Сдача квартиры это предпринимательская деятельность

ФНС РФ в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ сообщает, что физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя, если его действия соответствуют ряду признаков.

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов, полученных физическим лицом по договору аренды недвижимого имущества.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества, и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

На основании ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Источник: КонсультантПлюс

Источник: http://alikabuh.ru/fns-otvechaet-yavlyaetsya-li-predprinimatelskoj-deyatelnost-fizlica-po-sdache-v-arendu-imushhestva.html

Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством?

Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством?

Н.Т. Юрьева

1. Арендодатель не обязан быть индивидуальным предпринимателем

Если в аренду сдается имущество, принадлежащее физическому лицу на праве личной собственности, отношения арендодателя и арендатора регламентируются договором аренды, то есть договором гражданско-правового характера, заключаемым в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а в случае сдачи жилого помещения внаем собственник этого помещения и наниматель являются сторонами договора найма жилого помещения, заключаемого в порядке, предусмотренном главой 35 ГК РФ.
ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. При этом граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Вместе с тем к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
По мнению автора, само определение предпринимательской деятельности, данное в ст. 2 ГК РФ, носит довольно расплывчатый и неоднозначный характер, поскольку распространяется в равной степени как на юридических, так и на физических лиц, но не учитывает специфику, присущую каждому из этих субъектов гражданского права. Более того, такое определение при отсутствии сопутствующих положений, уточняющих, в частности, такие понятия, как «систематическое получение дохода» и «доходы от пользования имуществом», позволяет значительную часть совершаемых гражданами в рамках гражданского законодательства сделок признавать предпринимательской деятельностью.

Однако в части первой ГК РФ вообще не приводятся основополагающие признаки, руководствуясь которыми надлежит признавать либо не признавать индивидуальными предпринимателями физических лиц, совершающих те или иные сделки. Статья 23 ГК РФ, регламентирующая предпринимательскую деятельность граждан, по мнению автора, ситуацию не проясняет, а лишь усугубляет, вызывая целый ряд вопросов. В соответствии с данной статьей ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. При этом гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является индивидуальным предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, круг замкнулся, но ответа на вопрос, чем же должен руководствоваться суд, определяя, что те или иные заключенные гражданином сделки должны совершаться исключительно в рамках предпринимательской деятельности, так не получено.
К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не следует из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. При этом согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Вместе с тем юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. В то же время гражданин даже в случае, если он является индивидуальным предпринимателем, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод; поэтому имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.
Поэтому с точки зрения гражданского права движимое и недвижимое имущество, находящееся в личной собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.
Статьей 209 ГК РФ определено, что права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат его собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, единственным условием, позволяющим гражданам реализовать предоставленное им гражданским законодательством право на передачу в аренду движимого и недвижимого имущества, является наличие права собственности на такое имущество. Иных условий, соблюдение которых необходимо для реализации гражданами вышеназванного права, гражданским законодательством не определено.
В то же время исходя из положений ст. 2 и 23 ГК РФ все граждане, которые получают доходы от продажи или сдачи в аренду принадлежащего им на праве собственности имущества, то есть в результате совершения в отношении этого имущества тех или иных сделок посредством заключения гражданско-правовых договоров с другими гражданами или организациями, должны признаваться индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законом порядке.
Вместе с тем доходы от пользования имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве личной собственности, могут быть получены лишь в случае, если такие лица сами осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества. В случаях сдачи имущества в аренду именно арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества; при этом согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Что же касается сдачи в аренду (внаем) принадлежащих гражданам жилых помещений, то такие помещения вообще не могут рассматриваться в качестве объектов имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку жилые дома и жилые помещения в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР от 24.06.1983 предназначаются исключительно для постоянного проживания граждан. Вышеуказанные помещения могут использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности только после их вывода из жилого фонда и перевода в нежилой фонд. Кроме того, в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, поэтому уплата коммунальных и иных установленных платежей, связанных с обслуживанием жилья, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью собственника жилого помещения вне зависимости от того, проживает в нем сам владелец или жилье сдается внаем.
Следовательно, передача гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью и в связи с этим не требует регистрации гражданина в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст (далее — ОКВЭД), введенным в действие с 1 января 2003 года, экономическая деятельность имеет место в случае, если ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
Вместе с тем сдача физическими лицами принадлежащего им на праве собственности движимого и недвижимого имущества в аренду или внаем не требует организации производственного процесса и в связи с этим не содержит необходимых элементов, характеризующих вышеприведенное понятие «экономическая деятельность». В данном случае договор аренды является, по существу, юридическим актом, удостоверяющим факт использования предусмотренного ст. 209 ГК РФ собственниками законного права на распоряжение по своему усмотрению принадлежащим им имуществом.
Исходя из вышеизложенного граждане, являющиеся собственниками имущества, вправе заключать с юридическими и физическими лицами договоры на сдачу этого имущества в аренду как физические лица, а не индивидуальные предприниматели, поэтому классифицировать доходы, получаемые физическими лицами в виде арендной платы на основании заключенных договоров аренды имущества, в качестве доходов, получаемых в связи с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности, неправомерно.

