственности которых произошло выделение земельного пая;
  • фермер или аграрная компания, которые занимаются обработкой земли;
  • собственники других земельных паев на том же участке.

Выделение земельного пая подразумевает наличие между субъектами аграрных правоотношений. Они подразумевают наличие общих интересов по производству и реализации сельскохозяйственной продукции. Субъектами таких правоотношений могут выступать граждане, организации, муниципалитет или даже государство.

Как продать земельный пай?

Собственник земельного пая может совершить с ним любое правовое действие:

  • продать;
  • обменять;
  • подарить;
  • сдать в аренду;
  • оформить в залог;
  • привлечь в качестве уставного капитала;
  • передать по наследству.

Зачастую, эти объекты не используются рационально. Поэтому продажа земельного пая -отличный выход, как для владельца, так и для покупателя, который намерен использовать территорию в соответствии с целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся под строгим контролем государства. К примеру, если выделенный участок земли не будет использоваться в течение трех лет, он будет изъят и перейдет в собственность местной администрации или государства. Кроме того, для продажи земельного пая следует учесть следующие важные особенности:

  • реализация сельскохозяйственной земли возможна только гражданам РФ;
  • использование участка возможно только для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • остальные владельцы земельных паев должны дать свое согласие на заключение сделки, так как они обладают преимущественным правом покупки.

Для продажи земельного пая необходимо выделить участок из общей территории. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или напрямую в геодезическую компанию, чтобы провести межевание и установить точные границы надела. В дальнейшем потребуется зарегистрировать право собственности на участок путем обращения в Росреестр или МФЦ.

Перед продажей пая необходимо уведомить о предстоящей сделке лиц, имеющих преимущественное право покупки, а также муниципалитет. Администрация даст ответ в течение 30 дней. Сообщить о продаже другим владельца паев можно путем размещения объявления в местной газете.

По истечению месяца потребуется провести общее собрание дольщиков. По его итогам составляется протокол, в котором указывается, что участники собрания не имеют претензий и не претендуют на земельный пай собственника, решившего его продать.

Продавец должен проинформировать покупателя о допустимом использовании земельного пая. Последний обязан соблюдать санитарно-экологические нормы и учитывать законные интересы других собственников.

После заключения договора купли-продажи выкупить пай обратно будет невозможно. Однако, если какие-либо правила использования земли будут нарушены, сделку признают недействительной.

Если участок находится в аренде, то это никак не повлияет на заключение договора купли-продажи. Процесс будет аналогичным. Тем не менее, арендные отношения останутся неизменными для арендатора. Договор аренды будет действовать до окончания срока, прописанного в его условиях.

Оформление сделки купли-продажи земельного пая

Пошаговый алгоритм действий при оформлении купли-продажи будет следующим:

  1. Осмотр участка.
  2. Информирование покупателя о целевом назначении надела.
  3. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременений, а также подготовка протокола собрания дольщиков.
  4. Подготовка договора купли-продажи.
  5. Подписание договора с покупателем.
  6. Получение указанной суммы продажи.
  7. Обращение в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности.

Рассмотрим некоторые нюансы алгоритма подробнее.

Договор купли-продажи земельного пая

Этот документ оформляется с учетом требований гражданского законодательства к заключению сделок с недвижимым имуществом. Договор составляется в письменной форме и заверяется подписями сторон. Именно этот документ служит основанием для регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН.

Договор имеет существенные условия, без указания которых он признается недействительным. Одним из них является описание предмета сделки. В соглашении следует указать конкретную долю в праве общей собственности на земельную территорию, а также данные самого надела, по которым его можно идентифицировать.

Еще одно существенное условие – стоимость сделки. Продавец может установить ее самостоятельно или воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Нотариального заверения договор не требует. Однако услуги нотариуса все-таки могут потребоваться. К примеру, если земельный пай является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо оформить согласие супруга/супруги для совершения сделки и удостоверить его нотариально.

Документы для оформления

Владелец земельного пая должен подтвердить свои права на продажу надела. Удостоверяющим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).

Кроме того, потребуется письменное согласие муниципалитета на заключение сделки. Срок действия этого документа составляет один год.

