Самовольная реконструкция частного дома

Реконструкция здания, находящегося в долевой собственности без согласия других собственников

Помощь в легализации самовольных построек и защите их от сноса: от коттеджей до торговых центров

Ситуация: Нежилое здание принадлежит нескольким лицам. Один из собственников принял решение провести работы по возведению пристройки к зданию и обустройству отдельного входа. Проект строительства предусматривает изменение архитектурного облика здания, а также его площади. Застройщик не получил согласие других собственников на выполнение указанных работ, и приступил к строительству. В VERDICTO обратился один из собственников недвижимости, чьи права нарушаются проведением таких работ.

Вопросы:

  1. Каковы последствия реконструкции здания без получения согласия участников долевой собственности?
  2. Что происходит, если разрешение на реконструкцию все же было выдано (при наличии разногласий между участниками долевой собственности)?
  3. Признается ли реконструированный объект самовольной постройкой?

Ответы:

Каковы последствия реконструкции здания без получения согласия участников долевой собственности?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ реконструкцией признается любое изменение высоты, количества этажей, площади или объема объекта, в том числе надстройка, перестройка или расширение здания. Таким образом, возведение пристройки к зданию и обустройство отдельного входа являются его реконструкцией, т.к. приведет к увеличению общей площади здания и к его расширению.

Реконструкция объектов капитального строительства требует в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получения разрешения. Такое разрешение не требуется только в случае, когда проводимые работы не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности такого здания. Затрагивают ли проводимые работы указанные характеристики, можно сказать, только проанализировав проектную документацию или исследовав результат работ.

Во всяком случае, если разрешение на строительство требуется, то застройщик наряду с прочими документами должен предоставить в уполномоченный орган согласие всех правообладателей объекта (пп. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Указанная норма является продолжением общего правила, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, отсутствие согласия всех участников долевой собственности не позволит застройщику получить разрешение на реконструкцию объекта недвижимости.

Аналогичная норма отражена в абзаце 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» где закреплено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника здания, а также с соблюдением градостроительных норм и правил.

Что происходит, если разрешение на реконструкцию все же было выдано (при наличии разногласий между участниками долевой собственности)?

Такие разрешения отменяются в административном порядке или по решению суда. Обращает на себя внимание Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2008 г. по делу № А29-333/2008. В этом деле один из участников долевой собственности обратился в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным разрешения на строительство. Согласно фабуле дела, разрешение на реконструкцию здания было выдано при отсутствии согласия заявителя. Посчитав, что оспариваемое разрешение на строительство нарушает права участника долевой собственности, Суд встал на его сторону. Разрешение на строительство было отменено.

Позднее застройщик обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском о признании права на осуществление реконструкции нежилого здания (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.04.2010 г. по делу № А29-6293/2009). Свое требование застройщик мотивировал положениями ст. 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которой спор о владении и пользовании имуществом, находящемся в долевой собственности, разрешается судом. Кроме того, положения указанной нормы права по мнению истца предполагают разрешение спора о порядке владения и пользования общим имуществом, в том числе путем признания права на определенные действия.

Суд первой инстанции удовлетворил требования застройщика, разрешив ему проведение реконструкции. Второй арбитражный апелляционный суд своим постановлением от 20.01.2010 отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленного требования. ФАС Волго-Вятского округа своим Постановлением от 16.04.2010 г. занял позицию суда апелляционной инстанции, отказав застройщику в праве на реконструкцию здания.

По нашему мнению, застройщику до подачи заявления на выдачу разрешения на строительство следовало обратиться ко всем участникам долевой собственности за получением письменного согласия на реконструкцию здания. А в случае, если один или несколько участников долевой собственности отказались бы выдать такое согласие, застройщику надлежало обратиться в Суд с иском об определении порядка владения и пользования общим имуществом. Конечно, вопрос о том, будут ли удовлетворены требования застройщика, зависит от конкретных обстоятельств дела. Однако пренебрежение этими обстоятельствами, может повлечь за собой самые неприятные последствия.

Признается ли реконструированный объект самовольной постройкой?

