Расторжение договора купли продажи недвижимости

Содержание

Законодательная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: .

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: .

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью .

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Общие сведения о процедуре

В случае расторжения договора, вне зависимости от того, связан ли он с куплей-продажей недвижимости или с чем-либо еще, его положения прекращают действовать, а любого рода правовые отношения между участниками сделки нивелируются.

Однако одного лишь желания участника договора для его расторжения недостаточно. Это можно сделать либо при взаимном согласии покупателя и продавца, либо же в судебном порядке. При этом форма расторжения договора должна соответствовать форме его первоначального заключения, т.е. иметь письменный вид.

На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами. Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд. При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестному покупателю.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Скачать текст

Глава 29 ГК РФ. Изменение и расторжение договора

Правовые аспекты расторжения договоров купли-продажи

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

Порядок расторжения договора может основываться как на обоюдном решении, так и по желанию одной стороны. Эти моменты закреплены положениями 450-й ст. ГК. Порядок одностороннего расторжения договора регулируется 452-й ст. ГК.

Односторонний порядок проведения процедуры через суд допустим, если:

  • вторая сторона сделки грубо нарушила условия договора;
  • имеют место обстоятельства, предусмотренные договором либо законодательными положениями.

Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства

Из 453-й ст. ГК следует, что после выполнения сторонами условий сделки, один ее участник не может требовать от второго расторжения договора либо внесения изменений в его содержание.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Основания для этого могут определяться только условиями непосредственно договора либо актуальными положениями законодательства. То есть возможностей для расторжения сделки после ее регистрации и передачи недвижимости в собственность другому лицу практически не остается.

Однако, обратившись к 558-й ст. ГК, становится понятно, что при заключении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости и подлежащих процедуре регистрации, возможность расторжения договора в большинстве случаев появляется у его участников именно после завершения регистрации сделки. Появляется своего рода правовое противоречие, требующее сугубо индивидуального рассмотрения с учетом всех имеющихся нюансов.

В случае если участникам сделки удается достичь взаимного соглашения по ее расторжению, им нужно составить новый договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны меняются местами.

Таблица. Статьи по делу

Статья Положения
450 ГК Общий порядок расторжения договоров
452 ГК Порядок расторжения договора в одностороннем порядке
453 ГК Права сторон по распоряжению имущества, полученного по договорам
558 ГК Положения в отношении сделок, подлежащих регистрации

Признание договора недействительным

Признание договора недействительным

При отсутствии возможности расторгнуть договор, его можно попробовать признать недействительным. Суть этих действий различается, однако их результат одинаков – сделка прекращает действовать, ввиду чего обязанности ее участников становятся неактуальными.

Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным.

Основания для отнесения сделки к данной категории следующие:

  • наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
  • заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
  • составление договора с участием несовершеннолетнего в условиях отсутствия законного представителя;
  • принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
  • мнимость/притворность сделки;
  • иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения. Если договор заключен, а недвижимость уже отошла новому хозяину, вопрос расторжения договора придется решать через суд

Сопутствующие расходы

Положения 333.19-й ст. НК обязывают сторону, подающую имущественный иск на рассмотрение суда, оплачивать государственную пошлину, размер которой определяется в соответствии с оценочной стоимостью спорной собственности. Одновременно с этим, в соответствии с 333.20-й ст. НК, должна быть уплачена пошлина, установленная для исков имущественного характера.

Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями

Условие Размер пошлины
1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей;
2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 6 000 рублей;
4) при подаче надзорной жалобы в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера;
5) при подаче искового заявления о расторжении брака 600 рублей;
6) при подаче заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, государственных корпораций, должностных лиц, а также заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации: для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 4 500 рублей;
7) при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 2 000 рублей;
при подаче заявления по делам особого производства 300 рублей;
9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера;
11) при подаче заявления о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда 2250 рублей;
12) при подаче заявления об обеспечении иска, рассматриваемого в третейском суде 300 рублей;
13) при подаче заявления об отмене решения третейского суда 2 250 рублей;
14) при подаче заявления по делам о взыскании алиментов 150 рублей. Если судом выносится решение о взыскании алиментов как на содержание детей, так и на содержание истца, размер государственной пошлины увеличивается в два раза;
15) при подаче заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок: для физических лиц — 300 рублей;
для организаций — 6 000 рублей.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи разного рода недвижимости крайне сложно, но, при наличии на то оснований, установленных непосредственно условиями сделки либо действующими законодательными нормами, можно рассчитывать на положительный исход. Главное в этой ситуации – доказать свою правоту. В целом же специалисты рекомендуют по возможности инициировать расторжение рассмотренного договора до момента его регистрации – так проще и быстрее. Однако при любых обстоятельствах заинтересованной стороне придется приводить четкие и аргументированные доводы в свою пользу.