2. Налогообложение доходов арендодателей

С точки зрения налогового законодательства физические лица, участвующие в арендных отношениях, не должны получать статус индивидуального предпринимателя, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, поименованы в ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) как самостоятельный вид доходов, являющихся объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
При этом доходы, полученные налогоплательщиками в налоговом периоде, которым согласно ст. 216 НК РФ признается календарный год, от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории Российской Федерации, наряду с доходами, полученными от выполнения трудовых и иных приравненных к ним обязанностей, от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, относятся к группе доходов, по которым налоговая ставка установлена в размере 13 % независимо от размера дохода. Налоговая база при исчислении налога на доходы физических лиц по данной группе доходов определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст. 218-221 НК РФ.
Если договор аренды имущества или жилого помещения собственником имущества заключен с организацией, то есть с юридическим лицом, то организация, выплачивающая физическому лицу доходы по договору аренды имущества или жилого помещения, признается в соответствии со ст. 226 НК РФ налоговым агентом. На налоговых агентов возложены обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в соответствующий бюджет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных в отношении всех доходов физического лица, источником которых является налоговый агент. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов физического лица — налогоплательщика при их фактической выплате. Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка в размере 13 %, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога.
При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц по суммам выплачиваемых физическим лицам доходов налоговые агенты вправе предоставлять полагающиеся гражданам стандартные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218 НК РФ. С 1 января 2003 года стандартные налоговые вычеты могут предоставляться как физическим лицам, состоящим с налоговыми агентами в трудовых отношениях, так и гражданам, не состоящим с ними в таких отношениях.
Для получения вышеуказанных вычетов налогоплательщики должны представить налоговому агенту заявление о предоставлении стандартных налоговых вычетов по соответствующим основаниям, а также документы, подтверждающие право физического лица на получение таких вычетов. Если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику налоговым агентом не предоставлялись, то на основании п. 4 ст. 218 НК РФ они могут быть предоставлены налоговым органом по окончании налогового периода при подаче налогоплательщиком декларации по налогу на доходы физических лиц на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты.
Кроме того, ст. 230 НК РФ предусмотрена обязанность налоговых агентов вести учет доходов, выплаченных физическим лицам в отчетном налоговом периоде, а также представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о выплаченных физическим лицам доходах и суммах начисленных и удержанных в этом налоговом периоде налогах по утверждаемой МНС России форме N 2-НДФЛ, ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений, полученных от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц производятся в соответствии со ст. 228 НК РФ. Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, декларацию по налогу на доходы физических лиц и самостоятельно исчислить подлежащие уплате в соответствующий бюджет суммы налога в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.
При этом физические лица вправе уменьшить налоговую базу для исчисления налога на доходы физических лиц на сумму полагающихся им стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст. 218-221 НК РФ. Вышеуказанные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам налоговым органом по месту жительства по окончании налогового периода на основании декларации по налогу на доходы, составленного в произвольной форме заявления налогоплательщика о предоставлении вычетов и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты. Подлежащая уплате в бюджет общая сумма налога, исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