Действующая редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ признает самовольными постройки, созданные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судебная практика единообразна в том, что отсутствие согласия участников долевой собственности на реконструкцию объекта является нарушением градостроительных норм. Такая правовая позиция отражена в Определении Ленинградского областного суда от 16.01.2014 г. №33-27/2014, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28.06.2012 г. по делу № А32-4413/2010, Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 г. по делу № А64-223/2012 и многих других судебных актах.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу за счет лица ее осуществившего. Однако согласно п 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ».

Источник: https://verdicto.ru/biblioteka/samovolnoe-stroitelstvo/rekonstrukcija-zdanija-nahodjashegosja-v-dolevoi-sobstvenosti-bez-soglasija-drugih-sobstvenikov.html

Реконструкция частного дома – это основательная и капитальная перестройка физически и морально устаревших зданий с целью улучшения их внешнего вида, состояния, параметров, характеристик, а также приданию им новых свойств.

Вариант реконструкции частного загородного дома

Каким домам нужна реконструкция

Время оказывает разрушительное воздействие на любые здания, независимо от того, из какого материала они были возведены и насколько качественно сделаны. А с учётом того, что технологии строительства и архитектурное искусство не стоят на месте, строения подвержены не только физическому разрушению, но и моральному устареванию.

В наши дни жилищный фонд страны содержит весьма существенное количество старых и ветхих домов, которые строились более 40 лет назад. В подавляющем большинстве случаев эти строения уже пребывают далеко не в идеальном состоянии и непригодны для проживания в них людей, поскольку представляют угрозу для их жизни и здоровья.

Самым простым вариантом, который можно было бы предугадать – это осуществление сноса старого здания и строительство нового жилья на освободившемся месте.

Но дело в том, что совершенно необязательна ликвидация старого дома, потому как грамотно и квалифицированно составленный проект реконструкции и полученное на неё документальное разрешение позволит даже из совсем ветхого загородного строения сделать вполне современный и комфортабельный коттедж, при этом он будет отвечать всем требованиям и нормам.

Если обратиться к такому варианту, то необходимо будет решить вопрос – как осуществляется реконструкция частного дома на законных основаниях и какие потребуется оформить документы для того, чтобы получить соответствующее разрешение.

Необходимая документация для реконструкции дома

Существуют такие варианты старого жилья, проживание в которых можно сделать удобным и комфортным только лишь в том случае, если составить проект реконструкции частного дома и внести значительные изменения в его конструкцию.

Образец разрешения на реконструкцию дома

Одна лишь перепланировка в этом случае не сможет помочь, реконструкция загородного дома, как и реконструкция дачи, подразумевает под собой строительство веранды или террасы, а также увеличения количества этажей и прочие процессы, связанные с проведением строительных работ и получением соответствующего разрешения на подобную реконструкцию.

Эти процессы вызовут изменение как технических, так и экономических показателей, потому как проект реконструкции старого здания значительно повлияет на изменение общей площади помещения.

Реконструкция дачных домов осуществляется, регулируется и контролируется на основании нормативного акта, который называется «Положение о порядке реконструкции жилых частных домов и нежилых строений».

Исходя из этого положения, реконструкция дачных домов из фондов старого жилья вступает в силу после подачи заявления в соответствующий орган местной власти.

Пример реконструкции дачного домика

На рассмотрение заявления в 2019 году законом отводится срок до одного месяца.

В это время ответственный за принятие решения орган власти либо даёт согласие на проект реконструкции частного дома либо отвечает отказом, который нужно будет мотивировать. В любом случае заявитель должен быть письменно проинформирован о результате принятия решения.

Однако на этом документационный процесс оформления облагораживания старого здания не заканчивается, помимо заявления на реконструкцию, заявитель должен будет оформить следующие документы:

  1. План застройки на земельном участке, подтверждающий соответствующее разрешение. Подобный документ обычно выполняется либо юридическим лицом, либо частным предпринимателем.
  2. Проект реконструкции старого помещения, в котором должен быть подробно расписан план и вид предполагаемых работ, в том числе в нём должно быть описано каким образом будут изменены назначение или параметры помещений жилого дома.
  3. Документы с подписями всех жильцов, подтверждающие их согласие на проведение реконструкции. Подписи временно отсутствующих по каким-либо причинам жителей, также в этом случае обязательны.

Начинать реконструкцию старого дома можно будет только после того, как заявителем представлены все указанные документы и получено согласие на проведение работ. Только в этом случае реконструкция будет считаться законной.