Источник: https://law-world.ru/yuridicheskaya-praktika/sdelki-s-nedvizhimostyu/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Видео

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

Видео

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registratsii/

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
  2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Скачать образцы соглашения о расторжении договора купли-продажи междуюридическими лицамиифизлицами (продажа квартиры).

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=8217

Намерение вступить в сделку по продаже недвижимости, как правило, тщательно обдумывается. Обычно процесс оформления достаточно продолжительный, государственная регистрация может произойти через несколько месяцев.

У покупателя и продавца вполне есть время взвесить все «за» и «против» и досконально проверить личности друг друга, документы и саму квартиру. Однако иногда случается так, что требуется расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Расскажем, как это сделать.

Расторжение договора купли-продажи квартиры – общие нюансы

Расторжение договора подразумевает аннулирование всех возникших правоотношений. Отмена сделки может происходить одним из двух способов:

  1. Путем составления нового договора или дополнительного соглашения к существующему. Такой способ возможно реализовать, если обе стороны пришли к обоюдному согласию в том, что договор необходимо расторгнуть.
  2. Посредством обращения в судебные органы и вынесения соответствующего решения. Это единственный законный способ расторгнуть договор, если одна из сторон против.

На практике чаще используется второй способ, так как обычно расторжение требуется по причине выявления нарушений условий договора оппонентом. Еще одна распространенная причина признания сделки неправомерной – некорректное составление самого договора, при котором он является недействительным.

Основные сложности возникают, когда процедура государственной регистрации уже была пройдена и недвижимость фактически перешла в собственность покупателя. В таком случае просто взять и вернуть все как было нельзя. Придется обращаться в суд или договариваться.

Когда можно расторгнуть договор по инициативе одной из сторон?

Несмотря на то, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется только через суд, необходимо осуществить процедуру досудебного урегулирования. Для этого несогласной стороне направляется письменное уведомление с просьбой прекратить правоотношения до наступления определенной даты.

В уведомлении также следует написать о намерении обратиться в суд в случае отказа оппонента. Уведомление можно передать самостоятельно под личную подпись получателя или отправить посредством почты заказным письмом с извещением о вручении адресату.

В случае отказа или игнорирования второй стороной уведомления следует обращаться в суд. Чтобы иск был удовлетворен, необходимо наличие одной из следующих причин:

  • отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
  • отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
  • выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
  • неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
  • отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
  • отказ покупателя в принятии предмета сделки;
  • отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
  • неисполнение одной из сторон иных обязательств.

Законодательство имеет очень интересное уточнение, которое следует учесть прежде чем расторгать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости. Речь идет о п.4 ст. 453 ГК РФ, где указано, что при расторжении договора ни одна из сторон не может требовать от другой возврата того, что было исполнено в рамках сделки, если иной порядок не определен обоюдным решением сторон.

Что это значит для продавца и покупателя? К примеру, продавец не отдает покупателю квартиру, хотя деньги он уже получил. Покупатель может начать процедуру расторжения договора. Однако продающая сторона не обязана отдавать деньги обратно, потому что это обязательство выполнено до прекращения правоотношений. Возможна и обратная ситуация, где пострадавшей стороной оказывается продавец. Таким образом, стороны рискуют остаться и без недвижимости, и без денег.

Чтобы избежать подобных негативных последствий при составлении договора следует предусмотреть порядок расторжения, возврата средств или предмета сделки и сроки, в которые это должно быть осуществлено.

Как расторгнуть договор купли-продажи после гос. регистрации?

Итак, как уже говорилось выше, для расторжения договора купли-продажи после гос. регистрации одной из сторон в судебном порядке нужны веские основания. Наиболее часто граждане сталкиваются со следующими ситуациями:

  • отказ от оплаты или перечисление средств в неполном объеме;
  • наличие на квартире обременения в виде прописанных лиц;
  • оформление сделки гражданином, который не является дееспособным;
  • принуждение к оформлению сделки или существенное изменение обстоятельств.

Еще одна частая причина расторжения – мошеннические действия одной из сторон (как правило, продавца). Рассмотрим эти основания для прекращения действия договора подробнее.