3. Арендодатель — индивидуальный предприниматель

Если гражданин, являющийся собственником имущества, в целях сдачи этого имущества (за исключением любых жилых помещений) в аренду полагает для себя целесообразным получить статус индивидуального предпринимателя (например, для того, чтобы получить освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц), то он вправе приобрести такой статус после прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», который регулирует отношения, возникающие в связи государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
С учетом вышеуказанной нормы если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя.
Если же у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации и выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы физических лиц по ставке 13 %, независимо от размера дохода.
Следовательно, после приобретения гражданином статуса индивидуального предпринимателя налогообложение получаемых им от сдачи в аренду собственного имущества доходов должно производиться в порядке, предусмотренном ст. 227 НК РФ. При этом налоговая база при исчислении налога на доходы по данной группе доходов определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст. 218-221 НК РФ.
Однако арендодателям, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, необходимо учитывать следующие особенности.
Индивидуальные предприниматели исчисляют налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на основании Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного совместным приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее — Порядок учета).
Согласно п. 14 Порядка учета в доход индивидуального предпринимателя включаются все поступления от реализации товаров, выполнения работ и оказания услуг, суммы, полученные в результате реализации имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности, а также стоимость имущества, полученного безвозмездно. При этом доходы от реализации основных средств и нематериальных активов определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью. Остаточная стоимость определяется индивидуальными предпринимателями только в отношении амортизируемого имущества.
Однако наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не является основанием для изменения статуса принадлежащего ему как физическому лицу имущества, определенного гражданским законодательством, даже если такое имущество сдается собственником в аренду как индивидуальным предпринимателем. Кроме того, сдаваемое налогоплательщиком в аренду движимое и недвижимое имущество не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в процессе осуществления предпринимательской деятельности в качестве средств труда. Следовательно, в данном случае погашать первоначальную стоимость такого имущества путем начисления амортизации неправомерно.
Таким образом, в случае продажи имущества, которое его собственником как индивидуальным предпринимателем, сдавалось в аренду доход от продажи такого имущества, полученный арендодателем — индивидуальным предпринимателем, признается доходом, полученным в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, и включается в общую сумму доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Такие доходы подлежит отражению в приложении В «Доходы, полученные от предпринимательской деятельности без образования юридического лица и частной практики» декларации по налогу на доходы физических лиц.
При этом на доходы, получаемые арендодателями — индивидуальными предпринимателями от продажи имущества, которое использовалось в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, не распространяются положения подпункта 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Это означает, что вышеуказанные доходы не подлежат уменьшению на сумму имущественных налоговых вычетов, определенных этим подпунктом п. 1 ст. 220 НК РФ, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть расходов по приобретению реализуемого имущества.
Следовательно, если сдача в аренду принадлежащего на праве собственности имущества осуществляется гражданином как индивидуальным предпринимателем, а не просто собственником этого имущества, продажа такого имущества признается продажей имущества в связи с осуществлением физическим лицом предпринимательской деятельности. Поэтому вся сумма, которая будет получена от продажи сдаваемого в аренду имущества, подлежит включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц того налогового периода, в котором это имущество будет продано.
Предусмотренный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет может быть предоставлен собственнику сдаваемого в аренду имущества только в случае, если на момент реализации этого имущества гражданином — собственником имущества будет утрачен статус индивидуального предпринимателя по такому виду деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества».
При этом физические лица, зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, могут использовать предоставленное налогоплательщикам главой 26.2 НК РФ право на применение упрощенной системы налогообложения, предусматривающей для индивидуальных предпринимателей замену уплаты налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности), налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) и единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц, уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.
Однако налогоплательщикам следует учитывать, что, поскольку граждане используют свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, имущество граждан юридически не разграничено. В результате получить освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц применительно к имуществу, используемому для осуществления предпринимательской деятельности, на практике весьма затруднительно, потому что конкретный механизм освобождения данной категории налогоплательщиков от уплаты налога на имущество физических лиц налоговым законодательством не установлен. Кроме того, в нормативных актах МНС России и Минфина России также не содержится каких-либо рекомендаций в части освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, тех индивидуальных предпринимателей, которые применяют упрощенную систему налогообложения.
Вместе с тем в ряде случаев гражданам, являющимся собственниками имущества и намеревающимся получать доходы от использования этого имущества, необходимо получить статус индивидуального предпринимателя. Например, если физическое лицо имеет в собственности несколько квартир или иных жилых помещений и использует эти жилые помещения для предоставления услуг по краткосрочному проживанию, то есть в качестве гостиниц , то доходы, полученные от оказания таких услуг, должны рассматриваться в качестве доходов, полученных от осуществления экономической деятельности, код классификации которой — 55.1 «Деятельность гостиниц» — предусмотрен в ОКВЭД в подразделе «Н». Соответственно для осуществления такой деятельности физическому лицу — собственнику этих жилых помещений требуются государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и постановка на налоговый учет в налоговом органе по месту жительства.