Не менее важным является согласие на сделку, полученное от других владельцев земельных паев. Если таких лиц не более пяти, то можно оформить нотариальный отказ от права преимущественной покупки. Если дольщиков больше – потребуется предъявить протокол общего собрания или документы, которые подтвердят, что предложение воспользоваться преимущественным правом было направлено им по почте.

Как уже говорилось выше, если земельный пай – совместное имущество супругов, потребуется нотариальное согласие мужа/жены на совершение сделки.

Определение стоимости земельного пая

Земельный пай имеет множество ограничений, поэтому его стоимость ниже средней по рынку. К сожалению, в России нет единой формулы для расчета. Это приводит к тому, что в одном и том же регионе цена на участки может существенно различаться.

Для определения цены следует ориентироваться как на рыночную, так и на кадастровую стоимость. Разница между ними составляет около 30 %.

Данные о кадастровой стоимости можно получить в выписке из Росреестра. Рыночная цена устанавливается в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Собственник вправе установить свою цену, но она должна быть адекватной характеристикам земли.

Определение стоимости зависит от нескольких критериев – площадь земельного участка, наличие рядом водоемов, крупных населенных пунктов, транспортных развязок, состояние земли, качество почв и другие параметры. Продавец и покупатель вправе договориться на сумму, которая устроит их обоих.

Реализация земли

Собственник может продать, обменять, сдать в аренду, отдать или подарить, оформить в залог, внести в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Часто паи не используются рационально, в полной мере, не принося пользы ни государству, ни собственнику, тогда лучший вариант-сдача в аренду тому, кто сможет реализовать землю правильно и эффективно. Владелец же сможет иметь постоянный доход от арендной платы.

Срок аренды не ограничен, ее стоимость носит договоренный характер сторон. Сделка сроком более года регистрируется в «Росреестре».

Также российским законодательством предусмотрена продажа права собственности сельскохозяйственного участка земли. Это прописано в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  • стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  • расположение и масштаб;
  • тип территории, постройки;

Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета.

Как продать пай?

Важным фактором остается то, что владелец может пользоваться земельным участком, находящимся в бессрочном пользовании с возможностью его приватизации. Но до приобретения в собственность, распоряжение землей ограничено, его нельзя продать. Поэтому необходимо выделить участок путем межевания. Это обозначит точное местоположение и границы территории.

Для этого нужно обратиться в местную организацию, занимающуюся подобными процедурами. Сам процесс может длиться до нескольких месяцев и требует оплаты. По завершении составляется пакет документов на землю – «Землеустроительное дело». Это дело передается в кадастровую службу, где владельцу выдается кадастровый паспорт на участок.

В завершение процедуры, в «Росреестре» регистрируется право собственности на земельный надел и заключение сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки участка принадлежит органам муниципалитета. В связи с этим необходимо поставить местные власти в известность о продаже пая. Ожидание ответа длится до 30 дней.

Также, необходимо подать объявление в местную газету о продаже территории, ее размерах и местоположении. По прошествии указанного времени, организуется собрание остальных дольщиков, итогом которого является составление протокола с подписями всех участников переговоров, о неимении претензий для заключения собственником сделки купли-продажи.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию о допустимости методов использования пая.

Собственник может оформить оплату на своих условиях: в рассрочку, в качестве уставного капитала, или иным законным способом.

После заключения договора купли-продажи обратный выкуп будет невозможен. Дальнейшее распоряжение землей полностью переходит покупателю. Свобода действий не может быть ограничена договором, но необходимо соблюдать экологичное использования участка и учитывать интересы остальных собственников. То же относится и к сделкам по обмену, и аренде.

При нарушении каких либо условий передачи права собственности, сделка считается недействительной, полученные денежные средства изымаются.

Стоимость — как определить?

Поскольку паевая земля имеет ряд ограничений по пользованию ей, то стоит дешевле находящейся на свободном рынке. В РФ не существует единой формулы для расчета цены за один гектар, поэтому в одном регионе можно приобрести небольшой участок как за 20000 рублей, так и по стоимости выше миллиона.