Реконструкция деревянных стен

Реконструкция деревянных стен только на первый взгляд выглядит проще восстановительных работ над кирпичными стенами, на самом деле здесь также присутствует ряд нюансов.

Основная причина того, что деревянные стены нуждаются в ремонте – это начало гниения древесины. Сгнившие брёвна не подлежат реставрации, их нужно будет заменить новыми. Чтобы уменьшить степень гниения в будущем, на фундамент необходимо наложить гидроизоляцию.

Примером может служить рубероид, положенный в три слоя. Нижнюю часть бревенчатого венца потребуется покрыть специальным антисептиком и битумом.

Для улучшения прочности и повышения долговечности дома, сгнивший нижний венец можно заменить кирпичной кладкой. При этом потребуется несколько уровней гидроизоляции – сначала между положенной кладкой и фундаментом, а затем уже между кладкой и сохранившимися венцами. Как правило, реконструкция обычно проводится в старых домах, осадка стен в которых уже давно прекратилась. В таком случае необязательно оставлять зазор над проёмами, его необходимо забить утеплителем.

Боковые косяки можно оставить, а вершинник и нижнюю подушку снять. Образовавшийся проём нужно забить брусом или брёвнами, чётко повторив конструкцию самой стены.

Переделка перекрытий при реконструкции дома

Ремонт перекрытий обычно проводят либо путём замены наката, либо усиливая деревянные балки и конструкцию перекрытий по всей площади жилого помещения.

Для начала необходимо снять пол, утеплительный слой, а также все слои наката и изоляции, после чего можно будет приступить к исследованию и диагностике балок. Перед началом ремонта необходимо усилить балки, это можно осуществить при помощи боковых накладок, которые нужно будет прикрепить к балкам при помощи гвоздей или болтов.

Процесс реконструкции перекрытий дома

Для большей надёжности под ремонтируемую балку необходимо поместить временную опору. После этого можно начать ремонт балки, удаляя пришедшую в негодность её часть и заменяя новой.

К реконструкции перекрытий из железобетона, нужно подходить особенно ответственно. Такие конструкции можно разделить на несколько видов:

  1. Настилы, которые опираются на внешние стены дома и полностью перекрывают собой пролёт между несущими стенами.
  2. Отдельные железобетонные балки различного профиля, представляющие собой плиты. Либо легкобетонные вкладыши, располагающиеся на полках балок.
  3. Балки с обнажённой вверху арматурой, по типу монолитных конструкций. По ним обычно укладывают железобетонные плиты, а в оставшиеся пустоты заливают бетон.
  4. Мелкие блоки, уложенные на настил с пазами, также представляют собой монолитные перекрытия, в которые укладывают бетон и каркасы из арматуры.

    Пример заливки нового перекрытия в старом доме с использованием оцинкованного профиля

Реконструкция перегородок в доме

Реконструкция перегородок будет включать в себя следующие виды ремонтных работ:

  • Полная замена пришедших в негодность перегородок, либо установка дополнительных новых перегородок в том случае, если в реконструкции предусмотрена перепланировка дома;
  • Перестановка и работы по укреплению уже существующих перегородок;
  • Замена отдельных частей каркаса;
  • Сплачивание различных частей усохших перегородок путём добавления досок;
  • Заколачивание проёмов в перегородках;
  • Исправление перегородок, которые со временем прогнулись или ещё как-то деформировались.

При этом в момент реконструкции частных домов рекомендуется полностью устранять старые перегородки и монтировать вместо них новые, сделанные по более современным технологиям.

Например, это могут быть гипсобетонные плиты, керамические камни или обычный кирпич. Кладку перегородок можно провести, комбинируя все вышеперечисленные варианты.
Для придания конструкции большей надёжности и прочности, перегородки можно армировать. Для этого будет достаточно тонкой арматурной проволоки 5-7 мм. Подобный приём делает перегородки более устойчивыми.

В тех местах, где конструкция пересекается с основной стеной, нужно будет вбить или вкрутить штыри из металла. Для того чтобы перегородка из кирпича долго оставалась в хорошем состоянии, её нужно выполнять строго вертикально, следя при этом за образованием швов и заполняя их специальным раствором.