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-articles/detail.php?ID=28321

Что такое предпринимательская деятельность

Сдать свое имущество внаем (в аренду) — право собственникап. 2 ст. 209 ГК РФ. Вопрос только в том, когда действия этого собственника можно признать предпринимательской деятельностью, а когда — нет.

С точки зрения ГК таковой считается «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве»п. 1 ст. 2 ГК РФ.

Однако эти признаки не помогут нам определиться. Ведь, сдавая свое имущество, гражданин всегда:

  • действует самостоятельно;
  • рискует — нередки случаи, когда жильцы сбегают, не заплатив, или прихватывают с собой хозяйское имущество;
  • регулярно получает арендную плату, то есть прибыль.

Что же касается регистрации, то сей факт принципиального значения не имеет. Даже если вы не зарегистрированы в качестве ИП, но вашу деятельность признают предпринимательской, то насчитают налоги как зарегистрированному ИПп. 4 ст. 23 ГК РФ; п. 2 ст. 11 НК РФ.

Сами налоговики неоднократно разъясняли, что закон связывает обязанность регистрироваться только с деятельностью особого рода, а не просто с совершением возмездных сделокПисьмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@. Но понять, когда эта деятельность имеет место, нелегко.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности при сдаче имущества в аренду могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • самостоятельная деятельность ведется гражданином на свой риск (превышение его расходов над доходами (убытки) или неполучение ожидаемого дохода);
  • экономическая активность, периодичность операций (разовая или систематическая), то есть во внимание должны приниматься характер совершаемых сделок и сущность возникающих при этом правоотношений с учетом таких обстоятельств, как назначение и количество соответствующего имущества, способы приобретения арендодателями (наймодателями) прав на последнее, сроки сдачи его в аренду (внаем);
  • приобретение имущества с целью последующего извлечения дохода от его использования, то есть направленность на систематическое получение дохода от сдачи в аренду или внаем;
  • учет операций, связанных с данными сделками;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с арендаторами”.

Как видим, простого решения нет. Посмотрим теперь, к каким выводам приходят суды. Но прежде вспомним, чем вообще рискует гражданин, которого могут заподозрить в скрытом предпринимательстве.

Каковы последствия незарегистрированного предпринимательства

Если полиция расценит сдачу имущества внаем (в аренду) как предпринимательство, то составит протокол об административном нарушениист. 14.1, подп. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ. То же самое могут сделать налоговикиподп. 8 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ. А вот само решение о взыскании штрафа (от 500 до 2000 руб.) будет принимать судч. 1 ст. 23.1 КоАП РФ.

Уголовное дело за незаконное предпринимательство грозит только в случае, если доход гражданина за весь период аренды (найма) недвижимости составит не менее 1,5 млн руб.ст. 171, примечание к ст. 169 УК РФ

При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаютсяп. 12 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23.

Кроме того, возможны налоговые претензии. Допустим, что НДФЛ:

  • <или>вы платите самостоятельно — если сдаете квартиру обычным гражданам;
  • <или>с вас удерживают арендаторы (организации или ИП).

Но предприниматели должны платить не только НДФЛ, но и НДСп. 1 ст. 143 НК РФ. Если вас признают ИП, то НДС выделят расчетным путем из размера арендной платып. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33. Это уменьшит сумму вашего дохода, в результате чего возникнет переплата по НДФЛ. Но полностью недоимку по НДС она не закроет. Поэтому придется заплатить еще и штраф — в размере 20% от неуплаченной суммы НДСст. 122 НК РФ. Есть также риск, что с вас потребуют внести и страховые взносы во внебюджетные фонды «за себя», пени за просрочку их уплаты и штрафп. 2 ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 14, ст. 25, ст. 47 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ.

Что говорят суды

В 2004 г. Пленум ВС разъяснил, что сдача помещения внаем не может считаться незаконным предпринимательством (в плане уголовного преследования), если гражданинп. 2 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23:

  • купил эту недвижимость для личных нужд либо получил по наследству или в дар.