Отказ от оплаты

Законодательно установлено, что покупатель обязан выплатить продавцу стоимость товара. Факт оплаты подтверждается определенными документами. В отношении недвижимости это может быть расписка, выписка с банковского счета, квитанция и др.

Если покупатель отказывается оплачивать приобретение, продавец имеет право расторгнуть сделку в судебном порядке. В этом случае суд может удовлетворить иск о расторжении и обязать покупателя вернуть имущество продавцу. Другой вариант – суд признает сделку законной и обяжет покупателя выплатить оговоренную стоимость и неустойку, а также оплатить расходы продавца на судебное разбирательство.

Наличие обременения

Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда квартира оказывается обремененной чем-либо, а он не был поставлен в известность. К примеру, на жилплощади могут быть прописаны иные лица или за квартирой числится долг.

В этом случае судом может быть принято одно из двух решений:

  1. Снятие обременения.
  2. Расторжение сделки с возвратом средств и квартиры предыдущим владельцам в виду изменения обстоятельств.

Важный момент! При наличии задолженности за услуги ЖКХ оплачивать ее нужно старому собственнику. А вот если долг накопился за квартплату, он ляжет на плечи нового владельца.

Признать сделку незаконной может только суд. Как правило, иски о признании недействительности направляются по причине недееспособности одной из сторон. Еще одна распространенная причина – подписание договора под моральным или физическим давлением.

Если суд признает сделку недействительной, обе стороны обязаны вернуть все «как было» до момента подписания и исполнения договора.

Изменение обстоятельств

Здесь подразумевается возникновение таких обстоятельств, при которых, зная о их наступлении, стороны отказались бы от оформления сделки. Подобные обстоятельства возникают неожиданно, непреодолимо, влекут за собой определенный ущерб и затрагивают интересы обеих сторон. Должны единовременно выполняться все перечисленные условия.

Подобными обстоятельствами могут стать изменение законодательства, финансовый кризис, увеличение среднерыночной цены и др.

Можно ли оспорить решение суда о расторжении сделки?

Оспорить принятое решение о прекращении правоотношений можно, если несогласная сторона докажет его необоснованность. Оспаривание возможно, если:

  • выявлено несоответствие фактов;
  • суд был введен в заблуждение;
  • появились новые обстоятельства, которые не учитывались ранее.

В любом случае это сложный процесс, который требует помощи профессионального юриста.

При возникновении вопросов вы можете обратиться за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Если вторая сторона не согласна – придется обращаться в суд. Для большей вероятности принятия решения в вашу пользу рекомендуем воспользоваться помощью юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

>Можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации?

Основания для аннулирования сделки

Далее рассмотрим,можно ли аннулировать сделку и как?
До завершения регистрации договор не вступает в юридическую силу и переход права собственности от продавца к покупателю не завершён, что существенно облегчает расторжение сделки.
Право собственности на недвижимость возникает у покупателя согласно нормам статьи 131 и ч.1 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законам:

  • № 122-ФЗ от 27.07.97 г.
  • № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Для этого имущественная сделка должна быть внесена в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Если регистрационная процедура не завершена, договорённости расторгаются согласно нормам главы 29 ГК РФ.

Условиями, допускающими расторжение купли продажи квартиры, являются в первую очередь факты нарушения положений договора, не исполнение одного и более пунктов, внесённых в него. В этом случае вступают в силу нормы статьи 450 ГК РФ. Она констатирует, что заключение договора предусматривает для каждой стороны определённые преимущества. Если одна из сторон обещанных преимуществ не получила – допускается аннулирование сделки. В число таких ситуаций обычно входят:

  1. Отсутствие оплаты со стороны покупателя, неправомерная задержка части установленного договором платежа.
  2. Отказ покупателя подписать передаточный акт.
  3. Отказ продавца составить передаточный акт и ключи от квартиры. Продолжение проживания в квартире после указанного в договоре срока.
  4. Обнаружение новых обстоятельств, нарушающих права третьих лиц, и указывающих на оспоримость сделки.
  5. Обнаружение обременений, не оглашённых продавцом.
  6. При заселении в квартиру установлено её фактическое состояние, отличающееся от обещанного договором в сторону ухудшения. Или иные неполадки, препятствующие проживанию в квартире и существенно снижающие её стоимость.

СПРАВКА: Если нарушения ничтожны, целесообразно добиваться их исправления, а не прекращения правопреемства.

Особняком стоят непредвиденные обстоятельства или форс-мажор, когда в срыве передачи прав отсутствует вина контрагентов. При оформлении купчей такие варианты исхода дела предусматриваются, о чём составляется отдельный пункт, регулирующий действия сторон. Они укладываются в нормы статьи 451 ГК РФ. При аннулировании договорённости о приобретении квартиры, алгоритм действий опирается на указанный пункт.