Замена крыши

Опубликовано13 мая 2014 в 20:55

Здравствуйте. Документация не будет нужна в том случае, если переоборудование крыши (кровли) жилого дома, не является ее реконструкцией, а именно производством работ связанных с изменением параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема)(п. 14 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ). В Ведомственных строительных нормах ВСН61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования» (утв. приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989г. №250) также даны понятия и определения. Реконструкция жилого дома — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории. Согласно частям 1, 2 и 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на реконструкцию выдается органом местного самоуправления.

Источник: http://ppt.ru/question/?id=67107

Решение № 2-2682/2016 2-6/2017 от 29 марта 2017 г. по делу № 2-2682/2016

Тейковский районный суд (Ивановская область) — Гражданское Суть спора: 2.111 — Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Иные жилищные споры Дело № 2 – 6/2017 (2-2682/2016)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем российской Федерации
гор. Тейково 29 марта 2017 года
Тейковский районный суд Ивановской области в составе:
председательствующего судьи Архиповой А.Р.,
при секретаре Гастьковой С.Н.,
с участием истца ФИО3, её представителя ФИО8,
ответчика ФИО5, её представителя ФИО9, ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 и ФИО2 о восстановлении нарушенного права и устранении препятствий в пользовании имуществом,
у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском о восстановлении нарушенного права и устранении препятствий в пользовании имуществом, в котором с учетом принятых судом уточнений исковых требований просит признать действия ответчиков по реконструкции крыши над квартирой № незаконными, обязать ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО6 в месячный срок с момента вступления в законную силу решения за свой счет произвести работы по приведению крыши жилого дома по адресу: , в состояние, имеющееся до реконструкции.
Иск обоснован следующим. Истица является собственником двухквартирного . Собственниками дома являются ответчики. В мае 2016 года ответчики без согласования с истицей приступили к реконструкции крыши жилого дома, в результате которой часть крыши, расположенной над квартирой ответчиков изменила конфигурацию и была поднята по сравнению с ранее существовавшей крышей порядка на 2 метра в высоту, при этом, в непосредственной близости от реконструированной крыши находится ее (истца) квартира и газовые коммуникации. В результате реконструкции крыши создается угроза схода снежных и дождевых масс на часть жилого дома, занимаемой квартирой истца, чем создается угроза повреждения жилого дома либо его конструктивных элементов и газовых коммуникаций. Никаких разрешений на реконструкцию кровли ответчики, в нарушение требований п.14 ст.1, ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса, не получили. Самовольная реконструкция ответчиками крыши не может быть признана безопасной и не затрагивающей права истца, поскольку угрожает жизни и здоровью проживающих в доме лиц и имуществу жилого дома. Кроме того, нарушения прав истца выражается и в том, что крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом, находящимся в долевой собственности, а соглашения о реконструкции крыши, как то предусматривают нормы статьи 247 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, между собственниками достигнуто не было. При этом, ответчики пользуются образовавшимся в результате реконструкции чердачным помещением, что привело к уменьшению размера общего имущества без согласия истца. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К данной ситуации применимы положения ст.222 ГК РФ и нарушенное право истца должно быть восстановлено путем обязания ответчиков привести крышу жилого дома в состояние, существовавшее до проведения работ по её реконструкции.
Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям, пояснив, что после ремонта крыши, доступ на чердачное помещение она имеет, размер общего имущества – чердака не уменьшился, в результате произведенной реконструкции крыши над квартирой ответчиков, увеличилась масса снега на крыше крыльца её (истца) квартиры, которая изначально была построена с таким небольшим уклоном; до ремонта крыши ответчиками снегозадержатели два года выдерживали массу снега, а в этом году не выдержали. Если бы ответчики сделали все по закону, согласовали с ней ремонт кровли, то с данным иском в суд она бы не обратилась.