Жилое помещение всегда считается приобретаемым для личных нужд. Но если вы купили несколько квартир и вскоре поселили там жильцов, то суд оценит эти обстоятельства и сделает вывод не в вашу пользу;

  • сдает ее внаем (в аренду) в связи с отсутствием необходимости в использовании.

При этом размер полученного дохода и статус помещения (жилое или нежилое) значения не имеет.

На это разъяснение Пленума ВС ориентируются не только правоохранительные, но и налоговые органы. Тем не менее каждый случай оценивается по-разному исходя из всех сопутствующих обстоятельств. Рассмотрим некоторые ситуации, которые могут стать предметом судебного спора.

Если сдается жилое помещение

Как видим, позиция Верховного суда касалась сдачи в аренду одного помещения. Как быть, если вы сдаете две квартиры и более? Мы попросили прокомментировать эту ситуацию специалиста Минфина.

“На практике бывает достаточно сложно установить, связан получаемый доход от сдачи в аренду (внаем) с предпринимательской деятельностью или нет. Предположим, гражданин сдает две квартиры: приобретенную по договору купли-продажи и полученную по наследству, поскольку сам имеет возможность жить на даче за городом. Его действия направлены на получение дохода, имеют выраженную систематичность и элементы риска. Однако, на мой взгляд, этого недостаточно, чтобы признать такого гражданина предпринимателем. Совершаемые им возмездные сделки не образуют деятельности”.

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

Заметим, что налоговикам и невыгодно требовать регистрации от обычного гражданина, который сдает свои одну-две квартиры. Ведь в статусе ИП он сможет выбрать более выгодный режим налогообложения (например, «доходную» упрощенку) и заплатить меньше налогов.

Однако посуточная или почасовая сдача даже одной квартиры — верный способ привлечь к себе внимание полиции. При такой форме найма владелец жилья постоянно взаимодействует с многочисленными съемщиками, принимает деньги, выдает ключи, убирает квартиру и т. д. Сделки по найму жилья заключаются не раз в год или два, а ежедневно или даже по нескольку раз в день, что вполне можно трактовать как предпринимательскую деятельность. Вероятно, именно так рассуждали судьи трех инстанций, признавая жительницу г. Барнаула виновной в административном правонарушении. Правда, ВС с ними не согласился и штраф отменилПостановление ВС от 10.01.2012 № 51-АД11-7. Тем не менее мы советуем в таких случаях все-таки регистрироваться — шансы победить в суде есть, но нужна ли вам судебная тяжба?

Что касается налоговиков, то они нередко проявляют интерес к квартиросдатчикам в процессе проверок арендующих жилье организаций. Особенно если владелец квартиры сам учредитель или директор. Так, инспекторы г. Томска насчитали «предпринимательские» налоги директору ООО, который сдавал в долгосрочную аренду своей компании жилой дом, легковой автомобиль и экскаватор. Однако в судах такие дела, как правило, проигрываются. Отказывая инспекциям во взыскании налогов с граждан, судьи зачастую аргументируют это тем, что факт незаконного предпринимательства не подтвержден решением суда о привлечении гражданина к административной или уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. А значит, нет и оснований для доначисления налогов. На этот аргумент (в числе других) указал, заступившись за директора-собственника, и Томский облсудАпелляционное определение Томского облсуда от 30.07.2013 № 33-2139/2013. Справедливости ради отметим, что на самом деле налоговикам совсем не нужно ждать, пока правоохранительные органы заведут на гражданина административное или уголовное дело. ИФНС вправе насчитать налоги скрытому предпринимателю самостоятельноп. 2 ст. 11 НК РФ. Однако судьи приведенный аргумент почему-то воспринимают хорошо, и этим грех не воспользоваться.

Если сдается нежилое помещение

С коммерческой недвижимостью все сложнее — сразу встает вопрос о цели приобретения. Вы сможете объяснить, зачем купили, к примеру, гараж или земельный участок под дачное строительство. Но придумать, для каких личных нужд потребовалось приобретать нежилое здание или помещение в нем, вам вряд ли удастся. Поэтому риск, что вас признают незаконным предпринимателем, значительно выше.

Так, ИФНС доначислила «предпринимательские» налоги, пени и штрафы владелице двух помещений в офисных центрах и легкового автомобиля, которая сдавала все это имущество в аренду банку и двум ООО в течение 2 лет. Суд признал такое решение законнымАпелляционное определение Ульяновского облсуда от 29.04.2014 № 33-1278/2014.