При продаже можно ориентироваться на рыночную и кадастровую стоимость. Разница между ними может составлять до 30%. Чтоб установить кадастровую стоимость проводится кадастровая оценка. Она указывается в выписке из «Росреестра», содержащей сведения об объекте. Согласно земельному кодексу РФ рыночная стоимость устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Также размер стоимости собственник может установить самостоятельно, но она должна быть адекватной, не превышающей ее реальные показатели. Завышение цены может воспрепятствовать согласию покупателя на покупку. При самостоятельной оценке стоит узнать материальную значимость подобных участков изучить рынок сбыта.

Также можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Определение цены зависит от нескольких параметров:

  • Основной — это площадь надела в гектарах;
  • Второй фактор-расположение, наличие рядом водоемов населенных пунктов, городов, транспортных сообщений;
  • Состояние земли, варианты ее использования;
  • Качество плодородия почв.

Часто сумма выплаты носит договоренный характер между продавцом и покупателем.

Как продать пай сельхозназначения: продажа земель сельскохозяйственного назначения

Территории сельскохозяйственных угодий представляют для государства особенную ценность. Ведь они играют важнейшую роль в сфере аграрной экономики страны. Поэтому все моменты, касающиеся такой земли, регулируются отдельными законодательными актами.

Но некоторые земельные паи сельхозназначения находятся в частных руках. И их собственников часто интересует: можно ли продать такой надел? А если можно, то как это грамотно сделать?

1. Что относится к землям сельхозназначения? – Федеральные определения 2. Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения 3. Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения 4. Что нужно знать до составления договора? 5. Как осуществляется продажа сельскохозяйственных паев

Что относится к землям сельхозназначения?

Следует отметить, что правоотношения в аграрной сфере регулируются общими и территориальными статьями российского законодательства со ссылками на Земельный кодекс РФ.

И согласно действующих положений, «земельным объектом сельскохозяйственного назначения» считается территория, которая по решению компетентных государственных органов имеет особое целевое назначение и соответствующий статус.

А использовать такую недвижимость можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач. Проще говоря, к землям сельскохозяйственного назначения относятся:

  • пастбища;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • залежи;
  • и места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной (заповедники, лесополосы, прогоны скота, а также постройки на этих территориях).

Федеральные определения

Продажа пая сельхозназначения — это обычная сделка купли-продажи. Если найти покупателя, ведь надел-то специфичный. Во-первых, находится за пределами населенных пунктов. А во-вторых, перечень возможной деятельности на участке существенно сужен. Такую землю можно купить только под:

  • садоводство;
  • земледелие;
  • фермерство.

На подобном наделе даже разрешение на строительство жилого дома получить очень трудно (а в некоторых случаях невозможно). Поэтому «в очередь» покупатели за такими землями не выстраиваются. Впрочем, есть исключения. И в некоторых местах эти земли стоят очень даже дорого. И желающих купить их много.

У сделок с сельхознаделами есть свои нюансы. И прежде всего следует иметь ввиду, что иногда в состав сельскохозяйственного пая входят государственные лесные угодья; территории, защищающие поля; магистрали. А это определенные сложности в использовании и, соответственно, при продаже.

Что касается стоимости таких участков, то она складывается из нескольких решающих факторов:

  • местонахождения надела;
  • особенностей его расположения, окружения, состава и т.д.;
  • разрешенного вида деятельности на нем;
  • коэффициента плодородности земли и пр.

Субъектами сделки могут стать как юридические лица, так и физические, не имеющие никакого отношения к коммерческой деятельности.

Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения

В зависимости от того, какая недвижимость ему принадлежит, на земельного собственника накладываются определенные обязанности. Общие правила гласят, что владеть сельхозземлей (участком) и эксплуатировать ее могут:

  1. Физические лица, постоянно или сезонно проживающие в сельской местности и использующие надел под садоводство, городничество, цветоводство и т.д.
  2. Специализированные учебные заведения, использующие такие паи в учебных и научных целях.
  3. Сельские жители, занимающиеся коммерческой деятельностью на участке (скажем, выращивающие овощи на продажу).
  4. Граждане, обустроившие на земле ферму и сопутствующее хозяйство (обязательно на законных основаниях).
  5. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.
  6. Иностранные граждане и организации, которые занимаются огородничеством, садоводством и т.д. и получают прибыль с урожая.

Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения

Следует отметить, что продажа сельскохозяйственного пая — задача непростая, хоть и подразумевает обычную сделку купли-продажи. А все потому, что регулируется сразу несколькими законодательными актами и нужно непременно соблюсти целый ряд обязательных формальностей.

Вообще, самостоятельная реализация участка земли сельскохозяйственного назначения — задача рискованная. И без помощи квалифицированного, а главное, практикующего профильного юриста тут не обойтись. Уж он-то наверняка следит за всеми переменами в законодательстве, контролирует каждую внесенную поправку. А значит, время не будет потрачено зря.

Этот же специалист поможет с определением реальной цены пая и согласованием предстоящей сделки с владельцами соседних наделов. А также проконтролирует юридическую чистоту сделки на всем ее протяжении.

Что нужно знать до составления договора?

Сельскохозяйственный земельный фонд полностью контролируется государством. А значит, у сделки по продаже такого участка между продавцом и покупателем есть масса юридических нюансов. И их нужно знать заранее.

Особенности сделки с земельным паем сельскохозяйственного назначения:

  • невозможна продажа такой земли лицам, не имеющим гражданства России, поскольку это имущество относится к категории государственного, хоть и находится в частных руках (благодаря приватизации);
  • этот участок не может быть продан для эксплуатации иным способом, кроме сельскохозяйственного, поскольку задача таких наделов — развитие в стране сельского хозяйства;
  • покупатель должен обладать соответствующими знаниями и опытом в садоводстве, огородничестве, фермерстве, животноводстве и т.д.;
  • совладельцы пая обладают правом преимущественного выкупа, но если никто из них не изъявил желания приобрести реализуемую часть в течение месяца после объявления (и письменного извещения) о продаже, земельная доля может быть реализована сторонним лицам;
  • муниципальные органы могут вернуть сельскохозяйственный надел в казну, если он в течение 3-х лет не использовался по своему прямому назначению.

Как осуществляется продажа сельскохозяйственных паев

Итак, сельскохозяйственный пай земли можно приобрести только для сельскохозяйственных целей. Это прописано в законодательстве. Если этого не учитывать, земли можно лишиться. И это тоже предусмотрено законом.

Если у такого надела несколько потенциальных покупателей, в первую очередь рассматриваются кандидатуры членов хозяйства (или организации, возникшей после его реорганизации), к которому пай относится.

Продавать можно только тот участок, который выделен и оформлен, как отдельный земельный объект. И у этой недвижимости не должно быть никаких обременений (в том числе долгосрочной аренды).

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то тут уж как договорятся между собой покупатель и продавец. Это может быть единовременная выплата, а может рассрочка платежа. Только такие вещи обязательно должны быть зафиксированы в договоре.

Важно: площадь реализуемой территории сельскохозяйственного назначения не должна превышать предельно допустимого размера, зафиксированного в региональном законодательном акте.

Продавцу надо также помнить о налогах. Ведь продажа земли — это прибыль, и часть ее надо уплатить в бюджет по установленной законом ставке. Исключение составляют лишь суммы, не превышающие размера минимальной зарплаты «среднестатистического» россиянина в 5 000 раз.

(415 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Можно ли продать пай на землю

Кому разрешено продать свой пай? Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире.

У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных. Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке.

Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан. При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.

Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.

Порядок продажи земельного пая сельхозназначения

Ниже кадастровой стоимости Возможна ли продажа участка ниже кадастровой стоимости, и куда следует обращаться для оформления сделки? Собственник вправе установить на земельный пай любую цену. Законом предусмотрены ограничения в плане необходимости определения первоначальной стоимости, по которой пай, возможно, будет продан муниципалитету. Если на извещение был получен отказ либо уведомление было просто проигнорировано властями, то продавец вправе искать покупателя среди третьих лиц. Для регистрации сделки нужно обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения пая.

