ТСН в коттеджном поселке

Товарищество собственников жилья в коттеджном посёлке

В российском законодательстве, к сожалению, до сих пор нет определения коттеджного посёлка и, как следствие, правовых норм, которые бы детально регулировали создание и управление посёлком. В результате загородное строительство, развивающееся в нашей стране стремительными темпами, находится в определённом правовом вакууме. Поэтому для решения многих вопросов, в том числе, вопросов создания и содержания общего имущества коттеджного посёлка по аналогии применяются положения законодательства, регулирующие сходные отношения. Например, статьи Жилищного кодекса о товариществах собственников жилья, созданных в многоквартирных домах. Тем более, что не так давно в этом кодексе появилась норма, допускающая создание ТСЖ в том числе и в коттеджных посёлках.

Что такое ТСЖ в коттеджном посёлке

О том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме мы рассказывали в одной из наших предыдущих публикаций. Здесь мы рассмотрим, как работают нормы о ТСЖ применительно к коттеджным посёлкам.

Жилищный Кодекс РФ определяет, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.
Если перечисленные условия соблюдаются, то теоретически создать ТСЖ в коттеджном посёлке можно. Главное понять — есть ли в этом объективная необходимость.

Преимущества ТСЖ:

  • в собственность ТСЖ передаётся имущество, предназначенное для обслуживания всех коттеджей, включая дороги и коммуникации;
  • поскольку ТСЖ является юридическим лицом, оно имеет банковский счёт, на котором аккумулируются поступающие от собственников денежные средства;
  • расходование денежных средств и порядок содержания общего имущества контролируется самими собственниками;
  • наличие ТСЖ позволяет эффективно взаимодействовать с компаниями, предоставляющими коммунальные и иные эксплуатационные услуги;
  • при помощи диспетчерской службы ТСЖ, которая, как правило, располагается на территории посёлка, обслуживание собственников осуществлять удобнее и быстрее;
  • каждый собственник может влиять на объём, качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, избираться в правление, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе.

Как создать ТСЖ в коттеджном посёлке

Решение о создании товарищества и об утверждении его устава принимаются на общем собрании собственников домов в коттеджном посёлке. Здесь возникает, как минимум два серьёзных вопроса – что считать коттеджным посёлком и как вычислить кворум и количество голосов на общем собрании. Разбору этих вопросов на нашем сайте также посвящались отдельные публикации. Обобщая изложенное в этих статьях, можно сказать, что если границы участков на территории застройки тем или иным способом примыкают друг к другу, и существует общее имущество, предназначенное для обслуживания всех или большей части коттеджей, то, скорее всего, можно говорить о наличии обособленного коттеджного посёлка.
При проведении общего собрания среди собственников коттеджей для начала, как правило, принимают распространённую схему «один коттедж – один голос». Отдельные нюансы голосования, такие, как наличие двух коттеджей на одном участке или нескольких собственников у одного коттеджа, прорабатываются исходя из каждой конкретной ситуации.

Как видим, не только теоретически, но и практически создать ТСЖ в коттеджном посёлке вполне возможно, Однако для этого нужно соблюсти ряд важных формальностей, игнорирование которых приводит к тому, что создание ТСЖ впоследствии признаётся незаконным по решению суда.

Проблемы ТСЖ в коттеджном посёлке

Как уже говорилось, законодатель, к сожалению, ограничился только установлением принципиальной возможности создания ТСЖ в коттеджном посёлке, не раскрывая, как такое ТСЖ должно функционировать. Поэтому суды, рассматривая споры об управлении и содержании общего имущества в коттеджном посёлке, применяют нормы о ТСЖ в многоквартирном доме. Такой же практики придерживаются и правления созданных в посёлках ТСЖ. Но насколько в действительности применимы эти нормы?