Другая дама была признана скрытым предпринимателем за то, что сдавала в аренду трехкомнатную квартиру, здание электромеханической мастерской и два нежилых помещенияАпелляционное определение Архангельского облсуда от 22.07.2013 № 33-3671. Отметим, что количество объектов не принципиально. Суды могут признать незаконное предпринимательство и в случае сдачи в аренду одного объекта с учетом его характеристик, например здания или складаАпелляционные определения Архангельского облсуда от 29.08.2013 № 33-4388; Волгоградского облсуда от 30.10.2013 № 33-11798/2013.

Но нежилое помещение не всегда покупается. К примеру, оно может быть получено в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. Так, бывшему участнику передали долю в праве собственности на административное здание с производственными помещениями. Он стал сдавать помещения в аренду другому ООО, где сам был единственным учредителем и директором. Понятно, что это привлекло внимание инспекторов. Они насчитали гражданину НДС, пени и штрафы, однако суд отменил это решение. Он указал, что возмездная сделка с одним-единственным арендатором (и пролонгация ее в дальнейшем) не образует деятельностиАпелляционное определение Ульяновского облсуда от 08.07.2014 № 33-2245/2014.

Еще один возможный вариант получения нежилой недвижимости — наследство. Сдавая такое имущество в аренду, вы всегда можете сказать, что просто распорядились свалившимся на вас богатством.

Тем не менее случается, что суд встает на сторону граждан и в случае сдачи в аренду купленных нежилых помещений. Здесь также один из основных аргументов — отсутствие административного штрафа или уголовного делаАпелляционные определения Хабаровского крайсуда от 16.05.2014 № 33-3073; Томского облсуда от 30.07.2013 № 33-2135/2013.

Что надо знать при продаже имущества, ранее сдававшегося в аренду

Напомним правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости:

  • <если>она была в вашей собственности 3 года и более — ни платить налог, ни декларировать доход от продажи не нужноп. 17.1 ст. 217 НК РФ;
  • <если>она была в собственности менее 3 лет — нужно задекларировать доход и заплатить НДФЛ с разницы между суммой дохода и имущественным вычетом. Этот вычет составляет 1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. — для нежилых. В обоих случаях вместо вычета в фиксированной сумме вы можете заявить вычет в размере подтвержденных расходов на приобретение этой недвижимостиподп. 1 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Данные правила не работают, если продаваемое имущество использовалось в предпринимательской деятельностиподп. 4 п. 2 ст. 220, п. 17.1 ст. 217 НК РФ. По мнению Минфина, сказанное касается и скрытых предпринимателейПисьмо Минфина от 05.05.2014 № 03-04-05/21039. Какие отсюда можно сделать выводы?

Если продается обычная квартира, то никаких претензий в связи с тем, что она ранее сдавалась внаем, возникнуть не должно. А вот если ваша деятельность была похожа на предпринимательскую (к примеру, вы сдавали помещение торгового склада), то могут возникнуть проблемы. Рассмотрим возможные ситуации в зависимости от срока нахождения имущества в собственности.

Если имущество продается ранее 3 лет владения

Изучая декларацию, в которой вы показываете доходы от продажи коммерческой недвижимости и заявляете вычет, налоговики могут проверить, а не сдавали ли вы ее в аренду. Учитывая позицию Минфина, при положительном результате проверки в вычете могут отказать. А тут недалеко и до доначисления налогов в связи со скрытым предпринимательством.

Конечно, взыскать налоги с обычного физического лица (не зарегистрированного в качестве ИП) налоговики могут только через судп. 2 ст. 45, ст. 48 НК РФ. Для этого им прежде всего придется доказать, что ваша деятельность по сдаче имущества в аренду была предпринимательской. Не факт, что у них это получится.

Так, гражданин оформил разделение принадлежащего ему склада на четыре обособленных помещения и продал их разным лицам. Поскольку в период владения собственник сдавал помещения склада в аренду, налоговики признали его скрытым предпринимателем и потребовали заплатить НДФЛ с дохода от продажи в полном объеме. Но суд с ними не согласился. Он решил, что никакой деятельности тут не было — гражданин просто реализовывал свое право собственникаст. 209 НК РФ; ст. 608 ГК РФ. Да и правоохранительные органы к нему претензий по поводу незаконного предпринимательства не предъявлялиАпелляционное определение Свердловского облсуда от 11.12.2013 № 33-14996/2013.