Что еще можно делать с землей? Земельный пай перешел по наследству от отца к сыну.

Как продать земельный пай сельхозназначения? Земельные участки реализуются наравне с другими объектами недвижимости, но с учетом особенностей:

  • назначения;
  • коэффициента использования;
  • возможности перевода в земли других категорий.

Собственник вправе выработать свои условия продажи:

  • оформить землю в рассрочку;
  • передать ее в качестве уставного капитала;
  • распорядиться иными законными способами.

Продажа земли может быть обусловлена желанием собственника прекратить членство в производственном кооперативе. Тогда вместо выдела участка в натуре он вправе получить его эквивалентную стоимость.

Здесь можно скачать образец договора продажи земельного пая. Можно ли? Закон не ограничивает право продажи земли, если на нее оформлена соответствующая правоустанавливающая документация.

Как продать земельный пай: пошаговая инструкция. можно ли продать земельный пай?

Собственник вправе установить стоимость всего участка или каждой сотки самостоятельно, но с учетом того, что ему придется предлагать муниципалитету купить участок именно по такой цене и не меньше.

При игнорировании правила преимущественной покупки сделка по продаже пая будет ничтожной, то есть изначально не содержащей в себе необходимых для сторон прав и обязанностей.
Продавец может лишиться денег, а покупатель – желаемого участка.

Государство в свою очередь вправе потребовать перевести права покупателя на себя, т.е.
выкупить земельный участок через суд. Цена Цена земельного пая остается обязательным условием сделки.

Она может рассчитываться исходя из рыночной конъюнктуры, или с учетом фактических показателей – местоположения, плодородия и т.д. Наиболее прибыльные участки реализуются по достаточно высокой цене, но с учетом правила преимущественной покупки государством.

Как происходит продажа земельного пая сельхозназначения?

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  • стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  • расположение и масштаб;
  • тип территории, постройки;

Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета. Можно ли? Земли сельскохозяйственного назначения полностью контролируются государством и находятся под защитой множества законов. Однако продажа участка, находящегося в долевой собственности возможна.

В первую очередь право покупки отдается другим участникам совладения.

При выделе земельного пая и разделе общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируется.

Государственная регистрация прав на земельные паи (доли) и сделок с ними проводиться по правилам регистрации права общей собственности.

Объектом права является весь земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, поэтому наряду с иными документами в орган по регистрации необходимо предоставить кадастровый план общего земельного участка.

Продать земельный пай в москве

Необходимый пакет документов Для совершения сделки потребуется следующий перечень документов:

  • Заявление;
  • Документы, удостоверяющие личность от обеих сторон;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • Квитанции об уплате госпошлины;
  • Подготовленный договор купли-продажи.

Документы стоит начать собирать предварительно, так как на это может потребоваться время. Вопрос-ответ Каков размер взысканий в пользу государства при продаже земельного пая? Стандартный налог при продаже земли составляет 13%.

Каким образом продать земельный пай? Заключить договор купли-продажи. Кому можно продать земельный пай? Вы можете продать участок без выдела другим собственникам. Крестьянско-фермерскому хозяйству, местному муниципалитету.

Или иным гражданам РФ, имеющим отношение к сельской местности и занимающимся обработкой земли.

Земельные паи физических лиц: особенности купли и продажи

Начиная с периода переустройства и реформирования колхозов в 1991 году, граждане получили возможность отделиться от совместного предприятия и вести собственную сельскохозяйственную деятельность. Главной особенностью является то, что участок выдается бесплатно, в бессрочное пользование.

Что такое пай? Пай-это право собственности на землю, находящуюся в общих владениях нескольких собственников, без обозначения его точных границ. Территория предназначена для использования под сельскохозяйственные нужды: животноводство, растениеводство, овощеводство, земледелие, пастбище для скота.

Владельцу выдается сертификат о собственности, содержащий сведения о размерах доли, ее балло-гектарная оценка.