Представитель ФИО3 ФИО8, поддержав иск, пояснила, что основным нарушением со стороны ответчика является осуществление реконструкции части крыши, которая относится к общему имуществу многоквартирного дома (изменилась конфигурация крыши, она была поднята), без соответствующего градостроительного разрешения, при этом и согласия ФИО3 как собственника жилого помещения получено не было, что влечет признание данной реконструкции самовольной. Установление факта данных нарушений уже само по себе является нарушением прав истца. Также установлено наличие реальной угрозы жизни, здоровью и имуществу ФИО3 и членам её семьи, подтверждением чему является заключение экспертизы и пояснения эксперта, согласно выводам которого в результате реконструкции произошло увеличение снеговых масс на крыше над квартирой истца, создающее лишнее давление на конструкцию крыши, что создает и угрозу жилому дому в целом. При этом ни снегозадержатели, ни уклон крыши крыльца истца не являются факторами увеличения риска и создания угрозы в виде увеличения накопления снега на крыше над квартирой №, а именно реконструкция крыши является таковым. Необходимость восстановления прав ФИО3 и устранения угрозы жизни, здоровью и имуществу, очевидна.
Ответчик ФИО4 иск не признал, пояснив, что в 2004 году ими была возведена пристройка к дому, которая была осмотрена комиссией, администрацией было вынесено постановление, узаконивающее пристройку. В результате возведения пристройки площадь удлинилась, крыша получилась с изломом, были протечки. В 2009 году они газифицировали квартиру, сломали печь. В 2016 году, когда крыша снова «потекла», приглашали несколько бригад по ремонту, все мастера говорили, что металлическая крыша должна быть односкатной. При этом его требования касалось не изменения конфигурации конька крыши, так как газовое оборудование базируется на высоте конька. Считает что каких-либо угроз для квартиры истца данным ремонтом не создается, просто истцу иногда надо счищать снег, как все делают, в том числе и они (ответчики). Приступая к ремонту, они исходили из заключения от 2004 года об узаконивании пристройки, полагая, что на ремонт крыши отдельного разрешения не потребуется.
Ответчики, ФИО2, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Ответчики ФИО1, ФИО6 уведомлены о времени и месте рассмотрении дела, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, указывая на несогласие с иском (т.2 л.д.13, 142).
Ответчик ФИО5 иск не признала, полагая, что права истца ничем не нарушены, ссылаясь, в том числе на заключение ЗАО «Областная проектная контора» из которого следует, что высота конька крыши не изменилась, что все основные несущие и ограждающие конструкции жилом в находятся в исправном состоянии (т.1 л.д.168-182), пояснив, что конфигурация крыши в 2016 году была изменена, чтобы имелся ровный скат и снег на крыше, имеющей металлическое покрытие, не задерживался. Отсутствие разрешения на ремонт крыши от администрации и согласование ремонта с ФИО3 не отрицала.
Представитель ФИО5 ФИО9 полагал, что исковые требования ФИО3 необоснованны и не подлежат удовлетворению, пояснил следующее. При ремонте крыши ответчика действительно был устранен ранее существовавший излом крыши, при этом от ранее имевшейся самой низкой точки излома новая крыша поднялась не более чем на 40 см., сведения о том, что в непосредственной близости от крыши над квартирой ответчиков имеются газовые коммуникации истца, не подтвердились и не соответствуют действительности, так как подвод газа в квартиры истца и ответчиков осуществлен с передней части дома, а ремонт крыши ответчиками произведен от конька до задней части дома, при этом передняя часть крыши осталась в неизменном виде. В 2004 году ФИО11 была произведена реконструкция квартиры ответчиков на основании всех необходимых разрешений, а в 2016 году ответчики лишь произвели ремонт крыши над своей квартирой, при этом высота дома не изменилась, конек крыши в ходе ремонта не изменялся. Снег и вода с крыши над квартирой ответчиков, как и ранее, попадают на земельный участок ответчиков и никак не затрагивают территорию истца. После ремонта крыши с укладкой паротермоизоляции, прекратилось попадание влаги на чердак дома, что способствует сохранению общего имущества дома. Чердачное помещение после ремонта осталось в совместном пользовании сторон, истец имеет к нему доступ, размер общего имущества не уменьшился. Судебной экспертизой установлено, что строительных норм и правил при производстве ремонта крыши не нарушено, снег на крыше крыльца истца накапливается по ряду причин: неправильный угол наклона крыши над крыльцом квартиры истца, снегозадержатели, установленные на крыше и изменение угла крыши ответчиков. Однако установить какой из этих трех факторов влияет в большей степени на скопление снега невозможно. Истцом не представлено доказательств тому, каков был снежный покров в этом году по сравнению с прошлыми годами, увеличилось количество снега или уменьшилось. Требование истца неисполнимо, поскольку невозможно определить «первоначальное» состояние крыши, так как невозможно определить её высоту до ремонта. Кроме того, приведение жилого помещения в прежнее состояние не исключит скапливание снега на крыше истца, который скапливается, в том числе, по причине не соблюдения угла наклона крыши над крыльцом квартиры истца. Снег также будет скапливаться и также будет угроза его схождения, что можно предотвратить путем очищения крыши от снега, о чем сказал эксперт. Произведенный ответчиками ремонт привел лишь к улучшению крыши – общего имущества дома. Все ссылки истца на якобы имеющиеся нарушения со стороны ответчиков норм и правил, не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела, истцом не доказано, что существует угроза нарушений прав собственника и угроза жизни и здоровью граждан.