Однако во избежание споров с инспекцией лучше подождать, когда пройдут 3 года.

Если имущество продается по окончании 3 лет владения

Здесь все проще. Поскольку декларацию подавать не нужно, то и волноваться раньше времени не стоит. Даже если и есть какие-то основания рассматривать сдачу проданного имущества как предпринимательство, то шансы на то, что вас найдут и предъявят претензии, невелики.

***

Как видим, некоторые выводы из судебной практики сделать можно. Чтобы минимизировать риски, ваша активность в отношениях с арендаторами должна быть минимальна: заключили долгосрочный договор и забыли. Чем меньше действий в этой сфере вы совершаете, тем меньше подозрений, что вы предприниматель. История приобретения имущества должна свидетельствовать об отсутствии умысла на предпринимательскую деятельность — покупка для себя либо получение по наследству или в дар. Ну и конечно, количество объектов должно быть небольшим: один-два, не более.

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2014/19/1633-predprinimateli_net_razbiraemsja_statusom_chastnika_sdauschego_kvadratnie_metri_arendu.html

Является ли аренда квартиры предпринимательской деятельностью

При сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке в аренду, у каждого военнослужащего возникает вопрос об известной статье №10, взятого из Федерального Закона № 76. Это статья «О статусе военнослужащего». По своей сути, ее смысл сводится к тому, что военнослужащему запрещается вести любые виды предпринимательской деятельности. И многие солдаты, взявшие ипотеку, ошибочно полагают, что сдача квартиры – это вид предпринимательства.

А знаете ли Вы, является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью (в том числе жилье, купленное по военной ипотеке)? Нет, сдача любой квартиры не является предпринимательской деятельностью. Правда, если не приобретает больших денежных объемов. И вот, по каким законам.

Во-первых, найдите в интернете письмо Министерства по налогам и сборам Российской Федерации за номером 4-3-01/398. Дата выпуска этого письма – 6 июля 2004 г. Тема письма: «О сдаче помещений в арену («наем»). Этот правовой документ (а такое письмо представляет собой правовой документ) гласит, что если вы сдаете квартиру, то Вы не занимаетесь предпринимательством, а сдача – это вид дохода. И не важно, взята квартира в военную ипотеку она или нет.

По мнению наших юристов, это письмо было выпущено для того, чтобы не облагать этот вид деятельности граждан налогом 6% и можно было получать в государственную казну все 13%(но об этом позже).

Еще 2 документа, обсновывающих то, что сдача квартиры не является предпринимательской деятельностью

Еще один почти такой же документ – это письмо Министерства Финансов РФ. Датировано это письмо 16.08.2010. У него есть номер, его значение – «№03-04-05/3-462».

И еще один документ, который решает вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру по военной ипотеке – это постановление пленума Верховного Суда РФ. Дата постановления – 24.10.2006. Чтобы не читать весь текст постановления, можно остановиться только на триннадцатом пункте.

Все три обозначенных выше документа отрицательно отвечают на вопрос о том, является ли сдача квартиры в аренду видом предпринимательской деятельности или бизнеса. Не является. Это вид дохода, не относящийся к бизнесу.

Еще раз уточним. Если военнослужащий сдает в аренду квартиру или жилье, в том числе взятое по военной ипотеке, то это не является видом предпринимательства и не является противозаконной деятельностью.

На всякий случай, распечатайте обозначенные выше 3 документа перед походом в банк.

Имейте ввиду, что в соответствии в нашем налоговом кодексе есть 208-я статья. И ее 4-й пункт как раз обязывает граждан уплачивать налоги со сдачи жилья (смотрите четвертый подпункт). Так вот если вы будете сдавать не одну, а две или три квартиры (или больше), то при уплате налогов у налоговой службы может возникнуть вопрос о том, не пора ли Вам зарегистрироваться для сдачи квартир в качестве предпринимателя.

Вы можете вернуться к статье о том, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке. Либо прочитать о том,сколько платить налогов за сдачу квартиры.

Источник: http://elitearenda.ru/arenda-sdacha-kvartiry-predprinimatelskaya-deyatelnost.htm