Как и в многоквартирном доме ТСЖ в коттеджном посёлке должно обеспечивать комфортные и безопасные условия для проживания, надлежащее содержание общего имущества в коттеджного поселка, решение вопросов пользования указанным имуществом, но прежде всего, разумеется, предоставление коммунальных и иных эксплуатационных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
И сложности, как показывает опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры», возникают уже на старте работы ТСЖ – с определением состава и объёма указанных услуг. Если необходимость водоснабжения и канализации, электро- и газоснабжения споров, как правило, не вызывает, то предоставление дополнительных услуг порождает массу вопросов.
Для ТСЖ в многоквартирном доме содержание, например, придомовой территории является само собой разумеющимся. А вот в коттеджном посёлке даже понятие «придомовая территория» отсутствует. Есть некие отдельные обособленные участки общего пользования, на которых располагаются объекты общего назначения, есть общие дороги, которые могут быть разветвлёнными и вести к разным коттеджам. Есть и другие объекты общего имущества, отнести которые ко всем без исключения коттеджам не представляется возможным. Так, собственники, у которых нет детей, могут отказаться оплачивать содержание детского городка, а владельцы машин не платить за содержание части дорог, которые они не используют.
Поскольку членство в ТСЖ является сугубо добровольным, собственник несёт бремя содержания только того имущества, которое он сам использует. И обязать его нести дополнительные расходы, не связанные с общей собственностью, тем более, если такой собственник не член ТСЖ, будет проблематично, а скорее всего, невозможно.
Также немало разногласий вызывает вопрос о размере расходов на содержание общего имущества. Если на общем собрании количество голосов равно количеству коттеджей, то и обязанности между членами ТСЖ распределяются равным образом. Это приемлемо, если все коттеджи строились по типовым проектам, и заселены равномерно. Но если каждый строил дом по собственному проекту, может возникнуть ситуация, когда в одном доме живёт семья из 2-х человек, а в другом – из 15-ти. Если повысить последним плату за содержание общего имущества, мотивируя тем, что они его больше эксплуатируют, они потребуют увеличить для них количество голосов на общем собрании и будут правы. Если оставить ситуацию, как есть, то получится, что остальные собственники за них доплачивают, что тоже несправедливо.

По единодушному мнению специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры», которые уже более 10-ти лет осуществляют юридическое сопровождение строительства и обслуживания коттеджных посёлков, ТСЖ является не самой удачной формой объединения собственников коттеджей. До устранения многочисленных пробелов в законодательстве, касающихся ТСЖ в посёлке, более предпочтительным представляется вариант объединения в дачное некоммерческое партнёрство. Об отличиях этих способов самоорганизации собственников в коттеджном посёлке читайте в нашем специальном материале на эту тему.

Как альтернативный вариант, можно создать ТСЖ, которое заключит договор с выбранной собственниками управляющей компанией. В этом случае наличие ТСЖ позволит эффективно контролировать работу управляющей компании и более рационально расходовать общие средства.

О юридических услугах по обслуживанию коттеджных посёлков, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

Источник: http://www.krupps.ru/articles/tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya-v-kottedzhnom-posyelke/

Создание ТСЖ в коттеджном поселке

Российские Законы, к сожалению, так и не дали точного определения, что такое коттеджные поселки, их правовой статус до сих пор так и не определен. Поэтому отсутствует юридически значимое регулирование по созданию и конечному управлению этим населенным пунктом.

Итог весьма печален – возведение малоэтажных жилых домов, так бурно развивающееся в последнее время на всем пространстве страны, так и остался без правового законного урегулирования.

Что же приходится делать? Остается только одно – применять схожие нормы законодательной базы, относящиеся к садоводо-огородническим товариществам, а ЖК РФ допускает создание товарищества собственников загородных домов и в коттеджных поселках.

Что это такое

Коттеджи – это благоустроенные жилые дома, с хорошей планировкой и всем необходимым коммуникационным обеспечением. А группа подобных домов будет образовывать коттеджный поселок.

Строительство ведется строго в соответствии с генеральным планом, к каждому дому прилегает земельный участок.

На территории поселка обычно присутствует вся необходимая для жизни инфраструктура, например, продовольственные магазины, медицинские учреждения, места для занятий спортом и отдыха, парикмахерские салоны, бары и рестораны, и т.п.

Обычно они располагаются недалеко от крупных населенных пунктов в транспортной доступности.

Все коттеджные дома имеют свою уникальную планировку, они возводятся по новейшим строительным технологиям со своей уникальной архитектурой, к тому же к дому прилегают земельный надел, гаражный бокс, проложены все необходимые коммуникации.

Для коттеджного поселка характерны двух-трехэтажные дома из кирпича или натурального камня типа таунхаусов или роскошных вилл.

В поселках обычно организована служба охраны, контрольно-пропускной пункт, своя эксплуатационная диспетчерская, которая оперативно получает информацию обо всех неисправностях в инженерных или коммуникационных сетях жизнеобеспечения.

На практике все поселки этого типа имеют ограждение, которое периодически контролируется службой охраны.

И управлять таким большим хозяйством порой бывает весьма трудно, поэтому целесообразность создания ТСЖ весьма актуальна.

Можно ли

Жилищное законодательство дает регламентацию – ТСЖ допускается создать несколькими владельцами близкорасположенных жилых домов, с палисадами и без них, другими хозяйственными постройками.

Но при соблюдении следующих условий – владения должны граничить между собой, иметь общие коммуникационные линии для жизнеобеспечения, предназначенные для обслуживания более одного жилого строения.