Третье лицо – Администрация Комсомольского муниципального района уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, её представитель в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации (т.2 л.д.100), ранее от главы Администрации поступил отзыв, в котором указано, что в решении полагаются на усмотрение суда, выход из сложившейся ситуации видят в заключении сторонами мирового соглашения (т.1 л.д.149).
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права (ст.12 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 ст.44 Жилищного кодекса РФ).
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимают изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п.п.4 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ).
По общему правилу выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, является полномочием органа местного самоуправления (пункт 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ).
Судом установлено следующее.
Истцу ФИО3 на праве собственности принадлежит , площадью 59,3 кв.м. в , что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Ответчики ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО6 являются долевыми собственниками трехкомнатной площадью 84,9 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).
Указанный дом является многоквартирным домом, поскольку состоит из двух квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, и содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений – чердак и крышу (ст.36 Жилищного кодекса РФ, Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).
В мае-июне 2016 года ответчиками без согласования с истцом был осуществлен ремонт общего имущества дома – части крыши, расположенной над квартирой № дома, при этом была изменена конфигурация крыши – устранен ранее имевшийся изгиб, скат крыши стал ровным, что установлено из пояснений сторон, а также фотографий, представленных сторонами (т.1, л.д. 117-126, 127, 183-189).
Из ответа Администрации комсомольского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО3 установлено, что обращений собственников о разрешении на реконструкцию, капитальный ремонт указанного дома, о согласовании переустройства и (или) перепланировки указанной квартиры в Администрацию не поступало, решений о согласовании переустройства и (или) перепланировки не принималось, разрешения на реконструкцию не выдавалось (т.2 л.д.76,77).
Посчитав свои права нарушенными, ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным иском.
В ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет установления нарушений ответчиками при ремонте крыши градостроительных, санитарных, противопожарных и строительных норм и правил при производстве работ с изменением излома крыши, произведенных в 2016 году над квартирой № и создания угрозы жизни и здоровью людей и имуществу граждан.
Согласно выводам заключения эксперта ООО «Ивановское бюро экспертиз» ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ, при произведенной в 2016 году реконструкции кровли над квартирой № пор в нарушение пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию), что не создает угрозу жизни, здоровью, имуществу граждан; в нарушение пункта 9.12 «СП 17.13330.2011. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76» на кровле с уклоном 15 градусов отсутствуют снегозадерживающие устройства, что может создавать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, эксплуатирующих часть земельного участка, находящегося под карнизом объекта исследования, в силу схода с кровли снежных и ледяных масс; в нарушение требований п.10.4 «СП 17.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» не выполнена предусмотренная СП 28.13330 защита несущих деревянный конструкций стропильной системы объекта исследования от воздействия возможных неблагоприятных факторов (отсутствует обработка конструкций акриловыми или алкидными лакокрасочными материалами, что не создает угрозу жизни, здоровью, имуществу граждан, но снижает срок эксплуатации деревянных конструкций объекта исследования (при этом данные защитные мероприятия носят справочно-рекомендательный характер). Поскольку истцом было акцентировано внимание эксперта на наличие сугроба на кровле над квартирой № вдоль объекта исследования, образовавшегося в результате препятствия, созданного изменением излома кровли при реконструкции, эксперт констатировал, что действующими нормами и правилами указанное взаимное расположение кровель не регламентируется, за исключением оформления угла примыкания; увеличение сугроба в рассматриваемом месте влечет увеличение снеговой нагрузки на несущие конструкции жилого кровли над квартирой №, однако при визуальном обследовании в доступных к осмотру местах каких-либо дефектов и угрозы разрушения несущих конструкций дома (в том числе и кровли над квартирой № не выявлено, их техническое состояние оценивается как работоспособное; угроза жизни, здоровью и имуществу граждан может быть создана только в силу схода с кровли снежных масс и наледи, вызванной нарушением истцом требования пункта 9.12 «СП 17.