В этом случае прекращение действия документа оформляется по обоюдному согласию. Если одна из сторон нарушила установленный договором алгоритм, допускается претензионное рассмотрение на основании статьи 452 ГК РФ.

Главное условие правоспособности расторжения сделки – это наличие соответствующих положений в теле договора. При указании на нарушения имущественных прав контрагента даётся обязательная ссылка на внесённый в документ пункт, которым должны были исполниться соответствующие обязательства, но не были исполнены, в нарушение установленных законодательством норм. То есть существенные положения купчей должны содержать обязательства:

  • по передаче денег в размере стоимости объекта недвижимости;
  • по передаче имущества взамен полученных денег;
  • ответственность за неисполненные сторонами обязательства.

Все положения должны быть сформулированы лаконично и не допускать интерпретаций.

По соглашению

К соглашению контрагенты могут прийти в силу любых сложившихся обстоятельств. Независимо от того, чья позиция способствовала прекращению перехода прав на недвижимое имущество – соглашение считается наиболее целесообразным выходом из ситуации.

Возникновение неприемлемой для участника сделки ситуации, грубо нарушающей его права, становится прецедентом для предъявления письменной претензии к недобросовестному контрагенту. Если в ответ было получено предложение об отмене регистрационной процедуры, сторонам нужно произвести следующие действия:

  1. Заключить соглашение о расторжении договора купли продажи, с указанием реквизитов купчей. Сторонами соглашения должны выступить стороны несостоявшейся сделки.
  2. Обратиться в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о регистрации соглашения и прекращением регистрационной процедуры.
  3. Если покупатель передал деньги за квартиру, они должны быть возвращены ему под расписку или перечислены через банк.
  4. Составить передаточный акт по возвращению имущества законному собственнику.
  5. В назначенное время получить документацию о праве собственности на квартиру, вернувшуюся к своему прежнему владельцу.

ВАЖНО: В соглашении обязательно указывается, что каждый контрагент возвращает полученное по сделке.

При непредвиденных обстоятельствах покупатель или продавец, у которого они произошли, сам оповещает второго участника процедуры о происшедшем. Здесь не требуется претензионная переписка.

Согласно пункту, в котором прописан алгоритм действий на такой случай, стороны подходят в регистрирующий орган и подают заявление во исполнение положения, внесённого в тело купчей на квартиру. По заявлению сторон внесение сведений в ГКН о переходе имущественных прав прекращается.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

По инициативе одной стороны

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор в одностороннем порядке, в течении какого срока это можно сделать?

Если согласие не достигнуто, то каждый участник процедуры купли продажи вправе приостановить регистрацию на один месяц на основании статьи 26 ФЗ № 218-ФЗ. Для этого ему достаточно написать в МФЦ заявление о приостановке. Далее начинается претензионная (досудебная) процедура.

Досудебная процедура

Алгоритм её проведения следующий:

  1. Инициатор расторжения пишет уведомительное сообщение о претензиях в сторону своего контрагента, с точным указанием на неисполненные им обязательства.
  2. Уведомляет его, что не исполнение обязательств, нарушающих его права, стало причиной расторжения договора в одностороннем порядке.
  3. Претензионное письмо отправляется адресату заказным письмом, с уведомлением о получении и удостоверенной оператором почтового отделения описью вложения.

Исковое заявление

Одностороннее расторжение должно подтверждаться решением суда. Доказательства проведения досудебной процедуры передаются в суд, приложением к исковому заявлению.

Иск подаётся в суд общей юрисдикции по месту расположения квартиры, в отношении которой возник спор (ст. 28 ГПК РФ). Оно пишется по форме, установленной для подачи исковых заявлений (ст. 131 ГПК РФ). Заявитель выступает в роли истца, а его оппонент – в роли ответчика.

В тексте заявления должно быть указано:

  • Наименование суда.
  • Номер участка и сведения о мировом судье.
  • Сведения о сторонах спора – истце и ответчике.
  • Обстоятельства заключения имущественной сделки, с указанием реквизитов договора купли продажи.
  • Факты, нарушившие законные права истца и допускающие расторжение купли продажи квартиры.
  • Ссылки на указанные в теле купчей положения, которые не исполнились контрагентом.
  • Просьба к суду о признании расторжения сделки в одностороннем порядке.