Если все это имеет место быть, то препятствий для создания ТСЖ в коттеджном поселке нет. К такому выводу пришла и Свердловская судебная инстанция, вынося свое постановление от 11.10.2011: » Суд установил, что жилое строение и прилегающий к нему участок ответчика входит в состав самостоятельного коттеджного поселка, следовательно, правовое регулирование определяется ЖК РФ, следовательно, применяется аналогия Закона.

А суд вышестоящей кассационной инстанции необоснованно указал, что применение аналогии Закона не является правомочным. Но если в Законе отсутствует прямое урегулирование подобных ситуаций, то применение нормы ст. 7, 8 ЖК РФ является правомочным, то есть аналогичным».

Правила

Чтобы регистрация прошла без отказа, собственникам коттеджей следует действовать по следующему алгоритму:

  • установить точные границы поселка;
  • закрепить за ним почтовый и юридический адрес;
  • провести общее собрание с вынесением решения о создании ТСЖ;
  • разработать устав общества.

Поскольку регулирование применяется по Жилищному Законодательству, то ведение собрания следует проводить в соответствии с ним, оно может иметь вид:

  • очного сбора всех собственников загородных домов;
  • путем проведения заочного голосования, например, если нет 100% явки всех желающих;
  • по очно-заочной форме, наиболее оптимальный вариант.

При проведении общего сбора следует соблюдать основные требования:

  • каждый собственник должен быть уведомлен по Закону – повестка рассылается либо почтовым письмом, либо вручается лично под роспись;
  • ранее принятую повестку нельзя впоследствии изменять;
  • в случае передачи прав собственника уполномоченному лицу, то они должны быть удостоверены в нотариальной конторе;
  • составление протокола собрания должно проходить по общепринятым правилам.

Если отмеченные пункты не будут соблюдены, то решение собрания можно посчитать недействительным.

Проблемы

Как и в любом другом товариществе, так и в ТСЖ коттеджного поселка могут быть свои насущные проблемы, от них никто не застрахован:

  • недобросовестность управленческого аппарата. Имея на руках большие деньги, трудно удержаться от соблазна что-нибудь украсть. Многие УК грешат этим недугом – деньги исчезают со счетов, образуются крупные долги, а это чревато отключением коммуникационных жизнеобеспечивающих линий от общего снабжения, света и газа;
  • в большинстве случаев в правление попадают непрофессиональные работники, без опыта управления большим хозяйством. Порой случатся сбои, возникают проблемы с техническими возможностями оборудования, ремонтом и качественным обслуживанием. Поэтому следует тщательно продумывать и назначать в правление только тех людей, у кого есть представление о сложном механизме управления поселком.
  • в мелких поселках могут наблюдаться трудности со сбором необходимых средств для оплаты заработной платы обслуживающего персонала, бухгалтеров и узких специалистов. А содержать все хозяйство следует должным образом, чтобы все оборудование работало без сбоев, а жильцам было комфортно не только в своих домах, но и на улице. Работа бухгалтера очень сложна – постоянная отчетность перед контролирующими органами, налоговой инспекцией, и не каждый может согласиться работать за мизерную заработную плату.
  • порой сами управленцы назначают необоснованную стоимость энергоресурсов или водоснабжения – они объясняю повышенную стоимость общими потерями или тратой на общие нужды. Но действия могут быть признаны антимонопольной службой необоснованными, на товарищество могут наложить штрафные санкции, что опять же, ляжет на плечи собственников загородных домов.
  • ну а если не заключен договор на вывоз твердо-бытовых отходов, то здесь уже будут претензии со стороны санитарно-надзорной службы, что вновь приведет к дополнительным расходам.

Преимущества

Но нельзя так однозначно говорить только о недостатках в создании ТСЖ коттеджного поселка, образуя юридическое самостоятельное лицо, жителям будет явная выгода от своих организационных действий:

  • под управление ТСЖ будет передано все имеющееся имущество – коммуникационные линии, проложенные дороги и другие объекты обслуживания;
  • на дебетовом банковском счете аккумулируются все средства собственников – все передвижения легко отслеживаются ревизионной комиссией по запросу в банк;
  • все расходные операции под строгим контролем – любой член товарищества сможет узнать интересующую его информацию;
  • контакты с ресурсоснабжающими компаниями упрощаются – как юридическое лицо, ТСЖ может напрямую заключать договоры поставки воды, газа и электричества по оптимальным ценам, минуя жадных посредников;
  • наличие собственной бригады технического обслуживания нужд населения поселка, позволяет оперативно решать все технические вопросы, все запросы исполняются в самое кратчайшее время;
  • владельцы коттеджей могут принимать активное участие при решении вопросов по себестоимости той или иной предоставляемой услуги, предлагать новые расходные операции на улучшенное благоустройство всего поселка, они могут быть выбраны в управленческий аппарат, они могут заблокировать то или иное решение председателя ТСЖ, если он не отвечает общим интересам жителей.