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» в части отсутствия снегозадерживающих устройств на кровле над квартирой №. Экспертом рекомендовано производить периодическую очистку кровли от снега. Экспертом также было установлено, что произведенный ответчиками ремонт части крыши является реконструкцией кровли над квартирой № дома, поскольку реконструкции подверглись несущая стропильная система с кровельным покрытием по стороне ската кровли, который ориентирован от конька кровли в сторону от на земельный участок домовладения №, и фронтон кровли со стороны домовладения №, увеличен общий объем чердачного пространства; при этом балки перекрытия при реконструкции не заменялись (л.д. 222-243).
В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО10 дал пояснения по вопросам, связанным с проведенным исследованием и данным им заключением, указав, что ранее имевшийся над квартирой ответчиков излом крыши образовался в результате удлинения прежней кровли после строительства пристройки; произведенный ответчиками ремонт является реконструкцией, поскольку произошло изменение строительного объема — увеличение чердачного помещения; разновысотная кровля создает препятствие, что образует зону повышенного снегоотложения, в связи с чем возможно предположить, что ранее образование снега на кровле над квартирой истца было в меньшей степени, при этом, установить достоверно насколько стало больше снега после реконструкции невозможно, так как это зависит от многих факторов, в том числе, от снежности зимы; снег над квартирой № скапливается в меньшей степени, чем над квартирой истца, поскольку на это влияет ровный скат крыши, способствующий сдуванию снега; надлежащий уклон крыши над квартирой ответчиков соблюден — 20%, при минимальных 3%; угол наклона кровли над квартирой истца не соблюден: кровля из «профлиста» должна быть под углом более 20 %, а у истца составляет 6-8%, что также способствует скоплению снега – снег не так интенсивно сходит; снегозадержатели также являются факторами, способствующими скоплению снега, так как являются препятствиями его схода; установить угол излома, какой был до реконструкции возможно только примерно (по фотографиям крыши до ремонта); конструктивные характеристики крыши реконструкцией затронуты не были: работы сделаны качественно, надежно и на состояние всей крыши не влияют. В заключении им было ошибочно указано об отсутствии на крыше над жилым помещением истца снегозадерживающих устройств, поскольку таковые имеются, а также ошибочно дана рекомендация истцу установить таковые на кровле крыльца входа в , поскольку СНиПами это не предусмотрено.
Оценивая объяснения сторон, представленные суду доказательства, а также заключение эксперта и его пояснения, суд при ходит к выводу, что ответчиками была произведена реконструкция крыши многоквартирного жилого , затрагивающая конструктивные характеристики объекта капитального строительства (стропильную систему), без соответствующего разрешения органа местного самоуправления, а также без согласования с собственником дома — ФИО3 Однако, осуществленные изменения крыши были выполнены без нарушений строительных норм и правил, без превышения параметров разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом нормы нарушены не были (высота крыши не изменилась), конструктивные характеристики надежности и безопасности крыши не затронуты.
В обоснование своих требований об обязании привести крышу жилого дома в состояние, имеющееся до реконструкции (путем сноса реконструированной части крыши), истец ссылается, в том числе, на нормы статей 222, 304 ГК РФ, в том время как из разъяснений, содержащихся в пунктах 28, 29 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В п.