В завершение ставится дата и подпись, даётся перечень приложений. К приложениям относится документация, подтверждающая правомочие иска. Её перечень зависит от причин, повлекших судебный спор. Но во всех случаях представляется паспорт и расписка о передаче документов в МФЦ или Росреестр.

ВНИМАНИЕ: После подачи иска в МФЦ (отделение Росреестра) обязательно пишется заявление о продлении срока приостановления регистрации до трёх месяцев по причине судебного рассмотрения спора, иначе через месяц процедура будет возобновлена.

Если покупатель не уплатил деньги, или продавец отказался от составления передаточного акта – данные обстоятельства просто указываются в исковом заявлении, не требуя подтверждения. Опровергать данные претензии должен ответчик. Если жильцы не выехали или не выписались из квартиры, представляются:

  • выписки из поквартирной книги;
  • акты о проживании в квартире лиц, утративших на это право;
  • письменные и устные свидетельства соседей и представителей управляющей компании.

Если обнаружено обременение – прилагается кадастровая справка, указывающая на его наличие. А если техническое состояние квартиры расходится с состоянием, обещанным при договорённости о сделке – собираются:

  • заключения эксперта;
  • справки из ЖЭУ.

Во всех случаях требуется оплата государственной пошлины, согласно нормам статьи 333.33 НК РФ. Её размер 300 рублей. Квитанция об оплате прилагается к исковому заявлению вместе с пакетом документации.

Кроме перечисленного, суд вправе затребовать все нужные сведения из документации, переданной для регистрации. Так же, после вынесенного судом решения о расторжении договора, выписка из решения представляется в Росреестр. На этом основании сделка аннулируется согласно нормам статьи 27 ФЗ № 218-ФЗ и в информационном банке Росреестра остаются сведения о собственности на квартиру, существовавшие до наступления прецедента купли продажи.

Сроки обращения в суд для расторжения – до наступления даты повторного визита, указанной в расписке. После завершения регистрации договор вступит в силу.

По доверенности

Если со стороны одного из участников имущественной сделки выступал представитель, он обязан иметь в наличии нотариально удостоверенную доверенность. Исходя из вверенных полномочий, указанных в теле доверенности, складывается алгоритм действий.

Представитель с генеральной доверенностью, подавший договор на регистрацию, обязан представительствовать в суде, а так же имеет на это право, которое даёт ему генеральная доверенность.

Поверенный со специальной или разовой доверенностью, на имя которого оформлена расписка Росреестра, вправе подать заявление на приостановку регистрации и представлять интересы доверителя, если данное полномочие прописано в доверительном документе.

Если же ему представлено только полномочие для проведения регистрационных действий, то он может приостановить регистрацию, а для участия в судебном споре потребуется оформить новую доверенность на представление интересов в суде.

Рекомендуем посмотреть другие наши материалы о том, можно ли и как восстановить утерянный или испорченный ДКП, а также в каких случаях и как заключить дополнительный договор к основному соглашению купли-продажи квартиры.

После регистрации

Если наступила дата повторного посещения, назначенная при подаче документов, расторгнуть договор купли-продажи после регистрации по указанному алгоритму невозможно, так как он приобрёл юридическую правоспособность. Для этого можно воспользоваться одним из вариантов:

  1. Заключить новый гражданско-правовой договор, где стороны меняются ролями (о том, как составить типовой договор купли-продажи квартиры, читайте ). Бывший продавец покупает принадлежащую ему ранее квартиру, а приобретатель продаёт её. Сделка требует полного соответствия нормам, предъявляемым при оформлении купли продажи недвижимости.
  2. Одна из сторон подаёт исковое заявление по всем правилам искового производства и требует расторжения заключённого ранее договора, с возвратом переданного по сделке имущества или денег.

Для судебного рассмотрения потребуются веские аргументы, иначе иск может быть отклонён за незначительностью претензий (о том, как и в каких случаях можно добиться признания недействительным договора купли-продажи квартиры, можно узнать ). А передача имущества оформлением купчей может быть проведена беспрепятственно, без обоснований и дополнительных пояснений. Главное здесь – достижение компромисса между контрагентами.

СПРАВКА: Сделка по передаче прав потребует уплаты НДФЛ, что составит 13% суммы, указанной в договоре.

Пока сделка не зарегистрирована, её можно прекратить подачей соглашения о расторжении. В одностороннем порядке расторжение должно опираться на решение суда. Для этого инициатор прецедента приостанавливает регистрационную деятельность и обращается с иском в суд.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/dogovor-kp-kv/rastorzhenie-do-registracii.html