Можно констатировать один немаловажный факт – целесообразно создание ТСЖ только в крупных населенных пунктах, сборы с 2-3 домов могут не покрыть все имеющиеся расходы, или они будут весьма высоки.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-sozdat-tszh-v-kottedzhnom-poselke/

Постановление Конституционного суда сделало невозможным применение норм по аналогии c многоквартирными домами

В Жилищном кодексе определено понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Такое имущество, по сути, является служебной инфраструктурой (придомовая территория, инженерные коммуникации, лестничные площадки и пр.) здания и позволяет жильцам эксплуатировать квартиры. Права владельцев помещений на такое имущество возникают в силу самого закона. Так, вместе с квартирой в многоэтажном доме новый хозяин автоматически покупает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций. С этим все ясно. Такое имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.

Но в ноябре 2016 года Конституционный суд (КС) принял постановление, признавшее такой подход незаконным и кардинально изменившее судебную практику. КС постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков. Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.

К тому же, строительство индивидуальных домов ведется в рамках свободных рыночных отношений. Соответственно, правовой статус общей собственности коттеджных поселений регулируется только земельным и гражданским законодательством, особого нормативного акта здесь нет. Причем любой субъект, который приобрёл такие объекты и внёс информацию о них в Единый госреестр недвижимости, автоматически становится собственником инженерных сетей, коммуникаций и земельных участков. Им может быть товарищество собственников недвижимости (ТСН), управляющая компания (УК), сам застройщик или даже третьи лица, которые не имеют отношения к поселению.

В результате владельцы коттеджей столкнулись с ситуацией, когда правовой статус общей собственности поселения находится в «подвешенном» и неопределенном состоянии. Аналогию в этом случае применять нельзя. Исходя из этого, судьи стали самостоятельно формировать правила в этой сфере.

Проблемы собственников построек

Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы. Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества. По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.

Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.

Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства. При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.

Наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (УК, ТСН или третье лицо) может бесцеремонно завышать стоимость обслуживания или препятствовать хозяевам в использовании коттеджа. Например, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда обслуживающая компания устанавливает шлагбаумы, чтобы должники не могли проехать к своим домам, требуют неимоверные суммы за подключение коммуникаций или назначают большие взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в части пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселке

Сведения об общем имуществе создаваемого поселка можно найти в документах. В первую очередь, следует тщательно изучить проект планировки и межевания. Так, удастся понять, предусмотрены ли в поселке контрольно-пропускные пункты, тротуары, улицы, ограждения и т.д. Что касается школ, детсадов, магазинов и других объектов социального, культурного и бытового назначения, под них должна быть зарезервирована земля, которая не подлежит продаже. Если таких объектов (или участков) нет, они вряд ли когда-либо появятся. А обещаниям застройщика в этом вопросе верить не стоит.

Нужно изучить проектную документацию на инженерные коммуникации (канализация, газ, электричество и прочее) и выяснить, кому принадлежат близлежащие к поселению сети, где расположены (и есть ли в принципе) точки технологического присоединения и можно ли будет к ним подключиться.

Кроме того, необходимо в обязательном порядке прописать в договоре купли-продажи коттеджа или участка пункт, где определяется перечень предоставляемых покупателю коммуникаций, конкретный срок создания всей инфраструктуры, а также сказано, какие её элементы являются общими и на каком основании новый хозяин дома будет ими пользоваться. Также важно выяснить, инфраструктура относится к общему владению или имеет отдельного собственника.

б) Покупка дома в действующем поселке

При покупке готового дома в уже созданном поселке, где действует ТСН, необходимо изучить его устав. Он может предусматривать очень большие взносы для нового члена организации за использование общего имущества.

в) Защита интересов

Что делать в случае, если Вы уже стали жертвой застройщика, недобросовестного продавца или обслуживающей организации? Тогда изучать документы поздно. К решению проблемы необходимо привлекать государство и адвоката. Причем, если Вы давали продавцу (или застройщику) часть денег в «конверте», а инфраструктура существует только на бумаге, необходимо обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела, поскольку это прямое мошенничество. А если Вы заключили договор с застройщиком или УК и официально оплатили все услуги, но подключение к инженерным коммуникациям так и не состоялось, необходимо обращаться в суд с иском о возврате уплаченных денег и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.

Также необходимо обращаться в суд, если обслуживающая компания (ТСН) ограничивает Ваше право доступа или проезда к общему имуществу.