п. 45 вышеуказанного Постановления Верховный суд РФ разъяснил, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение; такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Согласно пункту 46 Постановления, при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Действительно, при производстве ремонта крыши над принадлежащим им жилым помещением, ответчики не получили согласия истца ФИО3 в нарушение положений Жилищного кодекса РФ, что стороной ответчиков не оспаривается. Вместе с тем, суд считает, что в нарушение статьи 56 ГПК РФ истцом, не представлено доказательств тому, что сохранение крыши в реконструированном виде нарушает её права как собственника жилого помещения и интересы других лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Скопление снега в узле премыкания кровель в большем, чем до реконструкции размере, само по себе не является доказательством тому, что создается угроза жизни и здоровью граждан. Так, скопление снега зимой, его схождение в период таяния является естественным процессом, обусловленным природными явлениями. Определить какова степень увеличения скопления снежных масс на кровле крыльца истца, имеющей уклон менее установленных строительными регламентами норм, в результате произведенной ответчиками реконструкции, не представляется возможным. Истцом не доказано, что ранее, до проведенного ответчиками ремонта крыши, исключалось накопление и схождение с крыши крыльца снежных масс и наледи. Одномоментное схождение снежных масс и наледи возможно предотвратить путем осуществления периодической очистки кровли от снега, о чем в своем заключении указал эксперт. Не представлено истцом и доказательств тому, что в результате увеличения скопления снега создается угроза разрушений несущих конструкций жилого дома и кровли над квартирой №, повреждения жилого дома либо его конструктивных элементов, а также газовых коммуникаций. При этом, суд также учитывает, что установить, каково было положение кровли над квартирой № дома до реконструкции (угол и место излома крыши, его глубину, прежнюю высоту крыши) в настоящее время с достоверностью невозможно, поскольку указанные параметры не закреплены в каких- либо документах.
Представленное истцом освидетельствование от ДД.ММ.ГГГГ специалистами по результатам визуального осмотра кровельного ограждения над квартирой истца, подтверждают лишь наличие снега на кровле крыши над крыльцом .27 по (в месте сопряжения кровельных ограждений с разными конфигурациями) и отсутствие снежного покрова на основной площади кровли (т.2 л.д.104), не опровергает вышеизложенных выводов суда.
Сам по себе факт отсутствия согласия истца на осуществленный ответчиками ремонт крыши, при реконструкции которой нарушений градостроительных и строительных норм и правил допущено не было, не является основанием для признания прав ФИО3 нарушенными и признания действий ответчиков по реконструкции крыши незаконными.
В связи с изложенным, оснований удовлетворения исковых требований ФИО3 об обязании ответчиков произвести работы по приведению крыши жилого дома, расположенного по адресу: состояние, имеющееся до реконструкции не имеется.
В силу статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы ФИО5, понесенные ею в связи с производством судебной строительно-технической экспертизы в размере 14 400 рублей, подтвержденные квитанцией к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д.16) подлежат возмещению с истца ФИО3
Оснований для взыскания расходов на проезд в размере 1 280 рублей, связанных с использованием ответчиком ФИО5 личного автотранспорта суд не усматривает, поскольку в подтверждении несения таковых не представлено достаточных доказательств (л.д.45, 119,120).
В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом понесены расходы на оплату слуг представителя по соглашению об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.20) в размере 30 000 рублей, что подтверждается квитанциями: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 рублей (т.2, л.д. 17-19, 46,118), которые она просит взыскать с истца (т.2 л.д.15).
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Поэтому, в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
С учетом всех обстоятельств дела, его сложности, количества судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, их продолжительности, учитывая также, что в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ был принят встречный иск ФИО5 к ФИО3, отказ от которого в последствии был принят судом в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д.47, 212-122), суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой с ответчика суммы, затраченной истцом на оплату услуг представителя до 18 000 рублей, полагая данную сумму разумной.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 98, 100, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 и ФИО2 о признании действий ответчиков по реконструкции крыши над квартирой № незаконными, обязании ответчиков в месячный срок с момента вступления в силу решения суда за свой счет произвести работы по приведению крыши жилого дома, расположенного по адресу: состояние, имеющееся до реконструкции о т к а з а т ь.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 14 400 (четырнадцать тысяч четыреста) рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Тейковский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: Архипова А.Р.
Мотивированное решение суда составлено «04» апреля 2017 года.

Суд:

Тейковский районный суд (Ивановская область)

Истцы:

Виноградова О.А.

Ответчики:

Москаленко Е.Ю.
Москаленко С.Ю.
Щепетов А.А.
Щепетов А.В.
Щепетова И.Е.

Иные лица:

Власов М.Ю.
Володина В.В.

Судьи дела:

Архипова Анастасия Руслановна (судья)

Источник: https://sudact.ru/regular/doc/su27NiOujXUX/