Можно ли продать земельный пай – Адвокат

Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем. Теперь более или менее стало понятно, как продать земельный пай. Что же еще для этого нужно? Перечень необходимых бумаг Для оформления договора продавцу понадобятся следующие бумаги:

  • паспорт;
  • те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП;
  • протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков;
  • согласие супруга на продажу земельной доли;
  • справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам;
  • квитанции об уплате пошлины;
  • акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.

Нужно учитывать, что при нахождении участка под арестом или в залоге у банка к купле-продаже он не допускается.

Реализация земли Продажа земельного пая осуществляется с учетом Федерального закона № 101 от 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Преимущественное право покупки сохранено за государством, регионами и муниципалитетами.

Продажа осуществляется согласно правилам заключения договора.
Он может быть оформлен только в письменном виде.

Право собственности должно быть зарегистрировано в территориальном подразделении Росреестра, с учетом необходимости оплачивать государственную пошлину и другие необходимые издержки.

Основные нюансы купли продажи земельного пая сельхозназначения

Покупка земельного участка сельскохозяйственного значения, относящегося к категории недвижимого имущества, имеет свои юридические особенности и нюансы. Такие земли имеют исключительное целевое назначение и используются только для земледельческих нужд. Как правильно продать или приобрести земельный надел? Об этом подробно расскажет данная статья.

Что такое земельный пай и сколько стоит?

Паем называют земельный участок сельскохозяйственного значения, который выделяют из общего государственного земельного фонда (согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ).

Находится выделенная земля вне пределов пунктов с населением, и предназначается для посадки овощей, зерновых культур, виноградников, садов, многолетних растений, а также для пашен и сенокосов. На паях разрешается выпас скотов и постройка частного дома или дачи.

Земельный пай приобретают куплей-продажей. Участок разрешено передать или получить по наследству, поменять на другие виды недвижимости, сдавать в аренду, подарить, оформить в виде уставного капитала при вступлении в кооператив. Для этого у хозяина земли на руках должно быть свидетельство о праве пользования наделом и произведенное межевание земли.

В свидетельстве указываются данные о размере пая в проценте без его границы. Определение площади с выделенной границей, планом и межеванием утверждаются на собрании всех владельцев кооператива.

Затем в земельном комитете по месту (районном отделе Росреестра) необходимо получить кадастровый паспорт, в котором должно быть указано, что план участка находится в пределах юридических земельных норм.

Следом получают и технический паспорт, и извещают через СМИ (в местной газете) о формировании участка земли. Такая новость подается за 1 месяц до земледельческих работ по факту.

Земельный фонд полностью контролируется государством. Пай сельскохозяйственной земли может принадлежать и использоваться:

  • постоянно проживающими сельскими жителями;
  • учебными заведениями с соответствующими целями;
  • местным населением, осуществляющим коммерческую деятельность;
  • фермерами;
  • общественными, религиозными и коммерческими организациями, ведущими подсобное хозяйство;
  • иностранными физическими и юридическим лицами, работающими в направлении развития земельных хозяйств.

Согласно Закону РФ, бесплатные земельные паи сельхозназначения выделяются членам колхозов, совхозов 1 раз безвозмездно. Долевая паевая часть составляет 10 га.Поделить общие земли в кооперативе можно при согласии всех собственников на основании решения специальной комиссии из состава сельхозпредприятия. При этом возникающие возражения решаются через суд. Период оформления земли длится около 2 месяцев.

После межевания и передачи земли в индивидуальное пользование, ей присваивают номер. Каждую долю обязательно ставят на учет.

Цена участка образована на основании размеров, качества земли (плодородности) и удаления от инфраструктуры.Сколько стоит продать земельный пай? Примерная стоимость надела (кадастровая и рыночная) от 50 000 до 250 000 рублей за 100 м².

Как продать земельный пай сельхозназначения, особенности продажи

Земельный участок владелец можно продать только после того, как предложит его купить органам местной власти (согласно ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Для этого составляется письмо в администрацию, в котором указываются:

  • размеры и территориальное расположение участка;
  • стоимость для продажи;
  • расчетные сроки.

Государственные органы в течение 1 месяца должны вынести свое решение и уведомить собственника. При положительном ответе владелец земли в течение года пользуется разрешенным правом на продажу. Если сделки не произошло, нужно будет снова брать разрешение.

У продавца земли должны быть такие документы:

1. Кадастровый паспорт или выписка с указанием возникшего основания владения.
2. Государственное свидетельство о праве собственности.
3. Разрешение супруга (-ги) на проведение сделки. Одобрение оформляется нотариально.

4. Решение муниципального совета о намечающейся продаже.
5. Выписка из БТИ (при наличии построек на земле).
6. Справка ЕГРП.
7. Нотариальная доверенность на представителя, осуществляющего продажу.

Договор купли-продажи проходит при нормативном регулировании ГК РФ, и должен иметь необходимые данные о двух сторонах сделки.

Скачать образец договора купли-продажи земельного пая сельхозназначения.

Если продавец состоит в кооперативе, то он (после полученного согласия на сделку местной власти) должен будет разослать уведомления о намерении продажи другим владельцам общих гектаров, разделенных по паям. Все пайщики имеют право первоочередного приобретения сельскохозяйственной земли.

В уведомлении должны быть указаны данные о площади, стоимости и времени расчета. Ждать ответа от собственников нужно 30 дней. Если они откажутся и не будут возражать против продажи пая, владелец может распорядиться землей по личному усмотрению.ВАЖНО! Покупка земельного участка без согласия местной власти будет считаться недействительной.

Как открыть индивидуальный инвестиционный счет, зарабатывать и получать за него налоговый возврат? Читайте у нас!

Как определить надежность банка, основные показатели: http://lopatnik.info/invesment/deposit/kak-vybrat-bank-dlya-lada.html

Лицо, желающее приобрести землю сельскохозяйственного значения, должно тщательно проверить документы продавца и историю пая (как и для чего он использовался).

Так как если происходило нецелевое его использование (умышленное вредительство, захламление, отравление и т. д.

), то у нового владельца могут впоследствии возникнуть неприятности (судебные тяжбы) и принудительное изъятие надела.

При покупке нужно осмотреть пай, удостовериться в факте его прямого целевого назначения, проверить согласие на осуществление лицом разрешенной продажи местной администрацией, изучить документы права собственности, а также проверить отсутствие проблем в ЕГРП.

Желательно воспользоваться помощью юридической службы, чтобы избежать ошибок при оформлении сделки.ВАЖНО! В договоре купли-продажи нужно всегда указывать факт отсутствия у сторон претензий друг к другу. При продаже всегда составляется акт приемки.

Все документы заверяются у нотариуса.

Все виды использования земли (продажа, аренда), нормативно регулируются ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Проще всего приобрести уже выделенный пай с планом, границей и стоимостью по кадастру. Оплата при этом обсуждается сторонами, а договор составляется письменно.

Что касается аренды участка, то такая сделка, удостоверяемая нотариусом, заключается на любой период. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, если предполагаемый срок пользования наделом будет превышать 1 год (то есть аренда на несколько лет всегда документируется).

Плата за аренду определяется сразу и не подлежит изменениям в одностороннем порядке на весь срок действия договора.

Собственник вправе сам решить для себя, что ему выгоднее — продать землю или отдать ее в аренду, ежегодно получая стабильный доход.

Размер налога при передаче земли облагается обязательным налогом, который зависит от кадастровой цены и не может быть меньше, чем 1 000 рублей.ВАЖНО! Владелец пая с сельхозназначением имеет право распоряжаться землей в пределах действующих норм земельного законодательства.

В случае, когда человек, имеющий участок не воспользуется своим правом пользования, то такое имущество признается невостребованным.Процесс купли-продажи пройдет без проблем, если правильно собрать всю необходимую документацию и провести договор в соответствии с юридическими нормами.

Удачного приобретения!

Источник: https://businessizakon.ru/kak-prodat-zemelnyj-paj-poshagovaya-instrukciya-mozhno-li-prodat-zemelnyj-paj.html

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

  1. Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
  2. Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
  3. Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

  1. Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
  2. Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
  3. В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
  4. На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

  • выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
  • документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
  • техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

  • участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
  • в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/prodazha-zemli-selskoxoz-naznacheniya/